- התחדשות עירונית הופכת לנפוצה יותר ויותר. בעתיד הנראה לעין, בשל המחסור הצפוי בקרקעות זמינות לבנייה, חלק ניכר מהדירות החדשות בישראל, בעיקר באזורים המרכזיים, ייבנו במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי. לכן, גם אם האפשרות נראית רחוקה, חיוני שבעלי דירות יאמינו בפרויקטים אלה ויקדמו אותם בהזדמנות הראשונה.
- בעלי דירות לא צריכים לחכות שיזם ייצור קשר. במקום זאת, עליהם להתארגן עם השכנים, להקים נציגות, ולשכור יועצים מקצועיים ומנוסים שיגנו על האינטרסים של הדיירים מול יזמים פוטנציאליים. גישה פרואקטיבית זו יכולה להאיץ משמעותית את התהליך ולהגדיל את הסיכויים להצלחת הפרויקט.
- שכירת שמאי מקרקעין בשלבים המוקדמים של הפרויקט היא קריטית. יש לציין כי לעתים קרובות אין זה באינטרס של חלק מהצדדים שיהיה שמאי המייצג את הדיירים בשלבים הראשוניים, במיוחד לפני המכרז ליזמים ובחירת היזם. עם זאת, יזמים בדרך כלל ממנים את השמאים שלהם מיד עם כניסתם למתחם כדי להגן על האינטרסים שלהם. מכיוון שפרויקט פינוי-בינוי כרוך בפיצויים משמעותיים והשלכות כספיות, רק שמאי מנוסה יכול להעריך כראוי את הצעות היזמים כדי להבטיח תשואה מקסימלית לדיירים, עדיף לפני חתימה על כל הסכם.
- חשוב לבחור את כל אנשי המקצוע (מארגנים, עורכי דין, מפקחים, שמאים ויזמים) באמצעות הליך מכרז מסודר שמנוהל על ידי נציגות מוסכמת על כל הדיירים. גישה זו עוזרת למנוע מחלוקות ופילוגים בין הדיירים לגבי אנשי המקצוע או היזמים שנבחרו.
- יש להטיל על אנשי המקצוע את המשימה של בניית המכרז ליזמים וניהול הפרויקט על בסיס שיקולים מקצועיים, בשיתוף פעולה עם נציגות הדיירים. נציג הדיירים צריך לפעול כמתווך בין אנשי המקצוע לבין הדיירים ולא לנסות להחליף את אנשי המקצוע. חשוב מאוד לא להיקשר יתר על המידה לתפקיד הנציג, שכן התחלת הפרויקט בזמן מועילה לכל בעלי הדירות. הניסיון ההיסטורי מראה שעיכובים מיותרים גורמים לעתים קרובות לשינויים שליליים בגלל התאמות רגולטוריות ומדיניות של ועדות מקומיות וגופי שלטון אחרים.
- דיירים לא צריכים להתמקד רק במטרים הרבועים הנוספים בדירה החדשה. בעוד שבעבר פרויקטי פינוי-בינוי אפשרו הגדלה משמעותית של שטח הדירות, בשנים האחרונות חלה ירידה בתוספות כאלה. עם זאת, יזמים עשויים להציע פיצוי שווה ערך באמצעים אחרים, כמו מיקום טוב יותר בקומה או מפרט משודרג. לכן, דיירים לא צריכים לפסול פרויקט או יזם רק על בסיס מטרים רבועים נוספים, אלא להעריך פיצויים חלופיים המוצעים.
- בבחירת יזם או כל איש מקצוע אחר המעורב בפרויקטי התחדשות, חשוב להעריך את הניסיון בפועל שלהם, במיוחד באזור הספציפי, ואת היציבות הפיננסית שלהם. ביקור בפרויקטים שהושלמו ושיחה עם נציג הדיירים יכולים לספק תובנות חשובות לגבי איכות הפרויקט, אופי העבודה המשותפת, ושביעות רצון הדיירים.
- הרווחיות של היזם היא היבט לגיטימי בכל פרויקט פינוי-בינוי. יזמים לוקחים על עצמם סיכונים משמעותיים, וניסיונות למקסם את התועלת לדיירים על חשבון רווחיות הפרויקט עלולים בסופו של דבר להזיק. דיירים המעוניינים לפקח על רווחי היזם יכולים לכלול מנגנון חלוקת רווחים בהסכם. מנגנון זה מבטיח שאם הרווחיות של היזם תעלה על התחזיות הראשוניות בשלבים שונים של הפרויקט, הדיירים יקבלו הטבות נוספות כמו שטח נוסף, קומות גבוהות יותר, או מפרט משודרג.
- ההסכם צריך לכלול מנגנון לקביעת שכר הדירה בשלב הריסת הבניין, עם הוראות לעדכון שכר הדירה לאורך תקופת הבנייה. סכום שכר הדירה צריך להיקבע על ידי השמאי של הדיירים, ולא על ידי השמאי של היזם. בהתחשב בכך ששכר הדירה בשוק יכול לעלות משמעותית בין חתימת ההסכם לפינוי הדיירים, ההסכם צריך להבטיח שהיזם ישלם שכר דירה המשקף את מחירי השוק העדכניים בזמן הפינוי באזורים סמוכים.
- דיירים צריכים לנצל את התמיכה של הוועדה המקומית או מינהלת ההתחדשות העירונית. הרשות המקומית היא שותפה מפתח בכל פרויקט התחדשות עירונית, ומדיניותה משפיעה באופן משמעותי על לוחות הזמנים של הפרויקט. לכן, חשוב ליצור קשר עם נציגי הרשות המקומית כדי להתאים את הפרויקט למדיניות העירונית ולענות על צרכי הרשות, ובכך להבטיח את שותפותם.
*הכותב, שמאי המקרקעין שמוליק כהן, הוא מנכ"ל ובעלים של חברת SK שמאות מקרקעין, המשמש כשמאי דיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי.
