החידוש המשפטי: מהשבחה רעיונית להשבחה ריאלית
ב־3 ביולי 2025 ניתן פסק דין תקדימי בבית המשפט העליון (בר״מ 1975/24 ו־25226-04-25), שמטלטל את יסודות דיני ההשבחה בישראל. כבוד השופט אלכס שטיין, בליווי כבוד המשנה לנשיא נעם סולברג וכבוד השופט יוסף אלרון (בדימוס), דחה את ערעוריהן של הוועדה המקומית תל אביב ועיריית ירושלים.
בית המשפט אימץ את גישת “ההכללה” בחישוב היטל ההשבחה – גישה שמכירה בתרומת תמ״א 38 לשווי המקרקעין במצב הקודם, גם ללא היתר בנייה.
זהו שינוי פרדיגמה משפטי ועסקי, שמביא בשורה לבעלי נכסים אך פוגע קשות בתקציבי הרשויות המקומיות, ומשפיע על כל שרשרת הערך בהתחדשות עירונית.
ההבחנה בין השבחה משפטית לעובדתית
פסק הדין מהווה פריצת דרך בהבנת מושג “ההשבחה” לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965.
עד כה, בהלכת לוסטרניק (רע״א 4487/01, 2003), נוטרלו ציפיות ספציפיות מהתכנית המשביחה עצמה. אך כאן מבהיר כבוד השופט שטיין כי עליית שווי מתמ״א 38 – זכויות “ערטילאיות” המותנות בהיתר מקומי – אינה יוצרת אירוע מס בעת מכר, כפי שנקבע בהלכת רון (רע״א 3002/12, 2014).
“אין היא שונה מכל גורם שוקי אחר המשפיע על שווי המקרקעין.”
“אירוע המס של ‘השבחה’ מוגבל אך ורק לעליית שווי המקרקעין אשר בינה לבין התכנית המשביחה יש קשר סיבתי ישיר. עליית ערך המקרקעין בשל אישור תמ״א 38 אינה מכוננת אירוע מס.”
דחיית גישת “הנטרול” מונעת גבייה עקיפה של היטל על תמ״א 38, בניגוד לעיקרון “אין מס ללא חוק”.
כפי שציין השופט סולברג:
“הפסיקה מחזקת את עיקרון השוק החופשי מול הרגולציה.”
מי מרוויח ומי מפסיד?
מבחינה עסקית, בעלי הדירות – המרוויחים הגדולים – יחסכו מאות אלפי שקלים בהיטלים. בשכונת רחביה בירושלים ובתכנית הרובעים 3–4 בתל אביב, היטל של 300–500 אלף ש״ח לדירה עלול להתאיין או להתכווץ ל־10% בלבד.
זו בשורה למוכרי נכסים שיוכלו למקסם רווחים ולהאיץ פרויקטי התחדשות עירונית, תוך הפחתת הנטל הכלכלי על דיירים.
“אם אין השבחה ריאלית – אין היטל (‘הוועדה לא נתנה – הוועדה לא תיקח’),” קבע השופט שטיין.
מנגד, הרשויות המקומיות צפויות להפסדים כבדים – עיריית תל אביב לבדה עלולה לאבד כ־50 מיליארד ש״ח.
ההשלכות עשויות לכלול קיצוצים בתשתיות, עיכובים בתכנון ואף העלאת ארנונה.
יזמים עלולים להיפגע עקב הקשחת עמדות בהיתרים והפחתת תמריצים, מה שעלול לעכב פרויקטים ולהקטין רווחיות.
מבט קדימה: שינוי מגמה בשוק ובחקיקה
פסק הדין מאמץ גישה שוקית־דינמית: השפעת תמ״א 38 תיחשב “גורם שוקי” לגיטימי, בדומה למיקום או לפוטנציאל כללי.
זו תפיסה שמעדיפה פרשנות כלכלית־ריאלית על פני פרשנות פורמלית.
“נטרול מגדיל את ההשבחה, וכפועל יוצא מכך את ההיטל,” נכתב בפסק הדין.
עו״ד יקותיאל מעריך כי צפוי גל תביעות החזרים (ברטרואקטיביות מוגבלת) ולחץ על המחוקק לתקן את החוק כך שיגדיר זכויות תמ״א כ“מוקנות” חלקית.
“בפועל, הפסיקה תבטל את ההיטל ברובעים 3 ו־4 בת״א וברחביה בירושלים.”
“הכללה משמעה הטמעת תרומתה של תמ״א 38 בערך המקרקעין כמצבם במועד שקדם לתכנית המשביחה.”
סיכום
פסק הדין מחזק את עקרון השוק החופשי מול הרגולציה, אך מעלה שאלות כבדות על קיימות תקציבית.
בעלי נכסים – חגגו; רשויות – נערכות לאתגר; השוק כולו ניצב בפני עידן חדש שבו החישוב “האמיתי” של השבחה עומד במבחן המציאות.
הכדור עתה במגרש המחוקק.
הכותב עו״ד אמיר יקותיאל, מומחה לנדל״ן ועסקאות מקרקעין מורכבות, יו״ר חברת א.מ.י יקותיאל נדל״ן
