כולם רוצים להשקיע בנדל"ן - צוללים לנדל"ן 23

להצטרפות לעדכוני הנדל"ן של מיקומי חדשות הנדל"ן של השרון

כולם רוצים להשקיע בנדל"ן אז נתחיל בבסיס – מהי השקעה ולמה להשקיע? כולנו מרוויחים כסף, בין אם מעבודה או מעסק וקורה לעתים שיש לנו עודף לאחר ההוצאות השוטפות ומתחיל להצטבר אצלנו כסף בעו"ש, עשרות או מאות אלפי ₪. כשיש לנו סכום כזה של כסף, אנחנו רוצים להגדיל אותו על ידי השקעה, כלומר לתת לכסף לעבוד בשבילנו אחרי שאנחנו עבדנו קשה לצבור אותו. משקיע סביר מסתכל על האפשרויות שעומדות מולו מה לעשות עם הכסף שלו (אלה 3 האפשרויות המרכזיות שמשקיעים שוקלים פה בארץ):

אפשר לשים אותו בפקדון כלשהו בבנק – הבעיה שהריבית בבנק היא מאוד נמוכה, וככל שנרצה לקנות מוצר עם ריבית קצת יותר גבוהה נצטרך לסגור הכסף לתקופה ארוכה יותר. לכן רבים מעדיפים לא לשים את הכסף בבנק.
אפשר להשקיע אותו בשוק ההון – שוק ההון מורכב באופן בסיסי משני מוצרים – מניות ואגרות חוב (אג"ח). באופן פשטני למדי אגרות חוב נחשבות למוצר "בטוח" יותר ככל ומדובר על חברה מבוססת או גוף של המדינה, ומניות נחשבות למוצר "מסוכן" יותר.

ניתן כמובן להשקיע במדד מסוים (ריכוז של מניות של מספר חברות), או לשים את הכסף בקרן שמשקיעה עבורך, אך אין מוצר פיסי שאתה מקבל ביד, וברך כלל אין החזר שוטף מלבד דיבידנדים. על השקעה בשוק ההון אפשר לכתוב 20 מאמרים, אבל זה בתמצית קצרה מאוד.

אפשר לקנות נדל"ן – זוהי האפשרות שנחשבת גם "בטוחה" וגם עם ריבית גבוהה יותר מהריבית בבנק.

אז למה כל כך הרבה אנשים בוחרים בנדל"ן?

1. הסיבה הברורה שהשוק עולה פה כבר עשרות שנים. מדי פעם הוא מגמגם, אבל ממשיך לעלות. רוב מי שקנה נדל"ן לא התאכזב. המחירים עלו ומחירי השכירות עלו כך שהנכס מניב יותר והוא גם שווה יותר. בשנים האחרונות ראינו עליות מחירים של עשרות אחוזים במצטבר.

מקבלים נכס פיסי – לאנשים חשוב לקנות משהו שהם יכולים להרגיש. מניה אי אפשר להחזיק ביד, גם לא אג"ח, אבל דירה או בית זה משהו פיסי וקיים שיישאר שלך ותמיד יהיה שווה משהו. מניה יכולה להיות שווה אפס, בית לא.

החזר שוטף – בניגוד להשקעה בבנק או בשוק ההון (מלבד דיבידנדים), השקעה בנדל"ן מניבה הכנסה שוטפת בצורה של שכר דירה לאורך תקופת האחזקה בנכס.

רכישת נדל"ן בתנאים נוחים והשכרה בתנאים טובים יותר. זו הנקודה המשמעותית בעיניי ונרחיב עליה תיכף.

לפני הכל נכיר מושג חשוב – התשואה התשואה היא ההחזר השנתי באחוזים משווי הנכס. ובעברית – נניח קניתם דירה ב-1,000,000 ₪, השכרתם אותה ב-2,500 ₪ בחודש, כלומר 30,000 ₪ בשנה, אז התשואה שלכם היא 3% (30,000 ₪ מתוך 1,000,000 ₪ שהשקעתם). תשואה איננה מונח ייחודי לנדל"ן, אלא קיים בכל אפיק השקעה. תשואה בדרך כלל תשקף את הסיכון שמגולם בהשקעה עצמה. ככל שתקנו למשל מניה "מסוכנת" יותר, של חברה קטנה שאף אחד לא מכיר, אתם אמנם מסתכנים בלהפסיד כי החברה עלולה להיסגר ולכם לא יישאר כלום, ומצד שני אם החברה תצליח אתם יכולים להרוויח בגדול. כך בעולם הקריפטו למשל, כאשר המציאו את הביטקוין והוא נמכר בפרוטות, מי שהשקיע הסתכן שלא ייצא מזה כלום ומי שהאמין והמשיך להחזיק הרוויח בענק. אז תזכרו – תשואה גבוהה בדרך כלל שווה סיכון גבוה ולהיפך. בבנק, שהוא המקום הכי בטוח בעולם, אנחנו מקבלים תשואה שהיא כמעט אפסית. בהשקעה באג"ח ממשלתי, שנחשב גם מאוד בטוח נקבל תשואה נמוכה, במניות תשואה גבוהה יותר, ובנדל"ן נקבל משהו באמצע. גם בעולם הנדל"ן התשואה משתנה לפי גודל הסיכון. דירה בתל אביב אשר ככל הנראה לא תעמוד ריקה יום אחד תהיה עם תשואה נמוכה מאוד, בעוד שדירה בערד למשל תהיה עם תשואה גבוהה יותר. דירה אשר פיצלו אותה בניגוד לחוק והסתכנו בדרך כלל תניב תשואה גבוהה יותר מאשר דירה לא מחולקת (זו כמובן לא סיבה או המלצה לעבור על החוק, רק חידוד נקודה). התשואה על ההון העצמי זו לדעתי הנקודה שמבדלת את הנדל"ן מיתר אפיקי ההשקעה. כאשר באים לקנות נדל"ן, יש לנו 2 אפשרויות:

לשלם עם הכסף שיש לי מהבית.
לקחת 50% משכנתא.

משכנתא זו ההלוואה בתנאים הכי טובים שיש, ריביות נמוכות משמעותית מכל הלוואה אחרת. הריבית על המשכנתא היא כ2.5% בממוצע עם פריסה נוחה ללווה. נסתכל רגע על הדוגמא שדיברנו עליה קודם: קנינו דירה ב-1,000,000 ₪ שמכניסה 2,500 ₪ לחודש, 3% תשואה שנתית. נניח שהבאתי מהבית 500,000 ₪ ולקחתי משכנתא של 500,000 ₪ ב2.5% לשנה, למעשה על כל שנה שהבנק נתן לי את הכסף אני משלמת לו 2.5% – 12,500 ₪. הדירה מכניסה 30,000 ₪, מתוכו 12,500 ₪ אני משלמת לבנק על זה שנתן לי את הכסף וההכנסה שלי באמת היא 17,500 ₪. התשואה על ההון העצמי היא ההכנסה הזאת (17,500 ₪ אחרי שהורדתי את עלויות המימון) ביחס להון העצמי – הכסף שהבאתי מהבית (500,000 ₪) – 3.5%. שימו לב למצב – על ידי זה שלקחתי הלוואה, בעצם יצרתי לי רווח גדול יותר. אני מרוויחה גם על הכסף שהוא לא שלי. זו אחת הסיבות המרכזיות בגללן שוק הנדל"ן ושוק המשכנתאות כל כך רותח. אז מה הפתרון ומה צופן לנו העתיד? הפתרון שיוביל לצינון בשוק המשכנתאות ושוק הנדל"ן הוא העלאת ריבית, וכולם יודעים את זה. הבעיה שהעלאת ריבית היא מהלך מאוד קשה. מצד אחד כל משקי הבית שיש להם משכנתא היום ימצאו את עצמם עם החזר משמעותית גדול וייתכן שלא יוכלו לעמוד בו. שנית, העלאת ריבית מעודדת אנשים להשאיר את הכסף בבנק, כלומר לא לבזבז ואז יש צמצום של כל המשק. מהצד השני, אם העלאת ריבית תצנן את השוק המחירים יכולים להתחיל לרדת, מה שיעניק לאנשים רבים את האפשרות להגיע לדירה. זה לא פשוט, אבל בחודשים האחרונים מתחדדת ההבנה שאולי זה בלתי נמנע. בחו"ל כבר התחילו להעלות את הריביות, ייתכן ונראה העלאה בריבית כבר בשנה הקרובה. בינתיים בדקו את המשכנתא שלכם, אולי הזמן למחזר אותה, ראו כיצד העלאת ריבית תשפיע עליכם והתכוננו. בברכה, יעל סער חברת מועצת העיר כפר סבא מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת 054-6815778

כולם רוצים להשקיע בנדל"ן – צוללים לנדל"ן 23

להצטרפות לעדכוני הנדל"ן של מיקומי חדשות הנדל"ן של השרון

לפרסום נכסים ללא עלות במיקומי חדשות הנדל"ן והלוח של השרון