<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
מצוקת הדיור, העדר קרקעות זמינות לבניה, הרצון לגור בשרון יוצרים מצב בו כמעט כל בניין ותיק מועמד לתמ"א 38, הרצון לקדם פרויקט גם מצד הדיירים גם מצד היזמים וגם הרשויות גבוהים מאוד.
היום נמשיך לדבר על התחדשות עירונית, למי שלא קרא בשבוע שעבר אפשר להשלים כאן
היום נדבר על אחד היישומים המרכזיים של התחדשות עירונית והוא באמצעות תמ"א 38. לעוקבים הותיקים שלנו נזכיר שתמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית מס' 38 והיא תכנית מפורטת שמכוחה אפשר להוציא היתר בנייה ולצאת לבנות.
תמ"א 38 מעניקה לרשות המקומית סמכות לאשר תוספת זכויות במסגרת חיזוק המבנה ובנייה מעליו או במסגרת הריסה ובנייה של מבנה חדש וזאת במבנים שקיבלו היתר בנייה לפני ה1.1.1980.
כל זאת כדי להתגונן מרעידות אדמה. לפני 1.1.1980 מרבית המבנים לא נבנו בהתאם לתקן 413 המפרט כיצד יש לבנות מבנים החסינים נגד רעידות אדמה.
על ההסטוריה של תמ"א 38
תמ"א 38 אושרה לראשונה ב-2005 בגרסא רזה שכוללת חיזוק ועיבוי ותוספת של קומה וחצי בתמורה. מאז פורסמו 4 עדכונים ושינויים בתכנית, האחרון ב-2016. לצד תכנית זו נקבעו תיקוני חקיקה נוספים להיטל השבחה, מיסוי מקרקעין וכן לגבי הרוב הנדרש למימוש פרויקט תמ"א 38.
כדי לממש תמ"א 38 ניתן לפנות לשני מסלולים:
הבניין הקיים יישאר לעמוד על תילו, אך יחוזק ויגדל. במסגרת חיזוק ועיבוי ניתן להרחיב את הדירות הקיימות, להוסיף להן ממ"ד, להוסיף מעלית לבניין, להוסיף עד 2.5 קומות ולסגור את קומת העמודים. לשם זאת ניתן לחרוג מקווי הבניין ומגובה הבניין הקבועים בתכנית הקיימת על הקרקע.
הבניין הקיים ייהרס ובמקומו ייבנה בניין חדש. הבניין החדש יכיל את כל זכויות הבנייה שיש מתוקף התכנית שחלה על הקרקע, כן שטחי הרחבת הדירות הקיימות ותוספת קומות מורחבות בהתאם למבנה הקיים (על מבנה של קומה אחת ניתן להוסיף 1.5 קומות, על 2 קומות ניתן להוסיף 2 קומות, על 3 קומות ניתן להוסיף 3 קומות ועל מבנה של 4 קומות ויותר ניתן להוסיף 3.5 קומות).
כדי להבין קצת יותר נעשה דוגמא במספרים:
נניח ויש לנו מבנה קיים בן 2 קומות עם 2 דירות של 125 מ"ר בכל קומה ולובי קומתי של 10 מ"ר. בתכנית שחלה על הקרקע ניתן להקים 4 קומות כאלה.
איזה גודל של בניין נוכל לקבל:
באופן טבעי הריסה ובנייה הוא פתרון טוב יותר מאשר עיבוי וחיזוק ממספר סיבות, בינהן תשתיות חדשות לגמרי לבניין ולא שילוב של תשתיות חדשות וישנות, בניין אורגני חדש ללא חריגות או צמצום קווי בניין משמעותיים, דירות מתוכננות היטב, חדרי מדרגות שלא ננגסו לטובת מעליות ועוד.
כך נראית הריסת בניין בהתחדשות עירונית – פרוייקט י.ל גורדון של קידר מבנים
https://youtube.com/shorts/sdbG8lYy7po?feature=share
בשנת 2019 הוכרז כי באוקטובר 22 תבוטל תמ"א 38 ובמקומה תבוא תכנית חדשה. נכון לעת זו טרם אושרה תכנית חדשה (הידועה נכון לימים אלה כחלופת שקד) והוסכם להאריך את תמ"א 38 בשנה.
בכפר סבא התחילו לעבוד על תכנית חלופית, נקראת כרגע "התכנית להתחדשות בניינית", התכנית תאפשר תוספת זכויות במקרים של חיזוק ועיבוי, במקרים של הריסה ובנייה ואפילו במקרים של תוספת ממ"דים בלבד במבנים אשר נבנו אחרי 1980. התכנית עוד בהכנה ולא הוצגו פרטים מלאים, אך בשל הפרסום על הכנתה אצלנו תמ"א 38 מוארכת אוטומטית עד שנת 2025.
ברגע שיהיו פרטים נוספים נעדכן ממש כאן בטור
למה כן תמ"א 38?
למה לא תמ"א 38?
לאור כל הכשלונות הללו הוחלט לסיים את תמ"א 38, למרות הצלחתה החלקית במימוש פרוייקטים במרכז הארץ.
לפני הסוף אתייחס לנקודה אחרונה בהקשר של תמ"א 38 שיכולה להשפיע על חייהם של התושבים גם כאן.
זכויות מותנות או זכויות מוקנות?
כמו שכתבתי בהתחלה תמ"א 38 נותנת לרשות את הסמכות לאשר את תוספת הזכויות במסגרת פרויקט של תמ"א 38. הזכויות הן לא שלי, הן מותנות בהחלטת הרשות. על זכויות מותנות באופן כללי משלמים היטל השבחה נמוך יותר, ודאי על תמ"א 38 אשר פטורה.
בתמ"א 38 ישנו סעיף קטן ושובב שנקרא סעיף 23. הסעיף הזה מאפשר לרשות להכין תכנית חדשה, שבה היא כוללת את כל הזכויות מתוקף תמ"א 38 שהיא מרשה לממש בתחומה. למשל העירייה תכין תכנית עבור שכונה מסוימת לבנייה של 9 קומות שכוללת את כל הזכויות מכח תמ"א 38 בתוך הזכויות האלה. לא משנה אם המבנה שאני בונה במקומו נבנה לפני 1980 או אחרי, לא מבנה אם היום בנויה קומה אחת או 4, בכל מקרה כאשר אבנה מבנה חדש אוכל לבנות 9 קומות לפי התכנית הזו. לועדה אין שיקול דעץ מאחר והיא הכינה את התכנית וזוהי תכנית סטטוטורית. אלו הזכויות ששייכות לקרקע והן זכויות מוקנות.
מי שזוכר את הטור על היטל ההשבחה כשאני מחזיק נכס שיש בו עוד זכויות בנייה מוקנות אני אהיה חייב בהיטל השבחה, לפעמים בגובה של מאות אלפי ₪.
כאשר הרשות הולכת ומאשרת תכנית כזאת לפי סעיף 23, הוא כולל פטור מהיטל השבחה על הזכויות של תמ"א 38. אבל מתי הפטור הזה מתקיים? כאשר מוציאים היתר בנייה.
נניח ואתם גרים בבית ותיק בן 4 קומות. לפני זה יכולתם להתקשר עם יזם ולעשות פרויקט תמ"א 38 אשר יהיה פטור מהיטל השבחה, ויכולתם בנוסף למכור ולא יהיה היטל השבחה על התמ"א 38, כי אלו זכויות מותנות.
אבל לאחר אישור תכנית לפי סעיף 23 הזכויות כבר לא תלויות בהחלטת הרשות, אלא הן שלכם גם אם לא מימשם את הפרוייקט אלא רק מכרתם ולכן הרשות יכולה לבקש מכם היטל השבחה במכירה.
המצב הזה הוא לא דמיוני, אלא קורה כבר היום. בתל אביב אושרו בשנים 2016-2018 2 תכניות על רובעים 3 ו-4 בעיר, תכניות לפי סעיף 23 הכוללות את הזכויות לפי תמ"א 38.
מאז הוצאו מאות שומות של היטלי השבחה על סך מאות אלפי ₪, הוגשו מאות שומות נגדיות. מרבית השמאים המכריעים פסקו כנגד העירייה והפחיתו את ההיטלים לסכומים נמוכים מאוד אם לא אפס. העירייה הגישה מאות ערערים וכך הנושא בתהליך מתמשך. עוד לא ברור מה יהיה בסוף.
כאשר הציגו לנו במליאת הועדה כאן בכפר סבא את התכנון הראשוני של התכנית להתחדשות בניינית, זו הייתה השאלה הראשונה שלי – האם הזכויות יהיו מותנות או מוקנות? האם יחולו היטלי השבחה משמעותיים על מוכרים או לא?
נעניתי שעוד לא יודעים, וזוהי אחת הסוגיות שהם עתידים לעסוק בה בעת התכנון.
זה על רגל אחת תמ"א 38, למי שרוצה לקרוא את הדו"ח המלא של הכנסת בנושא מחודש ינואר 2022 ניתן למצוא אותו כאן
מוזמנים לשאול כל שאלה בנושא בווטסאפ
בברכה,
יעל סער
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר