זהו העדכון הראשון מאז יוני 2022, והוא מבוסס על בחינה של מצב השוק, עליית עלויות הבנייה, תנאי המימון, ריביות גבוהות והאטה בקצב מכירות דירות חדשות. ההחלטה לא תחול רטרואקטיבית על תוכניות שכבר בהליך מתקדם, ותתעדכן מדי חצי שנה בהתאם לשינויים בכלכלה.
מה קובע העדכון של גיל בלולו?
• במחוז תל אביב, המרכז וירושלים – רווח יזמי מזערי של 16% (טווח 15%-17%)
• במחוזות חיפה, הצפון והדרום – רווח יזמי מזערי של 17% (טווח 16%-18%)
לראשונה, נקבעות מדרגות שונות בין אזורים בארץ בהתאם לרמות הסיכון ולמאפייני השוק המקומיים. בלולו מדגיש כי מדובר בכלי מקצועי לקביעת היתכנות, ולא ברווח “רצוי” או “נורמטיבי” ליזם. המשמעות: זהו סף תחתון שממנו ומעלה פרויקט יכול להיות ממומן ובעל סיכוי להתממש. מתחתיו – הסיכון לכשל ולהקפאת יוזמה גבוה.
למה זה חשוב?
עבור יזמים, המשמעות היא צורך בנתוני רווח ברורים יותר כדי לקבל ליווי בנקאי ולהתחייב כלפי דיירים. במציאות של תנודתיות כלכלית, 16% היום עשויים להפוך ל-25% בעוד כמה שנים אם המחירים יעלו – אך גם ל-11% אם השוק ייחלש. במקרה כזה, פרויקט שנבנה על סף נמוך עלול להפוך לבלתי כלכלי.
עבור רשויות מקומיות, ההשלכה עשויה להיות בקשה להגדיל את מספר הדירות בתוכניות חדשות כדי לעמוד ברף הרווח. המשמעות עבורן היא עומס אפשרי על תשתיות, תחבורה, חינוך ושירותים עירוניים – ולכן סביר להניח שהמתח בין יזמים לרשויות דווקא יחריף.
עבור משרד המשפטים, ההחלטה נועדה להקטין את מספר הפרויקטים שנופלים באמצע הדרך ולהעלות את שיעור המימוש בפועל.
המשמעות בשטח
השוק מצוי בתקופה של עלויות ביצוע גבוהות, עלייה בחומרי הגלם, ירידה בקצב מכירת דירות חדשות והצטברות מלאים שלא נמכרים. פרויקטי פינוי-בינוי נפרסים לעיתים על פני עשור. לכן קביעת רווח מזערי גבוה יותר נתפסת כרשת ביטחון תפעולית.
באזורי ביקוש כמו תל אביב, רמת גן, רעננה והרצליה – ההחלטה תגרום כנראה ליזמים לבקש תוספת זכויות כדי לעמוד בתחשיב. בפריפריה, שם ערכי הקרקע נמוכים, הסף הגבוה משקף סיכון גדול יותר ולכן ישפיע על מספר הפרויקטים שיתקדמו.
הפרשנות של יעל סער – שמאית מקרקעין וחברת מועצת העיר כפר סבא
מדוע העלאה ל-16%?
"העלאת הסף ל-16% מייצגת ניסיון לרסן סיכונים כלכליים בשוק תנודתי, אך גם מחדדת את הדרישה לרווחיות מספקת לביצוע הפרויקט בפועל. זה לא רק מספר מינימלי — הוא משפיע ישירות על היקפי הבנייה הנדרשים כדי שהפרויקט יהיה כלכלי."
הבעיה המרכזית בשיטה הנוכחית:
"הכלי הקיים כיום קובע רק סף מינימלי לרווח, בלי לתת מספיק מקום לתמריצים המבוססים על בדיקה כלכלית עדכנית בעת הוצאת היתר. מצב שבו היזם מבטיח מראש רווח גבוה מבטא גידור סיכונים, אך עלול לדחוף לתוכניות גדולות מדי מבחינת התשתיות והקהילה."
הפתרון הנכון בעיניי:
"ניתן לשלב גמישות נוספת: לאשר מראש 3%-5% יותר דירות מעבר לסף המינימלי, ולקבוע שבזמן הוצאת היתר תיערך בדיקה כלכלית מחודשת. הדירות שיובילו לרווח עודף יוקצו כיחידות לדיור בר השגה לתקופה של 20 שנה. כך:
אם מחירי השוק יעלו – העירייה והרשות הציבורית יקבלו סל דירות לדיור בר השגה.
אם המחירים ירדו – היזם מוגן כי מראש אושרה מעטפת דירות שמאפשרת רווח בסיסי."
"העלאת הסף היא צעד מקצועי, אבל עליו להשתלב במנגנון רחב יותר של תמריצים. נדרש מודל שמאזן בין ודאות ליזם, הגנה לשוק, ויכולת של הרשות לשמור על איכות המרחב העירוני."
