"לבנות מול עזה – זה הפרויקט הציוני שלי"

האדריכל אריאל טסת, הבעלים של ט.ל. הנדסה, לא תכנן להקים חברה המתמחה בפיקוח בנייה, אבל במהלך 17 שנות עבודתו כאדריכל בכיר במשרד יסקי מור סיון נתקל בעשרות דיירים ששיוועו לעזרה וייעוץ.

"החברה הוקמה ב-2011, כשהמושג 'פיקוח דיירים' עוד לא היה קיים", מסביר טסת.
"לרוב הדיירים שהתחילו בפרויקט התחדשות עירונית לא היה מושג מי מייצג אותם מול היזמים, ולא היה להם מי שיעזור להם עם החוזים או התכנון. כך יצא שכאדריכל, מצאתי את עצמי מסייע לדיירים לא רק בנושא התכנון האדריכלי אלא בעוד ועוד תחומים, והבנתי שיש בשוק צורך רציני במסגרת סיוע וליווי לדיירים. מדובר באנשים שנמצאים בסיטואציה חדשה ומורכבת, והם צריכים עזרה ובעיקר מישהו שייתן להם ביטחון".

הגדרת מקצוע מאפס

התחום היה עוד כל כך בחיתוליו, שטסת מצא את עצמו יושב עם עורך דין ומגדיר מאפס את תחומי האחריות של המקצוע החדש – מפקח דיירים.
"הגדרנו את כל הפונקציות של התפקיד, תחומי אחריות, ושירותים", מספר טסת. "כבר היה לי ניסיון רב בעבודה עם דיירי התחדשות עירונית כאדריכל, שמעורב מאוד בשלב התכנון, אבל גם היה לי ניסיון בשלבי הביצוע ופיקוח שכן בתחילת הקריירה שלי עבדתי במשרד ניהול ופיקוח בנייה".

צוות הנדסי עם יתרון אדריכלי

כיום עובדים עם טסת צוות של מהנדסים והנדסאים שמלווים את הפרויקטים.
"מהנדסים יש לכל המפקחים, אבל העובדה שהדיירים מקבלים פיקוח בנייה שכולל אדריכל היא יתרון עצום", מסביר טסת.
"תהליכי התחדשות עירונית הם ארוכים – תכנון יכול לקחת 7 שנים וביצוע 3, ובזמן הזה התוכניות והזכויות יכולות להשתנות וגם אדריכלים במשרדים מתחלפים. בנוסף, שלב התכנון הוא קריטי וחשוב שיש מישהו שמבין גם בתכנון וגם במיקסום תמורות לדיירים – כי אחרי הגשה כבר מאוד קשה לתקן. את זה אני עושה באופן אישי – לוקח את התב"עות והתוכניות, בודק אותן בהתאמה להסכם, ומבצע הגשות לעירייה ותכנון הבניינים – שזה שלב שלרוב המפקח לא עושה בעצמו, אבל אצלנו זה 'אין האוס'".

"ליווי אישי עד קבלת המפתח"

"בנוסף, כאדריכל שמלווה את הפרויקט מרגע החתימה ועד מסירתו, הרבה דברים לפעמים משתנים – מהתכנון ועד למוצרים, דגמים, צבעים וחומרים מסוימים שכבר לא נמצאים בשוק, ויש לחפש דברים דומים גם בנראות, גם באיכות וגם בשווי ערך. וכל הזמן צריך לדאוג לשמירת התמורות לבעלים. דיירים חוששים מאי-ודאות, ועלינו להכין מראש, להסביר ולתת להם ביטחון".

מסלול אישי מארגנטינה לנתיבות

טסת, יליד ארגנטינה, מעיד על עצמו שתמיד רצה לעלות ארצה, אבל את לימודי האדריכלות העדיף לעשות בארגנטינה.
"בארגנטינה מדובר בתואר שמקביל לתואר מהנדס, ולומדים גם אינסטלציה, מיזוג אוויר ועוד", הוא מסביר.
לאחר מכן קיבל מלגה ממשרד החוץ הישראלי ללימוד תואר שני בניהול פרויקטים בברצלונה, לשם נסע ולאחר מכן חזר ארצה. כיום הוא אב לארבעה ילדים, ואת הפרויקטים שלו הוא מגדיר כ"ילדים נוספים".

"אנחנו אלה שמתחילים את הפרויקט עוד לפני היזם"

"אנחנו מוציאים את המכרז, מגדירים מראש את המפרט הטכני והתמורות לדיירים, מכינים טבלאות השוואה בין ההצעות ומנתחים אותן עבור הדיירים, שמקבלים מאיתנו כלים להחליט באיזה יזם לבחור. בהמשך יש ליווי וניתוח אדריכלי לא רק של ההצעות המסחריות אלא גם של ההצעות התכנוניות, ואז ברגע שבוחרים את היזם כבר יש לדיירים את המפרט הטכני והתכנון.
רוב הדיירים חוששים להיכנס למשהו שסופו לא ידוע, ובדרך זו אנחנו משפרים את רמת הוודאות שלהם בקשר למה הם נכנסים".

פיקוח מלא בשטח – ודוחות מסירה אישיים

"בשלב הפיקוח, אנחנו מוודאים שכל מה שכתבנו במפרט הטכני ובהסכם לגבי תמורות, אופי הבניין והדירות, זה מה שהדייר יקבל. אנחנו באים לאתר, מנפיקים דוחות תקופתיים לכל הבעלים (לא רק לנציגות) עם דיווח על בעיות ופתרונותיהן, ובמהלך כל שלב הבנייה נמצאים בקשר עם עורכי הדין, היזם, הקבלן וכמובן עם הנציגות והבעלים.
בשלב קבלת הדירות אנחנו כותבים את פרוטוקול המסירה של כל אחת מהן ובמסירה עצמה מציינים ליקויי בנייה והתאמות ומלווים עד שמקבלים את הדירה והשטחים המשותפים בכל הבניין. אחרי שנת בדק חוזרים לבדוק שהקבלן תיקן את כל הליקויים".

ומה עם דיירים "סרבנים"?

"אני לא קורא להם סרבנים. אלה אנשים שמתקשים להתמודד עם משהו שגדול עליהם, ואנחנו מנסים לעזור. נפגשים, מסבירים, עובדים איתם מול היזם, ואם יש שינויים שדורשים פתיחת חוזה – עושים גם את זה. אנחנו עובדים עם משרדי עורכי הדין בשיתוף פעולה מלא".

רק בצד של הדיירים

חברת ט.ל. הנדסה מייצגת רק דיירים, ומסרבת לעבוד מול יזמים.
"אנחנו לא מייצגים יזמים מחשש של ניגוד אינטרסים. אם אני עובד עבור יזם בפרויקט אחד, אני יכול לפגוש אותו בפרויקט אחר שבו אני מייצג את הדיירים, ואני לא רוצה להכניס את עצמי לכזה מצב".

פרויקטים תחת אש – ובחזית העשייה

פרויקט מול עזה, פרויקט שנפגע מטיל ברמת גן

רוב הפרויקטים של חברת ט.ל. הנדסה מתבצעים במרכז הארץ, אך החברה פעילה גם בירושלים, חיפה, באר שבע ואשקלון. אחד הפרויקטים המשמעותיים כיום ממוקם בעיר נתיבות.
"הלכנו למכרז שבו השתתפו כ-15 חברות וזכינו. זה היה אחרי ה-07/10, ובמהלך הנסיעה לשם שמענו את ה'בומים' ממש מקרוב. מדובר במתחם ענק שבסוף התהליך יבנו כ-1,800 יחידות, ומבחינתי, לבנות כל כך קרוב לעזה – זה הפרויקט הציוני שלי. גם הבת שלי משרתת קרוב לשם אז בכל הזדמנות נפגשים איתה".

גם המלחמה עם אראן לא פסחה על ט.ל. הנדסה. פרויקט שלהם ברמת גן נפגע קשות מפגיעה של טיל.
"לאחר הפגיעה, לדיירים כבר אין לאן לחזור, כך שכולם הקדימו את ההתפנות שלהם. הבניין היה בתהליך קבלת היתר, וראש העיר הבטיח לזרז את התהליך כדי שכולם יוכלו לחזור במהרה – לדירות חדשות וממוגנות".