כיסופים – משיכון של שנות ה־50 למתחם עירוני של 481 דירות

שכונת כיסופים החלה את דרכה בשנות ה־50, בשלב שבו העיר עדיין חיפשה פתרונות דיור מהירים לאחר גלי עלייה. המבנים היו נמוכים, פרקטיים, והניחו דירות קטנות ללא תכנון ציבורי רחב, ללא כיכרות, ללא שטחים מוצלים וללא מערכות תשתית שנועדו לעמוד בעומסי המאה ה־21.

בעשורים הבאים השכונה כמעט לא השתנתה.
הנכסים התיישנו, הדירות לא עמדו בדרישות התכנון החדשות, השטחים הציבוריים נזנחו, והאזור איבד רלוונטיות לדיירים צעירים. בשנת 2015 ניסתה העירייה להוביל מהלך התחדשות עירונית – אך ללא יזם מוביל וללא היתכנות כלכלית, המהלך התקדם ונבלם לסירוגין.

השינוי התחיל כאשר קבוצת גבאי נכנסה למגרש. הקבוצה הגישה תכנון מלא, הובילה תהליך שמאי, הציגה יכולות ביצוע ומימון, וקידמה את התכנית לאורך שלבי הוועדות עד לאישור סופי בוועדה המחוזית. כך הפכה כיסופים מתכנית תקועה – לפרויקט הבשל ביותר בעיר.

23 דונם, 9 בניינים שנהרסים ו־481 יחידות דיור חדשות

התכנית מאגדת:

• הריסה מלאה של 9 בנייני שיכון משנות ה־60 (כ־160 יח"ד קיימות)
• הקמה של 481 יח"ד חדשות
• שני מגדלים בני 24 קומות
• שבעה מבני מרקם בני 8–9 קומות
• 600 מ"ר מסחר שכונתי

אחת מאבני הדרך המשמעותיות בתכנית היא התמהיל החברתי־כלכלי:
5% מהדירות יהיו עד 55 מ"ר, 20% עד 80 מ"ר – צעד שתכליתו להחזיר לעיר צעירים, יחידים וזוגות בתחילת דרכם, ולאפשר למשפרי דיור למצוא היצע מבוקר ולא מנופח.

שינוי מרחבי – שבילי הולכי רגל, חניה תת־קרקעית ופיתוח מוצל

המתווה החדש מגדיל את השטחים הפתוחים, מעביר את החניה למרתפים, יוצר שבילי גישה מוצלים ומייצר שכונה שבה המרחב הציבורי אינו "שארית" – אלא מוצר. מדובר במעבר מבנייה אופקית בזבזנית לקרקע – לציפוף אנכי יעיל.

עלות הבנייה מוערכת בכ־749 מיליון שקל, וצפי ההכנסות לשוק הדיור חוצה את ה־מיליארד שקל – מהלך שמחזק את איתנות הביצוע.

היזם מדבר: "חיזוק קהילה, תשתיות מודרניות וצעירים חוזרים"

אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי, מציין:
"התוכנית מהווה צעד משמעותי בקידום ההתחדשות העירונית בכפר סבא, מדובר באחת מתוכניות הפינוי־בינוי המשמעותיות בעיר בשנים האחרונות. אנחנו עובדים על התכנית מזה חמש שנים והיא מתקדמת בצעדים יפים בוועדות התכנון. התכנית שמה דגש על חיזוק חיי הקהילה, יצירת מרחבים ציבוריים איכותיים, פיתוח תשתיות מודרניות והרחבת היצע הדיור בעיר. העובדה שתציע דירות קטנות, תביא אוכלוסייה צעירה לשכונה ותשפר את איכות החיים."

מאחורי הדברים עומדת חברה ותיקה:
קבוצת גבאי נוסדה לפני מעל 40 שנה, פועלת ביזום וביצוע למגורים, מסחר ומלונאות, ומחזיקה מעל 25 אלף יחידות דיור בשלבי תכנון, שיווק וביצוע – לצד נכסים מניבים בהיקף של מיליארד שקל ויותר. לאחרונה היא נכנסה לבורסה עם הנפקת אג"ח – מה שמאפשר להובלת פרויקטי ענק לאורך זמן.

מצטרף לשני מתחמים משמעותיים נוספים "התפוז" ו“אלי כהן”

ההתחדשות אינה מסתיימת בכיסופים. שני מתחמים נוספים מתחילים לעצב את עתיד העיר ומרחיבים את ההיצע.

מתחם התפוז – 490 יחידות, מגדלים ומסחר בלב העיר

תכנית מתחם התפוז  קיבלה תוקף מהוועדה המחוזית לאחרונה, המתחם המקודם על ידי חברת אקרו בליווי דיירים של משרד שלומוביץ סורקין ושות' יושב על הציר העירוני המרכזי – ויצמן, ומוגדר כמתחם מע"ר (מרכז עסקים ראשי) חדש. הוא כולל כיום 161 דירות ישנות, שיוחלפו ב־490 יחידות חדשות בתמהיל הכולל:

• 3 מגדלים בגובה 18–24 קומות
• 4 מבני מרקם של 7–10 קומות
• חזית מסחר ותעסוקה לאורך ויצמן
• מבנה ציבור בן 5 קומות ושצ"פים ירוקים

מדובר בתמהיל שמייצר עירוניות צפופה ופונקציונלית – מגורים, משרדים, צרכנות ושירותים, בניגוד לשכונות המגורים הוותיקות.

אלי כהן – כ־220 דירות ישנות בדרך ל־720 חדשות (תחת דיון)

שכונת אלי כהן, מדרום־מזרח למרכז העיר ובסמוך לפארק כפר סבא, נבנתה ברובה מבנייני רכבת ישנים. התכנית החדשה המקודמת במשותף על ידי חברת צמח המרמן ואיוויב נדל"ן  כוללת:

• הריסה של כ־220 יח"ד קיימות
• הקמת 665–720 יח"ד חדשות (עדיין בשלב החלטות)
• בניינים בגובה 24–35 קומות בבחינה
• מסחר עירוני לאורך ויצמן
• חיבור לצירי תחבורה מטרופוליניים עתידיים

הוויכוח המרכזי: איזון בין כדאיות כלכלית, גובה וצפיפות לבין תשתיות ציבור – חינוך, חניה, שטחים פתוחים.

טבלת השוואה – תמונת מצב

כיסופים – התפוז – אלי כהן: השוואה תכנונית

שלושת המתחמים מייצרים יחד צבר של כ־1,650–1,700 יח"ד חדשות, תוספת משמעותית של מסחר ותעסוקה, וצפיפות שתפתח מחדש את לב העיר.
כפר סבא עוברת מ"שיכונים מפוזרים" ל־עירוניות מודרנית, צעירה, כלכלית ונגישה.