עיקרי התוכנית להתחדשות עירונית במתחם התפוז
התוכנית מציעה הריסה של 6 מבנים קיימים, הכוללים 161 יחידות דיור, ובניית 8 מבנים חדשים. בין המבנים החדשים מתוכננים שלושה רבי קומות (18-24 קומות), ארבעה מבנים בבנייה רוויה (7-10 קומות), ומבנה ציבור בן 5 קומות. סך הכל, התוכנית תכלול 465 יחידות דיור, המהוות מכפיל צפיפות של 2.88. בנוסף למגורים, התוכנית כוללת גם שטחים למסחר, תעסוקה ומבני ציבור, כאשר חזית מסחרית תפנה לרחוב ויצמן. מבחינת שטחים ציבוריים, התוכנית מסדירה את הרחבת רחוב ויצמן, קובעת שטח ציבורי פתוח (שצ"פ) מרכזי עם עצים לשימור, ומתחברת לרשת הירוקה של העיר באמצעות שבילים ומעברים.
היבטים מרכזיים נוספים של התוכנית כוללים:
- שינוי ייעודי קרקע למגורים, תעסוקה, שצ"פ ודרך מוצעת.
- קביעת זכויות בנייה למבני ציבור במבנה בן 5 קומות.
- קביעת זכויות לתעסוקה במבנה בן 7 קומות בחזית רחוב ויצמן.
- קביעת זכויות למסחר בחזית מסחרית לאורך רחוב ויצמן.
- קביעת הוראות איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים.
- קביעת הוראות לגבי חלוקה תלת ממדית, המאפשרת חניה פרטית מתחת לשצ"פ.
התוכנית מציעה שטחים עיקריים של 40,687.5 מ"ר למגורים, 3,150 מ"ר לתעסוקה, 1,275 מ"ר למסחר ו-1,875 מ"ר למבני ציבור. בנוסף, מוקצים 6,975 מ"ר למרפסות ו-32,101 מ"ר לשטחי שירות תת-קרקעיים.
התאמת התוכנית לתמ"א 70 ולמדיניות תכנון ארצית
התוכנית תואמת למדיניות התכנון הארצית, ובפרט לתמ"א 70, העוסקת במרחבים מוטי מטרו. הוועדה המחוזית אישרה את התכנון החלקי על שטח התחנה, תוך התחשבות בעקרונות תמ"א 70 לגבי גודל בלוק, עוצמות בנייה, עירוב שימושים ורשת מעברים. התוכנית משתלבת במדיניות העירונית למרחב התחנה, המקודמת במסמך מדיניות לב העיר.
הוועדה אישרה צמצום בהיקף השימושים הסחירים שאינם מגורים להיקף של 10.5%, בהתאם לסעיף הגמישות בתמ"א. החלטה זו נומקה בצורך בשטחי בנייה משמעותיים לצורך תמורות לדיירים הקיימים ועמידה ברף הכדאיות הכלכלית של התוכנית.
מאזן החניה בנספח התנועה יקבע לפי תקן הביניים של תמ"א 70, ונקבע כי היתרי בנייה שיוגשו לאחר תחילת מימוש המטרו יהיו כפופים לתקן החניה הסופי הקבוע בתמ"א. כמו כן, יתאפשר להמיר שטחים עודפים לחניה במבני המגורים לשימושים עיקריים לאחר מימוש המטרו.
התייחסות הוועדה המחוזית לתמהיל הדיור ולשימושים בתכנית
הוועדה המחוזית דרשה להתאים את תמהיל הדיור לדרישות תמ"א 70, כך ש-25% מהדירות יהיו מסוג דיור מכליל, מתוכן 15% דירות קטנות מאוד (עד 55 מ"ר). בנוסף, 10% מיחידות הדיור יהיו בגודל עד 80 מ"ר. כמו כן, יש להתאים את יתרת יחידות הדיור להנחיות מינהל התכנון לעניין תמהיל יחידות דיור.
הוועדה הורתה להרחיב את המעברים המוצעים בשצ"פ בתא שטח 24 ל-10 מטרים, ולהסיג את הבינוי בהתאם. על מנת לאפשר זאת, יתווספו 2 קומות לאחד מהמגדלים הנמוכים יותר. נקבע קו בניין 0 לתא שטח זה. הוועדה הורתה להוסיף שימוש של מרפאות לשטחים הציבוריים המבונים, ולהבהיר שהגישה לגג מבנה הציבור תהיה פתוחה לקהל.
עורך הדין ירון שלומוביץ, ממשרד שלומוביץ סורקין ושות' המייצג את הדיירים במתחם: " נופי כפר סבא עומדים להתחדש ואנחנו שמחים לקחת חלק בפרויקט ״מתחם התפוז״ ולייצג את הדיירים לכל אורך התהליך."
