104 עסקאות בספטמבר: רעננה מובילה בפער
מדד ספטמבר כולל 104 עסקאות מכר מלא של דירות בבניינים בארבע ערי השרון: רעננה, כפר סבא, הרצליה והוד השרון. מתוכן 39 עסקאות בדירות שסווגו כחדשות ו־65 עסקאות בדירות יד שנייה. רעננה מובילה עם 45 עסקאות, לעומת 25 עסקאות בהרצליה, 25 בכפר סבא ותשע בלבד בהוד השרון.
| עיר | חדשות | יד שנייה | סה"כ |
|---|---|---|---|
| רעננה | 17 | 28 | 45 |
| הרצליה | 13 | 12 | 25 |
| כפר סבא | 6 | 19 | 25 |
| הוד השרון | 3 | 6 | 9 |
| סה"כ | 39 | 65 | 104 |
במדד אוגוסט הקודם דווחו 65 עסקאות. הפער בין שני הפרסומים עומד על 60%, אך אין לראות בו בהכרח עלייה זהה בהיקף הפעילות בפועל. הנתונים נאספו במועדים שונים, וייתכנו דיווחים מאוחרים והבדלים בסינון העסקאות. למרות זאת, מספר העסקאות הגבוה יותר בספטמבר מספק סיבה להמשיך ולעקוב אחר האפשרות של שינוי בפעילות השוק.
כפר סבא: זינוק של 22% בדירות החדשות, היד השנייה כמעט קפואה
כפר סבא מספקת את הנתון הדרמטי ביותר במדד ספטמבר. המחיר הממוצע למ"ר בדירות החדשות שנמכרו בעיר הגיע ל־44,338 שקל, לעומת 36,293 שקל באוגוסט – זינוק של 22.2% בתוך חודש אחד.
אלא שבשוק היד השנייה התמונה שונה לחלוטין. המחיר הממוצע למ"ר עמד על 23,376 שקל בספטמבר, לעומת 23,419 שקל באוגוסט, ירידה זניחה של 0.2%. הפער בין שני פלחי השוק הגיע לכמעט 90%.
גם בהשוואה לממוצע החצי־שנתי כפר סבא בולטת: המחיר הממוצע למ"ר בדירות החדשות בספטמבר גבוה ב־14.7% מהממוצע של אפריל–ספטמבר, שעמד על 38,670 שקל. מנגד, מחיר היד השנייה בספטמבר נמוך ב־4.3% מהממוצע החצי־שנתי, שעמד על 24,422 שקל למ"ר.
עם זאת, בספטמבר נכללו שש עסקאות בלבד בדירות חדשות בכפר סבא, לעומת 19 עסקאות יד שנייה. מספר קטן של עסקאות בפרויקטים יקרים עשוי להשפיע משמעותית על הממוצע. לכן הנתונים מצביעים על פער במחירי העסקאות שנרשמו, ולא בהכרח על התייקרות רוחבית של דירות דומות ברחבי העיר.
הרצליה: היד השנייה מתייקרת, החדשות מתרחקות מהממוצע החצי־שנתי
בהרצליה נרשמה מגמה הפוכה מזו של כפר סבא. המחיר הממוצע למ"ר בדירות החדשות ירד ב־3.9%, מ־41,446 שקל באוגוסט ל־39,825 שקל בספטמבר. לעומת זאת, בשוק היד השנייה נרשמה עלייה של 9.5%, מ־33,752 שקל ל־36,962 שקל למ"ר.
ההשוואה החצי־שנתית מוסיפה ממד חשוב לתמונה. המחיר הממוצע למ"ר בדירות חדשות בהרצליה לאורך אפריל–ספטמבר עמד על 42,910 שקל, כך שמחיר ספטמבר נמוך ממנו ב־7.2%. לעומת זאת, המחיר הממוצע למ"ר ביד שנייה בספטמבר גבוה ב־3.3% מהממוצע החצי־שנתי, שעמד על 35,771 שקל.
הרצליה ממשיכה להוביל את דירוג המחירים החצי־שנתי בשני פלחי השוק, אך הפער בין הדירות החדשות ליד השנייה הצטמצם משמעותית בספטמבר. בעוד שבאוגוסט הדירות החדשות היו יקרות בכ־23% למ"ר מדירות היד השנייה, בספטמבר הפער הצטמצם לכ־8%.
האם מדובר בהתחזקות הביקוש לדירות קיימות, או בשינוי בתמהיל העסקאות? הנתונים אינם מאפשרים לקבוע זאת, אך הם ממחישים כי גם בעיר היקרה ביותר במדד אין מגמת מחירים אחידה.
רעננה: יציבות בדירות החדשות, היד השנייה מעל הממוצע החצי־שנתי
רעננה ממשיכה לבלוט כעיר הפעילה ביותר במדד הבלטה. בספטמבר נכללו 45 עסקאות, לעומת 26 שדווחו במדד אוגוסט. בניגוד לכפר סבא ולהרצליה, המחירים הממוצעים ברעננה שמרו על יציבות יחסית.
בשוק הדירות החדשות ירד המחיר הממוצע למ"ר ב־1.5%, מ־36,490 שקל באוגוסט ל־35,926 שקל בספטמבר. בשוק היד השנייה נרשמה ירידה זניחה של 0.2%, מ־30,864 שקל ל־30,816 שקל למ"ר.
ההשוואה החצי־שנתית מחזקת את תמונת היציבות בדירות החדשות: הממוצע החצי־שנתי עמד על 36,172 שקל למ"ר, כך שמחיר ספטמבר נמוך ממנו ב־0.7% בלבד. בשוק היד השנייה התמונה שונה מעט: מחיר ספטמבר גבוה ב־5.8% מהממוצע החצי־שנתי, שעמד על 29,132 שקל למ"ר.
מתוך 45 העסקאות שנכללו במדד ספטמבר, 28 היו בדירות יד שנייה ו־17 בדירות חדשות. הנתונים מציבים את רעננה בעמדה מעניינת: פעילות עסקאות גבוהה יחסית לצד יציבות במחירי הדירות החדשות ומחירי יד שנייה הגבוהים מהממוצע של ששת החודשים האחרונים.
על רקע תוכניות ההתחדשות העירונית, התוכנית הכוללנית והקמת מערך המטרו העתידי, יהיה מעניין לבחון האם המגמה נמשכת גם בחודשים הבאים.
הוד השרון: היד השנייה עולה, אבל מספר העסקאות עדיין קטן
בהוד השרון נכללו במדד ספטמבר תשע עסקאות בלבד, לעומת ארבע עסקאות שדווחו במדד אוגוסט. שש מהעסקאות היו בדירות יד שנייה ושלוש בדירות חדשות.
המחיר הממוצע למ"ר בדירות היד השנייה עלה ב־5.2%, מ־26,681 שקל באוגוסט ל־28,056 שקל בספטמבר. בדירות החדשות נרשמה ירידה של 3.8%, מ־35,370 שקל ל־34,025 שקל למ"ר.
בהשוואה החצי־שנתית, מחיר הדירות החדשות בספטמבר כמעט זהה לממוצע של אפריל–ספטמבר, שעמד על 34,148 שקל למ"ר. לעומת זאת, מחיר היד השנייה בספטמבר גבוה ב־8.7% מהממוצע החצי־שנתי, שעמד על 25,805 שקל למ"ר.
הוד השרון מציגה גם את המחיר הממוצע הגבוה ביותר לדירה מבין ארבע הערים בספטמבר, כ־4.12 מיליון שקל, אך אין פירוש הדבר שהיא העיר היקרה ביותר במונחי מחיר למ"ר. הפער נובע בין היתר מתמהיל הדירות ושטחן.
בשל מספר העסקאות המצומצם, ובמיוחד שלוש עסקאות בלבד בדירות חדשות, יש להתייחס בזהירות למסקנות הנוגעות למגמות המחירים בעיר.
מבחן חצי השנה: מי יקרה יותר ומי חורגת מהממוצע?
כדי להעמיד את נתוני ספטמבר בפרספקטיבה רחבה יותר, חישבנו את הממוצע של המחירים החודשיים שפורסמו במדד הבלטה בין אפריל לספטמבר 2026. החישוב מפריד בין דירות חדשות לדירות יד שנייה ומאפשר לבחון את רמת המחירים בכל עיר לאורך שישה חודשים.
| עיר | חדש – ממוצע חצי שנתי | יד שנייה – ממוצע חצי שנתי |
|---|---|---|
| הרצליה | 42,910 ₪ | 35,771 ₪ |
| כפר סבא | 38,670 ₪ | 24,422 ₪ |
| רעננה | 36,172 ₪ | 29,132 ₪ |
| הוד השרון | 34,148 ₪ | 25,805 ₪ |
הרצליה מובילה את המחירים בשני פלחי השוק, עם ממוצע חצי־שנתי של כ־42.9 אלף שקל למ"ר בדירות חדשות וכ־35.8 אלף שקל למ"ר בדירות יד שנייה. כפר סבא מדורגת במקום השני במחירי הדירות החדשות, אך מציגה את המחיר החצי־שנתי הנמוך ביותר בדירות יד שנייה.
רעננה ממוקמת בין הערים מבחינת רמת המחירים, עם פער מתון יחסית בין הדירות החדשות ליד השנייה. הוד השרון מציגה מחירים נמוכים יותר למ"ר בדירות חדשות, אך מחירי היד השנייה בה גבוהים מאלה של כפר סבא.
ספטמבר מול הממוצע החצי־שנתי: שני שווקים, מגמות שונות
| עיר | דירות חדשות | יד שנייה |
|---|---|---|
| הרצליה | −7.2% | +3.3% |
| כפר סבא | +14.7% | −4.3% |
| רעננה | −0.7% | +5.8% |
| הוד השרון | −0.4% | +8.7% |
ההשוואה חושפת ממצא מרכזי: כפר סבא היא העיר היחידה שבה מחיר הדירות החדשות בספטמבר גבוה משמעותית מהממוצע החצי־שנתי, בעוד שבשלוש הערים האחרות המחיר נמוך ממנו. בשוק היד השנייה התמונה כמעט הפוכה: בהרצליה, ברעננה ובהוד השרון המחירים בספטמבר גבוהים מהממוצע החצי־שנתי, ורק בכפר סבא הם נמוכים ממנו.
עם זאת, הממוצע החצי־שנתי מחושב כממוצע של שישה ממוצעים חודשיים במשקל שווה, ולא כממוצע משוקלל של כלל העסקאות שבוצעו בתקופה. לפיכך, הוא משמש נקודת ייחוס להשוואה ולא מדד מחירים מנוכה איכות.
האם ההאטה בשוק הנדל"ן מאחורינו?
אחרי הירידה החדה בפעילות שנחשפה במדדי הבלטה הקודמים של מיקומי, נתוני ספטמבר מעלים מחדש את שאלת ההתאוששות. מספר העסקאות שנכללו במדד גבוה מזה שפורסם באוגוסט, אך השוואת המחירים החודשית והחצי־שנתית אינה מצביעה על מגמה אחידה.
בשוק הדירות החדשות נרשמו ירידות במחיר הממוצע למ"ר בשלוש מתוך ארבע הערים בהשוואה לאוגוסט, בעוד שבכפר סבא נרשמה עלייה חדה על בסיס מספר קטן של עסקאות. בשוק היד השנייה נרשמה יציבות בכפר סבא וברעננה ועליות בהרצליה ובהוד השרון.
גם תנאי המימון שמציעים יזמים, מועדי המסירה, מפרט הדירה ומיקומה עשויים להשפיע על המחיר ועל החלטת הרכישה. נתוני העסקאות לבדם אינם מאפשרים לזהות את השפעתו של כל גורם, אך הם ממחישים את ההבדלים המשמעותיים בין הערים ובין סוגי הנכסים.
השורה התחתונה: אין שוק נדל"ן אחד בשרון
מדד הבלטה של ספטמבר מצביע על פער משמעותי בין שוק הדירות החדשות לשוק היד השנייה בארבע ערי השרון. כפר סבא מציגה את הפער הגדול ביותר בין שני פלחי השוק, הרצליה בולטת בהתייקרות דירות היד השנייה, רעננה מובילה במספר העסקאות תוך שמירה על יציבות מחירים, ובהוד השרון נרשמת פעילות מצומצמת המקשה על זיהוי מגמה ברורה.
ההשוואה החצי־שנתית מוסיפה הקשר חשוב לנתונים החודשיים וממחישה כי שינוי חד במחיר הממוצע של חודש אחד אינו מעיד בהכרח על שינוי מגמה בשוק כולו. בחודשים הבאים יתברר האם מספר העסקאות הגבוה יותר שנכלל במדד ספטמבר מסמן תחילתה של התאוששות מתמשכת, והאם השינויים במחירי הדירות החדשות והיד השנייה ימשיכו להתפתח בכיוונים שונים.
מדד הבלטה של מיקומי ימשיך לעקוב אחר עסקאות הנדל"ן בפועל ברעננה, כפר סבא, הרצליה והוד השרון, ולהציג את השינויים בשוק המקומי מעבר לממוצעים הארציים.
על המדד: מדד הבלטה של מיקומי מבוסס על עיבוד נתוני עסקאות נדל"ן שדווחו לרשות המסים. בניתוח ספטמבר נכללו עסקאות מכר מלא של דירות בבניינים ששטחן דווח, ללא בתים צמודי קרקע או עסקאות בחלקי דירות. דירות חדשות סווגו לפי שנת בנייה מדווחת של 2026 ואילך. המחיר הממוצע למ"ר חושב כממוצע המחירים למ"ר בעסקאות שנכללו. הממוצע החצי־שנתי מבוסס על ממוצע אריתמטי של הממוצעים החודשיים שפורסמו בין אפריל לספטמבר 2026, במשקל שווה לכל חודש. הנתונים עשויים להשתנות בעקבות דיווחים מאוחרים ותיקונים, וההשוואות אינן מנוכות הבדלי גודל, מיקום ואיכות הנכס.
