התחדשות עירונית היא מנוע צמיחה מרכזי בערים הוותיקות בישראל, אך לצד היתרונות הברורים – היא חושפת את הדיירים לסיכונים משמעותיים. אחד מהם הוא מצב של חדלות פירעון מצד היזם, שעלול לעצור את הפרויקט, לעכב אותו במשך שנים או אף למחוק כליל את חלום הדיירים לדירה חדשה ובטוחה.
המקרה של ברנר 13 ברעננה, שבו נהרס לאחרונה בניין ישן כדי לפנות מקום למגדל מגורים חדש, מהווה דוגמה מוחשית לכך. הפרויקט החל במסלול תמ"א 38/1 עם יזם פרטי, אך כאשר התברר שהיזם נקלע לקשיים כלכליים ולא יכול לעמוד בהתחייבויותיו – מצאו עצמם הדיירים בלב משבר של חדלות פירעון.
חדלות פירעון בהתחדשות עירונית – מה זה אומר?
חדלות פירעון מוגדרת כמצב שבו חברה אינה יכולה לעמוד בהתחייבויותיה הפיננסיות. בהתחדשות עירונית, הדבר מתבטא לרוב בכך שהיזם:
- לא מסוגל לממן את המשך התכנון או הביצוע.
- נקלע להליכי פירוק בבית משפט.
- נדרש להסדר נושים – שבו זכויות הדיירים עלולות להיפגע.
במצב כזה, בעלי הדירות עלולים למצוא את עצמם עם חוזה חתום – אך בלי פרויקט, ובלי כלים אפקטיביים לדרוש את זכויותיהם ללא ליווי משפטי מקצועי.
תפקידו של עורך הדין – חומת המגן של הדיירים
בפרויקט ברנר 13, את הדיירים ייצג עו"ד אילן שלומוביץ ממשרד שלומוביץ סורקין ושות', שעמד בחזית ההגנה על זכויותיהם. הוא מתאר:
"כשהבנו שהיזם הקודם לא עומד בהתחייבויותיו, עמדנו בפני סכנה ממשית שהפרויקט יירד לטמיון. היה צורך לפעול במהירות, להודיע על ביטול ההסכם, ולוודא שהדיירים לא יהפכו ל'נושים' בתוך הליך פירוק."
עורך הדין, במצבים כאלה, ממלא כמה תפקידים קריטיים:
- זיהוי מוקדם של כשלי היזם – מעקב שוטף אחרי ביצוע התחייבויותיו הכספיות והמשפטיות.
- ביטול הסכמים בעיתוי נכון – כדי למנוע מצב שבו הדיירים נגררים לתוך הליך חדלות פירעון.
- ניהול מו"מ עם נאמנים ובית המשפט – כדי לשמור על זכויות הדיירים גם בתוך הליך פירוק או הסדר נושים.
- איתור יזם חלופי – והבטחת המשכיות של הפרויקט במסלול חדש.
חילוץ הפרויקט וחזרה למסלול
במקרה של ברנר 13, לאחר מאבק משפטי מתמשך, נכנסה לתמונה חברת לב טוב, שהתחייבה לקחת על עצמה את כלל האחריות – כולל התמודדות עם הסיכונים המשפטיים. בזכות ההסדר עם הנאמנים והמעבר למסלול תמ"א 38/2, הפרויקט ניצל והתקדם לשלב הביצוע.
"זהו יום חג לדיירים," אומר שלומוביץ. "הוכחנו שגם כאשר פרויקט נקלע למבוי סתום משפטי וכלכלי, ליווי משפטי נחוש ושיתוף פעולה עם יזם חדש יכולים להחזיר אותו לחיים."
לקחים למיזמי התחדשות עירונית אחרים
המקרה של ברנר 13 מדגיש שדיירים אינם יכולים להרשות לעצמם להסתפק בחתימה על הסכם עם יזם מבלי לקבל ליווי משפטי רצוף. ההמלצות המרכזיות לדיירים:
- לדרוש ערבויות ובטוחות בחוזה – כדי להבטיח את זכויותיהם במקרה של כשל יזם.
- למנות עורך דין מנוסה ומלווה – שיבחן כל סעיף בהסכם ויוודא כי האינטרסים של הדיירים נשמרים.
- לפקח על התקדמות הפרויקט – גם בהיבט המשפטי ולא רק בהיבט הפיזי.
