שנת 2025 הייתה אחת השנים המאתגרות ביותר שידע ענף הנדל״ן הישראלי בעשורים האחרונים. כמעט כל רכיב הנדרש לשוק בריא ומתפקד — כוח אדם, מימון, תכנון וביקושים — עמד תחת לחץ כבד. מעל כל אלה ריחפה גם המלחמה המתמשכת, שהשפיעה על כל פן במדינה.
ענף הבנייה מצא את עצמו מתמודד עם מציאות של מחסור חריף בעובדים מקצועיים, עליות שכר חדות והשפעות מתגלגלות של המצב הביטחוני — שילוב שהפך כל לוח זמנים לאתגר של ממש. פרויקטים נתקעו, קצב הביצוע הואט, ועלות הבנייה למ״ר זינקה — תוצאה ישירה של מחסור בתשתיות אנושיות בסיסיות.
אל הקושי התפעולי הצטרפו גם עליות במחירי חומרי הגלם ועלויות המימון, ששחקו עוד יותר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים בכל רחבי הארץ. מעל הכול ריחפה השנה הסביבה המוניטרית: ריבית גבוהה, שהפכה את 2025 לשנה שבה גם יזמים וגם רוכשים מצאו עצמם חסרי יכולת תנועה.
עבור היזמים, הריבית ייקרה את ההון הנדרש, הגבילה פתיחה של פרויקטים חדשים וצמצמה משמעותית את האפשרות לגדר חלק מעליית העלויות באמצעות מחיר המכירה. עבור רוכשים פוטנציאליים, המשכנתאות הפכו לנטל שאינו מאפשר כניסה לשוק, ועשרות אלפי משפחות מצאו את עצמן ממתינות בצד — למרות צורך אמיתי בקורת גג. כך נוצר פרדוקס: ביקוש קיים ואף מתחזק, אך אינו מתורגם לעסקאות בפועל.
אבל דווקא בתוך הקיפאון, מתחת לרעש הכותרות והנתונים, מתחילה להסתמן תנועה שקטה — כזו שעשויה לשנות את כיוון השוק מוקדם מכפי שנדמה.
במקביל, חברות קטנות ובינוניות — שהן מנוע הביצוע של הענף — ספגו מהלומה קשה מצד מערכת האשראי. הקשחת תנאים מצד הבנקים, העלאת מרווחים וליווי פיננסי מחמיר הותירו רבות מהן מחוץ למשחק. התוצאה המערכתית ברורה: ירידה בקצב הבנייה ושוק הנשען על מספר מצומצם של שחקנים גדולים בלבד — מצב שאינו בריא לענף בטווח הארוך.
וכאילו לא די בכך, הביורוקרטיה המשיכה לייצר עיכובים כמעט בכל שלב. ועדות מקומיות ומחוזיות הפועלות בלוחות זמנים של חודשים ולעיתים שנים, שינויי דרישות לא צפויים וחוסר אחידות בין רשויות — כולם יצרו סביבה שבה הזמן, המשאב היקר ביותר של יזם, נשחק עוד לפני שהטרקטור הראשון הגיע לשטח. התוצאה: פרויקטים שאיבדו כדאיות כבר בשלב התכנון, עוד בטרם החלו.
ובכל זאת, דווקא לקראת 2026 נראית קרן אור. ירידה הדרגתית בריבית — אם אכן תימשך — עשויה להפוך את השנה הקרובה לשנת התעוררות. רוכשים רבים שעמדו על הגדר עשויים לשוב ולבחון רכישה, והיזמים יזכו להקלה משמעותית בעלויות המימון. הרגע שבו הכסף חוזר לזרום במערכת הוא גם הרגע שבו השוק מתחיל לנשום מחדש, ואחרי שנתיים של קיפאון — מדובר בנקודת מפנה אפשרית.
עם זאת, ריבית נמוכה לבדה לא תספיק. אם הממשלה תשכיל לעשות את חלקה — להאיץ תהליכי תכנון, להנגיש קרקעות, לייצר מסלולי אשראי מותאמים לחברות קטנות ובינוניות, ולשחרר חסמים בייבוא ובהעסקת עובדים מקצועיים — שנת 2026 עשויה להיות השנה שבה הענף לא רק יתאושש, אלא ינוע קדימה בצעד יציב ובריא.
שוק הנדל״ן הישראלי אינו זקוק לקסמים. הוא זקוק ליציבות, לוודאות ולתהליכים קצרים וברורים. את היתר — אנחנו כבר יודעים לעשות.
שנת 2025 לימדה עד כמה הענף רגיש לשילוב של ריבית גבוהה, ביורוקרטיה וחסמים תפעוליים, אך גם הזכירה אמת בסיסית: הביקוש לדיור בישראל אינו נעלם — הוא רק נדחק הצידה. אם 2026 תייצר את התנאים הנכונים, נראה את הרוכשים חוזרים, את היזמים יוצאים לדרך עם פרויקטים חדשים, ואת הענף כולו חוזר למסלול של צמיחה אמיתית.
התקווה לשנה הקרובה אינה אשליה; היא מבוססת על הבנה פשוטה: כאשר מערכות התכנון, המימון והתעסוקה פועלות כראוי — שוק הנדל״ן הישראלי יודע להמריא.
הכותב הוא גל קסטל, מנכ״ל ״אורון נדל״ן״ מקבוצת ״אורון אחזקות והשקעות״.
