התחדשות עירונית היא תהליך המתמקד בשיפור ופיתוח שטחים עירוניים קיימים, במטרה לשפר את איכות החיים של הקהילה המקומית ולחזק אותה, תוך קידום הפיתוח הכלכלי של העיר. אחד התהליכים העיקריים בהתחדשות עירונית, הוא פינוי בינוי. במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, הבניינים הוותיקים נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים, המחדשים ומשפרים את התשתיות המקומיות ואת הנגשתם של שירותים ציבוריים. פרויקטים אלו מספקים לבעלי הדירות, דירות חדשות ובטיחותיות יותר, מה לא רק משפר באופן משמעותי את תנאי מגוריהם ומעלה את שווי הנכסים, אלא גם תורם לחיזוק התחושה של קהילתיות ותמיכה חברתית, תוך עידוד צמיחה והתחדשות קהילתית.
במאמר זה נדבר על אוכלוסיית הגיל השלישי בבניינים שעתידים לעבור פינוי בינוי ובפרט אוכלוסיית הקשישים, אשר לעיתים קרובות מתגוררים בדירות מוזנחות שאינן מתאימות לצרכיהם ועל כן דורשות שיפוץ נרחב. נרחיב על זכויותיהם של הקשישים בפרויקטים אלו, על הקשיים אשר עלולים לצוץ במהלך הדרך, נבין מדוע כדאי להתייעץ עם עורך דין פינוי בינוי ונראה כיצד, על אף האתגרים (הפיזיים והמנטליים) העומדים בדרך, מדובר בהזדמנות נהדרת לעבור לחיים עצמאיים ונוחים יותר.
הגדרת המושג "קשיש" בהקשר של פינוי בינוי
חוקים והתייחסות רגולטורית
ההגדרה החוקית של "קשיש" בישראל משתנה בין חוקים שונים ויש לה חשיבות רבה בהקשר של זכויות הקשישים בפרויקטי פינוי בינוי.
על פי חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), תשס"ו- 2006 (להלן: "החוק"), "קשיש", הוא בעל דירה בבניין משותף, אשר מלאו לו 70 שנים במועד בו נחתמה עסקת פינוי בינוי הראשונה. כמו כן, עליו לגור בדירה באותו מועד לפחות שנתיים.
הגדרת המושג "קשיש" בחוק מזכה את מי שעומד בקריטריונים, בזכויות ובהטבות ייחודיות במהלך הפרויקט, בהקלות במס בהליכים הבירוקרטיים ועוד. כל זאת מתוך הבנה ששינוי מקום מגורים בגילאים הללו אינו הליך פשוט. כדי להקל על אוכלוסייה זו ולעודד אותה לשתף פעולה, נחקק החוק אשר נועד להבטיח את רווחתם לאורך הפרויקט וכן לאחריו.
שינויים בהגדרת המושג "קשיש" והשפעתם
עם השנים, הגדרת המושג "קשיש" עברה מספר שינויים בחקיקה הישראלית, מה שהשפיע על התמורות להן הם זכאים במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי. שינויים אלו כללו תיקונים שהרחיבו את מעגל הזכאים תחת הגדרה זו, כאשר הדבר נעשה במטרה להתאים את החקיקה למציאות הישראלית המשתנה ולצרכים השונים של האוכלוסייה המבוגרת, כדי לספק מענה ראוי ומקיף יותר לצרכיהם הייחודיים תוך התמקדות בגיל הקשיש, מצבו הבריאותי והכלכלי.
זכויות והגנות מיוחדות לקשישים
כאמור לעיל ובהתאם לחוק, "קשיש" הינו אדם מעל גיל 70 אשר התגורר בדירה במשך שנתיים לפחות. ההטבות המגיעות לקשישים מתחלקות לשתי קבוצות- הראשונה, בעלי דירות שהינם בני 70 ומעלה במועד חתימת הדייר הראשון על עסקת פינוי בינוי; השנייה, בעלי דירות שהינם בני 75 ומעלה או חולה הנוטה למות, במועד חתימת הדייר הראשון על עסקת פינוי בינוי.
אם כן, אילו הטבות מגיעות לקשישים?
סעיף 2(ב)(6) לחוק פינוי-בינוי קובע מהן ההטבות להן זכאי "קשיש" במסגרת פרויקט פינוי-בינוי. לבעלי דירה שהינם מעל גיל 70, היזם חייב להציע לקשיש אחת משלוש החלופות שלהלן:
1. בחירה של אחת מבין החלופות הבאות:
1.1 מעבר לבית הורים, לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, ובלבד שמעבר כאמור יתאפשר עד למועד הפינוי של דירת הקשיש כפי שנקבע בעסקת פינוי בינוי.
1.2 רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירת הקשיש כפי שנקבע בעסקת פינוי בינוי; אם הקשיש ביקש זאת – מיקומה של הדירה החלופית יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו הנוכחית של הקשיש.
1.3 קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירת הקשיש כפי שנקבע בעסקת פינוי בינוי;
או-
2. קבלת שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה שמגיעה לקשיש במסגרת עסקת פינוי בינוי;
או –
3. דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת פינוי בינוי, בתוספת תשלומי איזון, והכול בשווי דומה לשווי דירת תמורה.
במקרה שגילו של בעל הדירה הינו בין 70 ל 75, היזם רשאי לבחור לפחות חלופה אחת שאותה יציע לקשיש, מבין חלופות 1, 2 או 3.
ואולם, במקרה בו בעל הדירה הינו מעל גיל 75 או שהינו חולה הנוטה למות, היזם חייב להציע לקשיש את החלופות המפורטות בסעיף 1 לעיל, והוא רשאי גם להציע לבעל הדירה את החלופות המוזכרות בסעיפים 2 ו- 3 לעיל.
חשוב לציין, כי כלל החלופות לעיל פטורות ממס ועל כן, על הקשיש לא תחול חבות כלשהי במס.
בהזדמנות זו נסביר גם מהו "שווי מהוון" של דירת התמורה – היוון, מהמילה הווה. מאחר ואת דירת התמורה מקבלים רק מספר שנים אחרי תחיל הבניה, אך את התמורות המפורטות לעיל זכאי הקשיש לקבל טרם תחילת הבניה, בודקים מה השווי של דירת התמורה בערכים נכונים למועד בו מוענקת התמורה החלופית, למשל כסף. הדרך לעשות את זה הינה בהפחתת השווי בהתאם לכמות השנים ולריבית המקובלת במשק.
המחוקק ראה לנכון להסדיר את זכויות הקשישים, זאת על מנת לספק רמת בטחון גבוהה לקשישים בתהליך, תוך מזעור החשש שמא זכויותיהם יפגעו מביצוע הפרויקט ועידוד אוכלוסיה זו להתקשר בהסכמים לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי. לכן זכויות אלו אינן עניין של מה בכך, ועל כן הן עוגנו בחוק ומהוות הוראות חוק קוגנטיות שלא ניתן להתנות עליהן, אלא לטובת הקשיש, כך שלמעשה, אם היזם פוגע בזכות הקשיש לפי הוראות החוק, אזי, הקשיש יכול לסרב לחתום על עסקת פינוי בינוי, ואינו נחשב לדייר סרבן.
הקשיים והאתגרים הניצבים בפני קשישים בפרויקטי פינוי בינוי
על אף החוקים והזכויות, קשישים רבים נתקלים בקשיים רבים במימוש זכויותיהם בפרויקטי פינוי בינוי. מעבר לדוגמאות שהוזכרו מעלה, ישנם אתגרים נוספים שמציבים אותם במצב פגיע ומאתגר, ביניהם:
חוסר יכולת כלכלית: עבור קשישים רבים, עלויות מעבר דירה זמנית, או הוצאות נלוות לפרויקט, כמו גם עלויות התחזוקה של הבניינים החדשים, עשויות להוות נטל כלכלי משמעותי. לכן עלינו לוודא כי היזם נושא בכל העלויות וההוצאות הקשורות למעבר של הקשיש לדירה חלופית, לרבות אריזה ופריקה של המיטלטלין והובלה, וכי היזם נושא בהפרשי עלויות התחזוקה לתקופה הארוכה ביותר האפשרית (החוק מחייב 5 שנים, אנו משתדלים כי תקופה זו תהיה ארוכה יותר, במיוחד עבור קשישים).
פגיעה באיכות החיים ובידוד חברתי: לקשישים יש לעיתים קשרים חזקים עם הסביבה והקהילה שבה חיו שנים רבות. לעיתים קשרים אלו חשובים אף יותר מקשרים משפחתיים. לכן, כל מעבר של קשיש במסגרת פרויקט פינוי בינוי עשוי לפגוע באיכות חייהם ורווחתם הנפשית כתוצאה מהניתוק מהסביבה המוכרת, מהמרחבים הציבוריים, השירותים הציבוריים ורשת התמיכה החברתית אליהם רגיל הקשיש. ליווי של יועץ חברתי ומתן מענה במסגרת הסכם פינוי בינוי, עשויים להקל ולתת מענה לקשיים אלו ולהבטיח את איכות חייהם ורווחתם של הקשיים במהלך ולאחר תום הפרויקט.
מבט לעתיד: תוכניות ויוזמות חדשות
יוזמות חדשות בתחום פינוי בינוי לקשישים
עולם ההתחדשות העירונית נמצא בהתפתחות מתמדת, אשר במסגרתה נחקקים חוקים שונים ומבוצעות התאמות לחוקים קיימים, מתוך רציונל להתאם אותם למציאות הקיימת. לכן, זהו אך טבעי כי צפויות התפתחויות עתידיות בתחום הפינוי בינוי, אשר מבקשות לשפר משמעותית את התמיכה בקשישים. תוכניות אלו כוללות:
- יוזמות תשתיות: פיתוח פרויקטים שבהם יועדו דירות לקשישים במקומות נגישים ובקרבת שירותים חיוניים.
- תכניות תמיכה ממשלתיות: הקצאת תקציבים מיוחדים לבנייה של דיור מוגן, או מותאם עבור קשישים.
- חקיקה מתקדמת: ישנם תיקוני חוק המצויים בהליכי חקיקה, אשר מטרתם לשפר עוד יותר את סוגיית הדיור החלופי לקשישים בפרויקט פינוי בינוי.
מדוע חשוב לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין מומחה?
לאור אי הבהירות השוררת בקרב אוכלוסיית הקשישים בישראל בנושא זכויותיהם בפרויקטים של פינוי בינוי ועל אף הפער הקיים בין הזכויות הקיימות להיכרות עמן ומימושן, יש מה לעשות ויש למי לפנות.
אנו במשרד יקותיאל ושות', מספקים שירות ליווי מקצועי מלא בפרויקטים של התחדשות עירונית ובכללם פרויקטים פינוי בינוי לציבור הרחב ככלל, תוך הקדשת מאמצים מיוחדים לאוכלוסיית הקשישים. במסגרת מאמצים אלו, אנו מסייעים לקשישים לנווט במערכת המשפטית והרגולטורית, מבטיחים שהזכויות שלהם מוגנות, מוודאים כי הם מבינים את הסכמי הפינוי בינוי, תוך מתן תמיכה בכל שלבי התהליך ומתוך מחויבות לשמירה על איכות חייהם ובטחון הדיור במהלך הפרויקט.
חשוב לקבל את הייעוץ הנכון במקום הנכון מעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית ככלל ובפרויקטי פינוי בינוי בפרט, ובמיוחד לשם כך אנחנו כאן.
