הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון הכריזו לאחרונה על גל חדש של מתחמי פינוי־בינוי ברחבי הארץ, שבמסגרתו צפויות להיהרס אלפי דירות ישנות ולהיבנות במקומן אלפי יחידות דיור חדשות. המהלך נועד לחזק מבנים ותיקים, לשדרג תשתיות עירוניות, להגדיל את היצע הדירות באזורי ביקוש ולהפחית לחץ על קרקעות פתוחות.
במרכז השרון והשרון הצפוני בולטים מתחמים שאושרו ברעננה, הרצליה, הוד השרון, חדרה ונתניה. מנגד, כפר סבא היא העיר היחידה באזור שלא נכללה בגל האישור הנוכחי.
רעננה: שני מתחמים באותו רחוב ותיק – רצף תכנוני מלא
🔹 מתחם מגדל – בית וגג
• 35 יחידות דיור ייהרסו
• 88 יחידות דיור חדשות ייבנו
• יזם: בית וגג יזמות ונדל"ן בע"מ
🔹 מתחם מגדל – בוני התיכון
• 32 יחידות דיור ייהרסו
• 133 יחידות דיור חדשות ייבנו
• יזם: בוני התיכון בע"מ
שני המתחמים ממוקמים באותו רחוב ותיק בעיר, ויוצרים רצף של התחדשות עירונית שמאפשר תכנון כולל של תשתיות, תנועה, חניה ומרחב ציבורי.
סה"כ ברעננה:
67 דירות ייהרסו | 221 דירות ייבנו
הרצליה: קפיצת מדרגה משמעותית בהיקף הבנייה
🔹 מתחם שיכון ויצמן
• 46 דירות ייהרסו
• 133 דירות חדשות ייבנו
• יזם: אזורים (1965) בע"מ
🔹 מתחם הגאון מווילנה
• 192 דירות ייהרסו
• 661 דירות חדשות ייבנו
• יזם: לוינשטיין ואלמוגים סוף בע"מ
את הפיקוח מטעם הדיירים במתחם תבצע חברת א.ל הנדסה
סה"כ בהרצליה:
238 דירות ייהרסו | 794 דירות ייבנו
הוד השרון: התחדשות בציר בן גוריון
🔹 מתחם בן גוריון – מסלול רשויות
• 76 דירות ייהרסו
• 202 דירות חדשות ייבנו
• מקודם על ידי: עיריית הוד השרון
חדרה: חידוש מרכז העיר
🔹 מתחם הלל יפה–ז'בוטינסקי
• 69 דירות ייהרסו
• 400 דירות חדשות ייבנו
• יזם: זכריה לוי בע"מ
נתניה: התחדשות בלב המרקם העירוני
🔹 מתחם בן צבי–האר"י
• 60 דירות ייהרסו
• 210 דירות חדשות ייבנו
• יזם: בן דוד הרצל בע"מ
כפר סבא: מחוץ לגל האישור
כפר סבא היא העיר היחידה באזור השרון שלא אושר בה בשלב זה אף מתחם פינוי־בינוי במסגרת ההכרזה הארצית הנוכחית.
כך עובד פינוי־בינוי: מסלולי רישוי, תכנון ומיסוי – בשפה פשוטה
אחת השאלות המרכזיות של דיירים, יזמים ורשויות היא לא רק כמה דירות ייבנו – אלא באיזה מסלול התכנית מקודמת, כמה זמן זה לוקח, ומה המשמעות הכלכלית והמיסויית.
🏗️ מסלולי תכנון ורישוי
🔹 מסלול רשויות
הרשות המקומית היא זו שמובילה את התכנון, מכינה את התב"ע, מנהלת את התהליך מול הוועדות ומייצרת ודאות תכנונית גבוהה. לאחר אישור התכנית, נבחר יזם לביצוע. זהו מסלול יציב יותר אך איטי יחסית.
דוגמה: מתחם בן גוריון בהוד השרון.
🔹 מסלול יזמים
היזם מקדם את התכנון מול הדיירים והוועדות, מממן את הליך התכנון ונושא בסיכונים. המסלול מהיר יותר, אך דורש הון, ניסיון ויכולת תיאום גבוהה מול בעלי הדירות.
🔹 מסלול מיסוי / מסלול מואץ ממשלתי
מתחמים שמקבלים הכרזה ממשלתית נהנים מהקלות רגולטוריות, קיצור הליכים ותמריצים כלכליים שמאפשרים היתכנות גם באזורים מורכבים כלכלית.
💰 מיסוי והטבות כלכליות בפינוי־בינוי
✔️ פטור ממס שבח לדיירים על מכירת הדירה הישנה במסגרת הפרויקט.
✔️ פטור ממס רכישה לדיירים על הדירה החדשה עד תקרה שנקבעת בחוק.
✔️ מע"מ אפס על שירותי הבנייה לדיירים במסגרת פרויקטים מוכרים.
✔️ הקלות בהיטלי השבחה – לעיתים מופחתים או נפרסים, בהתאם למדיניות הרשות.
✔️ זכויות בנייה עודפות ליזם – המאפשרות מימון הפרויקט והיתכנות כלכלית.
הטבות אלו הן קריטיות ליכולת לממש פרויקטים, בעיקר באזורים שבהם ערך הקרקע גבולי.
⏳ כמה זמן זה לוקח באמת?
מתחם פינוי־בינוי עובר לרוב:
• 2–4 שנים של תכנון ואישורים
• שנה–שנתיים להיתרים
• 3–5 שנות ביצוע
כלומר, פרויקט ממוצע מגיע לאכלוס כ־7–10 שנים מרגע ההנעה הראשונית.
