בית המשפט העליון קבע השבוע הלכה חשובה בתחום עסקאות המקרקעין: אדם שלא חתם בפועל על הסכם תיווך, עשוי להיחשב מחויב בתשלום דמי תיווך – אם יוכח כי פעל כשותף או כשלוח של מי שכן חתם על ההסכם.
הפסיקה ניתנה במסגרת רע״א 42119-02-25, בהרכב השופטים יעל וילנר, יחיאל כשר ורות רונן.
מי הצדדים להליך
המבקשים:
גונן קסטנבאום וחברת אדוונסד ווב סלושנס בע״מ
המשיבים:
חברת שי יעקובי – יזמות ותיווך בנדל״ן בע״מ, שי יעקובי, לירן קופלר ורועי בר יוסף
פרטי הנכס: מתחם "קולנוע דוד" בהרצליה
הנכס נשוא המחלוקת הוא מתחם נדל"ן מוכר בעיר הרצליה, הידוע כ**"קולנוע דוד"**, נכס מסחרי לשעבר בשטח כולל של כ־2,000 מ"ר, הממוקם באזור עירוני מרכזי ובעל פוטנציאל תכנוני והשבחה משמעותי.
המתחם משך עניין מצד יזמים ומשקיעים, בין היתר בשל מיקומו האסטרטגי, נגישות תחבורתית גבוהה והסביבה המתפתחת באזור.
הרקע: מחלוקת על דמי תיווך בעסקת נדל"ן גדולה
במהלך קידום העסקה פעלה חברת התיווך שבבעלות שי יעקובי לאיתור רוכש ולחיבור בין הצדדים. הסכם התיווך נחתם מול אחד הגורמים המעורבים בעסקה, אולם לאחר השלמתה טענו גונן קסטנבאום וחברת אדוונסד ווב סלושנס בע"מ כי אינם חייבים בדמי תיווך, מאחר שלא חתמו בעצמם על ההסכם.
מנגד טענו יעקובי ושותפיו – לירן קופלר ורועי בר יוסף – כי קסטנבאום היה שותף פעיל ומהותי בעסקה, נהנה מתוצאותיה ולכן חייב בתשלום.
קביעת העליון: מהות הקשר גוברת על החתימה
בית המשפט דחה את טענות המבקשים וקבע כי כאשר מתקיימים יחסי שותפות, שליחות או פעולה עסקית משותפת – ניתן לחייב גם מי שלא חתם פורמלית על הסכם התיווך.
השופטים קבעו כי אין לאפשר התחמקות מתשלום דמי תיווך באמצעות מבנים משפטיים מלאכותיים או פיצול פורמלי בין גורמים שפעלו יחדיו לקידום העסקה.
מסר ברור לשוק הנדל"ן
פסק הדין מהווה חיזוק משמעותי למעמד המתווכים, במיוחד בעסקאות נדל"ן מורכבות שבהן מעורבים מספר שותפים, חברות וחברות ייעודיות.
עבור יזמים ומשקיעים מדובר בתמרור אזהרה: גם היעדר חתימה אינו בהכרח פוטר מחבות כספית, כאשר בפועל קיימת שותפות או שליטה משותפת בנכס או בעסקה.
השלכות מעשיות לענף
- חידוד האחריות המשפטית של שותפים בעסקאות נדל"ן
- חשיבות מיפוי זהות החייבים בהסכמי תיווך מראש
- חיזוק מעמד המתווך כגורם יעיל בעסקאות מורכבות
- השפעה על מבני החזקה ועסקאות באמצעות חברות ייעודיות
