<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
צוללים לנדל"ן 57 – שנה טובה?
הנושא הראשון והמשמעותי שליווה אותה כמעט לאורך כל שנת 2022 היה נושא העלאת הריבית שנועדה להילחם באינפלציה. ריבית שעולה מעלה את החזרי המשכנתא במאות עד אלפי שקלים לכל משק בית, כתלות בגובה המשכנתא, תמהיל המשכנתא והמסלולים שמרכיבים אותה ומייקרת משכנתאות חדשות.
בעיקר הריבית יוצרת תחושה של אי ודאות – "האם המשכנתא שאקח תעלה עוד? האם שכר הדירה שאני אקבל יכסה את המשכנתא שאני אומר לשלם? האם אני אוכל לעמוד בעוד הוצאה חודשית?"
כל אלה שאלות שיכולות להרתיע מכניסה לשוק, ואכן ככל שהזמן עובר אנחנו רואים פחות ופחות עסקאות שנעשות בשוק, כאשר בחודש אוקטובר חלה ירידה של 65% מהשנה שעברה.
הועדה המוניטרית אשר קובעת את גובה הריבית צפויה להתכנס עוד השבוע ולהחליט האם נדרש שינוי נוסף בגובה הריבית, כאשר הצפי הוא שתהיה התייקרות נוספת של לפחות 0.25%.
ככל שהריבית תתייצב במהלך השנה הודאות תגבר ונראה יותר עסקאות קורות בשוק. ייתכן שאף נתחיל לראות ירידת מחירים משמעותית המלווה אותן.
עדויות לניצני ירידות המחירים אפשר לראות במכרזי רשות מקרקעי ישראל אשר נסגרו בשבועות האחרונים, בהם בחיפה למשל המכרזים שיקפו ירידה של 22% במחיר הקרקע.
הנושא השני הוא חילופי הממשלה והשינויים שצפויים עם הקמתה.
מקריאה של ההסכמים הקואליציוניים שנחתמו בין סיעות הקואליציה, הסעיפים שנוגעים לתחום הדיור קובעים כך:
אין פירוט לגבי סוג הבירוקרטיה, אך אפשר לצפות להקלות בתחום הרישוי, כלומר הוצאת היתרים.
קוראינו המסורים ודאי זוכרים שני טורים קודמים אשר נכתבו במדור זה –
הראשון הוא על הארנונה ואיך היא קשורה למשבר הדיור – שארנונה למגורים הפסדית בעוד שארנונה עסקית רווחית מאוד. הגדלה משמעותית של מגורים בעיר צפויה להכניס את הרשות לגרעונות או חובות,
השני הוא על משבר התשתיות בארץ שמונע הקמת יחידות דיור חדשות
סעיף זה מתייחס לשתי הסוגיות, אך להערכתי בצורה שאיננה טובה. כל עיר, כמו גם כל אדם, משפחה או ארגון, רוצה להיות מסוגל להתנהל בעצמאות כלכלית המקנה לו יכולות ניהול וגמישות. סבסודים או מענקים פותרים חור זמני, ולא נותנים מענה מתמשך. דמיינו לכם שאתם מכניסים בחודש 15,000 ₪ ומוציאים 20,000 ₪. כל חודש אתם יוצרים גרעון של 5,000 ₪.
באה המדינה ואומרת לכם הנה ניתן לכם 500,000 ₪. ברגע הראשון תהיה בפלוס, כנראה גם ב-8 השנים הקרובות אבל אז הכסף ייגמר והגרעון יתחיל להצטבר. זה בדיוק נושא המענקים.
ה-500,000 ₪ שקיבלתי הוא הוני (מלשון הון), כלומר הוא איזשהו הון חד פעמי. בעוד הגרעון של ה-5,000 ₪ הוא תזרימי, כלומר מתמשך ואיננו חד פעמי.
הקמת שכונות מגורים ללא מספיק שטחים עסקיים יוצר גרעון, גם אם המדינה תיתן מענקים משמעותיים, בסוף הם יתרוקנו והרשויות יצטרכו להתמודד עם גירעונות מתמשכים.
נקווה שהפתרון שהמדינה תייצר לנו יהיה תזרימי וייתן מענה ארוך טווח ולא פתרון הוני קצר.
מדובר כמובן על "קרן העושר", תשלומי המס העודפים הנגבים על הפקת משאבי טבע ובהם גם הגז הטבעי. נכון לספטמבר 2022, בקרן הצטברו 1.88 מליארד ₪. הקרן אמורה להשקיע ולנהל את הכספים במטרה להשיא את רווחי הקרן. כל שנה הקרן אמורה להפריש סכום למשרד האוצר, כאשר ב-9 השנים הראשונות ההפרשה אמורה להיות 3.5% מהקרן, ומהשנה ה-10 את התשואה השנתית הממוצעת שעשתה הקרן ב-10 השנים שקדמו (נניח והרוויחה 5% בשנה היא תעביר לאוצר סכום בגובה 5% מהקרן).
כך למעשה הקרן אמורה להיות נכס פיננסי מניב של אזרחי ישראל שאמורה לגדול ולהפריש מרווחיה כל שנה לטובת הציבור.
למיטב הבנתי הסעיף בהסכמים הקואליציוניים מדברים על משיכה מהקרן לא של החלק הקבוע בחוק (3.5%) אלא משיכה בלתי מוגבלת למימוש מטרות מהירות של תשתיות. על פניו עולה חשש לחיסול מטרתה המקורית של הקרן והיא להיות נכס פיננסי, ובמקום זאת לנצל אותה למטרות מהירות.
למרות שברור כי הקמת תשתיות היא מטרה ראויה, עולה חשש כי הקרן תנוצל למטרות פוליטיות. צריך להבין יותר מה הכוונה בסעיף זה, מה יהיה מנגנון המשיכה (ייתכן והועדה המנהלת של הקרן תאשר כל תקציב שיוסט לפרויקט תשתית ועוד).
זהו סעיף שמעלה חששות ותהיות, לפחות בעיניי.
אלו הסעיפים אשר מופיעים במרבית ההסכמים הקואליציוניים, יש הסכמים עם סעיפים נוספים באשר ליעדי שיווק, הקמת ערים ועוד, אך אלה המרכזיים.
אנחנו רגילים שבכל חילופי שלטון משתנות תכניות השיווק של רמ"י, תכניות ההטבות, כמות הזכאים, שמענו בתקשורת על הקצאת 15% בכל תכנית משמעותית לחרדים, ולכן צפוי כי גם תכניות אלו יעודכנו ונשמע בהם שינויים.
אם אכן תצליח הממשלה לפתח תשתיות בצורה מהירה, לתת פתרון לבירוקרטיה אשר מעכבת בניית יח"ד חדשות ולייצר פתרון תזרימי ארוך טווח לרשויות המקומיות, היא תהיה על דרך המלך ליצירת ודאות בשוק וליצירת פתרונות משמעותיים לשוק הדיור.
נאחל לממשלת ישראל החדשה ולכולם שנה אזרחית טובה מלאת ודאות ופתרונות.
שמאית מקרקעין יעל סער סמנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר