ליאור, אתה מלווה את תחום ההתחדשות העירונית כמפקח כבר שנים רבות. מתי בעצם נולד הצורך בפונקציה הזאת של "מפקח דיירים"?
"האמת היא שבנינו את התפקיד תוך כדי תנועה. הוא לא היה קיים בשום ספר, אלא התגבש מתוך הצרכים שעלו מהשטח – בעיקר מצד עורכי הדין והדיירים עצמם, שביקשו גורם מקצועי שיעמוד לצדם. היום זה הפך לתפקיד המרכזי ביותר שמלווה את בעלי הדירות לאורך שנים."
כשאתה ניגש לפרויקט, מה הדבר הראשון שאתה בוחן?
"קודם כל, אנחנו בודקים את התאמת התחייבויות היזם כלפי הבעלים בתוכניות. זה הבייסיק: שטח הדירה, החניה, המחסן והשיבוץ בקומה המובטחת. מעבר לכך, אנחנו בוחנים את ההיתכנות ההנדסית והכלכלית של התמורות. אם אנחנו רואים הצעה חריגה, למשל תוספת של 25 מ"ר במקום ה-12 המקובלים באזור, אנחנו מרימים דגל כדי לוודא שהפרויקט לא ייקלע לסיטואציה שבה הוא לא יוכל להתקדם."
המילה "מפקח" בדרך כלל מתקשרת לבדיקת בטונים בשטח. זה כל הסיפור?
"אני חייב להוציא את המונח 'פיקוח הנדסי' מהלקסיקון הישן. צריך להגדיר את התפקיד מחדש כ**'מפקח אדריכלות והנדסה'**. אנחנו נכנסים לתמונה עוד לפני בחירת היזם, מסייעים לנציגות בבחירת זהות היזם ובחינת הניסיון שלו, ולא מהססים לומר דברים פחות טובים על קבלן אם צריך. למרות שהיזם הוא זה שמשלם את הצ'ק בסוף, חובת הנאמנות שלנו היא ב-100% לבעלי הדירות."
איפה המעורבות שלכם באה לידי ביטוי עבור הדייר הפרטי בשלב הביצוע?
"אחד האירועים החשובים הוא 'שינויי דיירים'. אנחנו דואגים שהמפרטים הטכניים יהיו מעודכנים ואיכותיים – למשל, דרישה לאסלות עם שטיפה היקפית מתקדמת. אנחנו מנחים את הדיירים איך לגשת למחלקת השינויים של הקבלן, מסבירים להם מה ניתן לבצע ומה כרוך בעלויות חריגות, ועוזרים להם להתאים את הדירה לצרכיהם – בין אם זה זוג צעיר שרוצה להרחיב סלון ובין אם זה זוג מבוגר. בנוסף, אנחנו מוודאים שהסטנדרט בדירות היזם לא יעלה על זה של דירות הבעלים."
היום אנחנו רואים מעבר מפרויקטים של בניין בודד למתחמי ענק. איך זה משנה את עבודת הפיקוח?
"זה עולם אחר לגמרי. במתחמים יש שילוב של מגורים, מסחר ותעסוקה, והאינטרסים של בעלי החנויות שונים לחלוטין מאלו של הדיירים. מפקח טוב חייב לדאוג להפרדה בין השימושים: שבעל דירה לא יעלה במעלית עם סחורה של בעל חנות, ושיהיו פתרונות חניה וגישה נפרדים. אם לא רותמים את בעלי המסחר לתהליך מההתחלה, הפרויקט עלול להיתקע כי הצרכים שלהם מאוד ממוקדים במיקום ובנראות כלפי הרחוב."
מה לגבי הפריפריה? אנחנו שומעים שיש שם תנופה אדירה.
"הפריפריה 'לוהטת'. בערים כמו נהריה, עכו, כרמיאל והקריות יש פרויקטים של מאות בעלים עם מכפילים גבוהים. זה אירוע של ציונות וחלוציות – לוקחים מבנים מתפוררים, מוסיפים להם מיגון קריטי ומחדשים שכונות שלמות. מעניין לראות שם שילוב בין תושבים מקומיים שחווים זאת לראשונה לבין משקיעים מנוסים שמביאים איתם ידע מפרויקטים קודמים."
לסיום, ספר על היוזמה להקמת "לשכת המפקחים". למה זה קריטי?
"התחום היום הוא 'מערב פרוע' ללא הגדרה בחוק של מי רשאי לשמש כמפקח. המטרה של הלשכה היא למסד את המקצוע, לקבוע קוד אתי, להגדיר את סל השירותים שדיירים צריכים לקבל, וליצור 'תו תקן' של השכלה וניסיון. אנחנו רוצים לתת לדיירים ביטחון שהם בוחרים מתוך מאגר של אנשי מקצוע שנבחנו, ולא באדם באקראי."
דודי גליקו: ליאור, תודה רבה על השיחה המרתקת.
ליאור זייטלר: "תודה לך, ויאללה, בוא נמשיך לבנות את הארץ שלנו."
