עבודת השמאים והמתווכים לא מתנגשת היא משלימה

אתי נחום יו"ר  משותף של לשכת המתווכים מחוז שרון בטור אישי על משמעות הערכות שווי של מתווכים בעקבות פנייתו של יו"ר לשכת המתווכים חיים מסילתי להרשות להגנת הצרכן בדרישה כי תתערב להסדרת תחום הערכות השווי.

במהות של עבודת המתווך והשמאי יש שוני משמעותי, המתווכים חיים את השטח ומתווך מנוסה מכיר את כל העסקאות שנערכות את רמת הביקושים ואת ההיצע האמיתי של נכסים בשוק. הערכת השווי של המתווכים מתבססת על מחיר המכירה הריאלי לנכס. עבודת השמאי היא עבודה שנועדה לתת לבנק את הערכת השווי כדי להעריך את הסיכון במתן המימון לעסקה. יש הבדל מהותי בין שתי ההערכות.

חשוב להדגיש, המתווכים לא מחליפים את השמאים, כל רוכש שצריך מימון מהבנק מחוייב לפנות לשמאי כתנאי לקבלת המימון, וכמעט כל העסקאות דורשות מימון. המתווך נכנס לפעולה בשלב המוקדם עוד לפני שהעסקה מתקיימת, המתווך נותן לבעל הנכס את ההערכה מה מחיר השוק של הנכס שלו, מה המחיר הריאלי אותו הוא יכול לבקש על מנת שתתקיים עסקה.

מאגרי המידע שלנו הם לא רק עסקאות שמדווחות לרשות המיסים, המידע שלנו הוא מידי ויומיומי, המתווכים מכירים את כל הנכסים הזמינים בסביבה וגם את רמת הביקושים. הערכת השווי של המתווך היא על סמך רגליים בשטח וניסיון מקצועי של שנים ארוכות ולא איסוף של נתונים טכניים בלבד.

אינטרס משתלב ולא אינטרס מנוגד

בלי הערכת שמאי לא יהיה מימון ולא תהיה עיסקה את זה מבין כל מתווך וגם השמאים מבינים את החשיבות של העבודה שלנו, השמאים נעזרים במתווכים כדי לאסוף מידע שיתן להם את הכלים לביצוע הערכות השווי לבנק. הם בוחנים את תיק הנכס ברשות המקומית כלי שקיים גם למתווך, בוחנים עסקאות מדווחות עבודה שעושה גם המתווך, ומשתמשים בכלים המקצועיים שלהם כדי לגבש את השמאות לבנק שבלעדיה לא יהיה מימון.

מתווך מנוסה לא מפספס את הבדיקות האלו כי בלעדיהן הוא עלול לפספס את העסקה ואנחנו מתקיימים מעסקאות. בשוק של היום שהוא שוק של ביקושים, מחירים גבוהים ועסקאות מהירות השמאי חייב להעזר במתווך על מנת לקבל הערכה ריאלית של מחיר הנכס.

מתווך שמגיע לנכס חדש מבצע ניתוח שוק השוואתי CMA  זו סוג זה של הערכה המשמשת להשוואת נכסים במיקום גיאוגרפי דומה, למשל כדי לקבוע את מחיר הבית ביחס לבתים הסובבים אותו באותו רחוב או שכונה. זה כלי שגם השמאי וגם המתווך משתמשים בו.

מתי משתמשים בשמאי

שמאי יכול להכנס לעסקה בכמה שלבים, שמאות מוקדמת כאשר ההון העצמי של הרוכש נמוך והוא זקוק להערכת שמאי כדי לבדוק האם הבנק יהיה מוכן להעמיד את המימון הדרוש, שמאות לאחר ביצוע העסקה כאשר מחיר הנכס כבר הוסכם ותפקידו של השמאי לאשר לבנק כי שווי העסקה ריאלי.

המתווך משקף בהערכה שלו את שווי השוק, השמאי לוקח בחשבון גם את הסיכון של הגוף המממן,  לדוגמא עסקה מהתקופה האחרונה בשכונת נווה ישראל בהרצליה, שמאי הבנק העריך את הנכס בשווי של  4.3 מיליון, העסקה נסגרה ב4.75  מיליון שזה היה מחיר השיווק אותו הערכנו. התעקשנו שזה מחיר השוק הריאלי וכך היה. זה דוגמה טובה מאוד המתווכים מעריכים את עבודת השמאים אבל הפערים קיימים כי ההערכה היא למטרות שונות.

גם למתווך ולא רק לשמאי יש מחויבות ללקוחות ולחוק, מתווך חייב להחזיק ברישיון מתווך והחוק מכתיב במדוייק את חובות המתווך כלפי הלקוחות, בנוסף בלשכת המתווכים יש מנגנון משמעתי בו אפשר לברר תלונות כנגד מתווכים, לא רק על עבודת השמאי יש פיקוח. אני כיו"ר דואגת שהמתווכים יעדכנו את המוכרים שמתייעצים איתנו שזה לא תחליף לשמאי מוסמך .