"נגמרו הקרקעות – ההתחדשות העירונית היא המנוע, ובלעדיי מארגנים אי אפשר להתקדם"

מפגש ראשון עם אמירה ברורה

לשכת המארגנים, גוף חדש יחסית שהוקם רק לפני שנה במטרה למסד ולהסדיר את מקצוע המארגן בהתחדשות עירונית, קיימה ערב החג את המפגש השנתי הראשון שלה. האירוע התקיים בנוכחות חברי הלשכה ובכירי ענף הנדל"ן, בהם גיל בלולו – השמאי הממשלתי הראשי, נחמה בוגין – יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, ותומר צליח – סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ.

המפגש נועד להעלות על סדר היום את הסוגיות המרכזיות שמעסיקות את הענף, ובראשן שאלת מעמדו של המארגן, שכר הטרחה שלו והקשר הישיר בין עבודתו להצלחתם של פרויקטי פינוי־בינוי ותמ"א 38.

תפקידו של המארגן – מאחורי הקלעים אך בחזית

המארגן הוא הדמות שפועלת בשטח עוד לפני שהפרויקט יוצא לדרך. תפקידו כולל מיפוי מתחמים מתאימים, יצירת קשר עם בעלי הדירות, הסברת התהליך, ריכוז ההסכמות והחתימות, ובמקרים רבים גם טיפול בהתנגדויות ובפערים בין הדיירים. מעבר לכך, המארגן מלווה את הדיירים מול היזם והגורמים המקצועיים לאורך כל הדרך.

בפועל, המארגן הוא "החוליה החסרה" שמאפשרת את התנעתם של פרויקטים מורכבים במיוחד. ללא דמות זו, רבים מהפרויקטים לא היו מתקדמים כלל לשלב תכנוני או ביצועי. עם זאת, במשך שנים רבות מקצוע זה פעל ללא הכרה רשמית, ולעיתים אף הוצג בציבור כמעורפל ואף בעייתי מבחינת סטנדרטים אתיים.

מהמאבק להכרה – ועד הקמת לשכה מקצועית

במשך שנים התנהל דיון ציבורי סביב השאלה האם יש מקום למסד את מקצוע המארגן. מצד אחד – הקבלנים והיזמים הדגישו כי המארגן הוא חלק בלתי נפרד מתהליך ההתחדשות. מצד שני – נשמעה ביקורת ציבורית על גובה שכר הטרחה, חוסר שקיפות בעסקאות והיעדר מסגרת שתפקח על פעילותם.

הקמת לשכת המארגנים לפני כשנה נועדה לתת מענה בדיוק לאתגרים אלו. הלשכה מתמקדת בקביעת סטנדרטים מקצועיים, שמירה על אתיקה, הדרכות והכשרות, לצד חיזוק מעמד המארגן מול רשויות המדינה וגורמי המקצוע בענף.

בלולו: "נגמרו הקרקעות – ההתחדשות היא המנוע"

גיל בלולו, השמאי הממשלתי הראשי, סיפק את אחת האמירות החזקות של הערב:
"נגמרו לנו הקרקעות באזורי הביקוש ולכן ההתחדשות העירונית היא המנוע המרכזי. מרבית היזמים שאיתם אנחנו מדברים אומרים בפה מלא: אי אפשר להתקדם ללא מארגן."

בלולו לא הסתפק באבחנה זו, אלא הודיע על שורה של צעדים רגולטוריים:
"זה לא מתפקידי לחנך את השוק – שכר הטרחה של המארגנים צריך להיות חלק מתקן 21, משוקף לפי מחיר השוק. לאחר החגים נוציא החלטה מעודכנת בנושא בשיתוף פעולה עם הלשכה, ועד סוף השנה נעדכן גם את הרווח היזמי המינימלי לפרויקטים של התחדשות עירונית."

נחמה בוגין: "בלי מארגנים אין התחדשות עירונית"

יו"ר לשכת השמאים, נחמה בוגין, הדגישה אף היא את חשיבות ההכרה במקצוע:
"הלשכה הוקמה לפני מספר שנים, וסוף סוף יש הכרה אמיתית. היום מבינים – בלי מארגנים אין התחדשות עירונית."

בוגין ציינה כי נדרש שיתוף פעולה הדוק יותר בין שמאים, יזמים ומארגנים כדי לקדם פרויקטים באופן יעיל והוגן, והדגישה את החשיבות בהגדרת כללי משחק ברורים.

תומר צליח: "אין תחליף למארגן"

סגן נשיא התאחדות הקבלנים, תומר צליח, הצטרף לקו הדברים:
"אני מכיר ומוקיר את העבודה שמארגנים עושים עבור בעלי הדירות. אין להם תחליף בפרויקטים של פינוי־בינוי."

לדבריו, החיבור בין המארגנים לבין היזמים הוא תנאי קריטי ליצירת אמון מול הדיירים ולבניית תהליכים ארוכי טווח שמאפשרים התקדמות אמיתית.

לשכת המארגנים – צעד קדימה למסד מקצוע חדש

אלון וייזברג, יו"ר לשכת המארגנים, סיכם את האירוע במבט קדימה:
"לאחר שנה בלבד מהקמת הלשכה, ובזכות חברי הלשכה והוועד המנהל – נרקיס רחמימוב ואבי ברוקס – אפשר לומר בפה מלא כי יש מקצוע חדש ומוסדר של מארגנים בהתחדשות עירונית."

וייזברג הדגיש כי המטרה המרכזית של הלשכה היא להעניק למקצוע מסגרת הכשרה ופיקוח, לצד קידום מדיניות שתאפשר למארגנים לפעול בשקיפות מול בעלי הדירות, היזמים והרשויות.

מבט לעתיד – לאן הולך מקצוע המארגן?

המפגש השנתי הראשון של לשכת המארגנים משקף מגמה ברורה: המארגנים הופכים מחוליה לא פורמלית לשחקן מוכר וחיוני במערכת ההתחדשות העירונית בישראל. ההכרה מצד השמאי הממשלתי, בכירי השמאים והקבלנים מעידה כי המערכת כולה מבינה את חשיבותם.

יחד עם זאת, הדרך עדיין ארוכה – במיוחד בהיבט של פיקוח, אתיקה ושקיפות מול הציבור. שאלת גובה שכר הטרחה, אופן חלוקתו בין בעלי הדירות והיזם, והגדרת גבולות האחריות של המארגן – צפויות להישאר במרכז הדיון גם בשנים הקרובות.

אם אכן יבוצעו הצעדים שהוכרזו – עדכון תקן 21, הסדרת שכר הטרחה והגדרת רווח יזמי מינימלי – ייתכן שהמפגש הזה ייזכר כנקודת ציון שבה הפך המארגן משחקן "מאחורי הקלעים" לדמות מפתח ממוסדת, עם תפקיד רשמי ובלתי ניתן לערעור בענף הנדל"ן הישראלי.