<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
היטל השבחה – קווים לדמותו
היטל השבחה הוא למעשה חלקה של הרשות המקומית בה נמצא הנכס בהשבחה שלו. מה הכוונה? נניח והיה לכם בית פרטי של 150 מ"ר על מגרש של דונם וזה כל מה שאפשר היה לבנות עליו. יום אחד החליטה הרשות המקומית שהיא רוצה שבמקום שכונה של בתים פרטיים היא רוצה שיהיו מבנים רבי קומות, ובמקום הבית הבודד הזה אפשר להקים 40 דירות ב-10 קומות.
אם קודם הבית שלכם היה שווה 5,000,000 ₪, פתאום הוא הופך להיות שווה 40,000,000 ₪. התעשרתם ב-35,000,000 ₪ בזכות הפעילות התכנונית של הרשות. היטל ההשבחה הוא גבייה של מחצית מההתעשרות הזו שישולם לרשות המקומית.
הכסף הזה נועד לסייע לרשות בהקמת תשתיות, בהקמת מבני חינוך, תרבות ועוד שישרתו את 39 המשפחות שייוספו לעיר.
כך בעבור כל זכויות נוספות אשר מאשרת העירייה בהליך תכנוני.
עילה נוספת לגביית היטל השבחה היא אישור הקלות. הקלה היא תוספת זכויות בנייה מעבר למותר בתב"ע במסגרת היתר בנייה. יש מספר תוספות (הקלות) מאוד ספציפי שהחוק מאפשר לרשות להחליט שהיא מוכנה להוסיף, למשל ניתן להוסיף 20% מכמות הדירות המאושר בתב"ע במסגרת הקלה, כך שבמקום 8 דירות ניתן יהיה לבנות 10 דירות. התוספת הזו מוסיפה שווי כלכלי ועל כן גם עליה ניתן לגבות היטלי השבחה.
עילה שלישית ואחרונה לגביית היטל השבחה היא אישור שימוש חורג. נניח וישנו בית פרטי אשר גננת מעוניינת לפתוח בו גן ילדים, היא איננה יכולה לעשות זאת סתם כך. היא צריכה לקבל אישור ממוסדות התכנון ל"שימוש חורג" – שימוש שאיננו תואם את הוראות התב"ע. גם על זה הרשות תגבה היטל השבחה.
מתי משלמים היטל השבחה?
היטל השבחה משלמים בעת "מימוש הנכס". מימוש מוגדר כמכירת הנכס או קבלת היתר בנייה או שימוש חורג בנכס. בעת מכירה ישולם היטל ההשבחה המלא על כל התכניות שאושרו בנכס מיום הרכישה שלו. חשוב לציין כי היטל נגבה רק על תכניות שאושרו החל משנת 1975.
בעת קבלת היתר ישולם היטל ההשבחה על זכויות הבנייה שבחרתי לממש בנכס. כלומר אם ניתן לבנות 1000 מ"ר ואני בונה רק 750 מ"ר, אשלם על החלק היחסי. ביום שאממש את היתרה או אמכור את הנכס אשלם את היתרה.
כמה משלמים?
כאמור היטל השבחה הוא בגובה 50% מתוספת השווי, אך ישנם מספר חריגים ואף מספר פטורים.
החריג המרכזי הראשון הוא מתחמי פינוי בינוי ותמ"א 38. מתחמי פינוי בינוי לא תמיד יישאו בהיטל השבחה מלא, הרשות רשאית להכריז באזורים מסוימים בתחומה כי ישולם היטל השבחה מלא, או מחצית (כלומר 25% מתוספת השווי) או שלא ישולם היטל השבחה כלל. החלטה זו מחויבת בפרסום ברשומות ובעיתונות.
בתמ"א 38 יש פטור לסל מסוים של זכויות והן תוספת של 2.5 קומות מורחבות, על התוספת יהיה תשלום של 25% מתוספת השווי.
ישנם מספר פטורים לנושא היטל השבחה, לדוגמא בנכסים שמוגדרים כשכונת שיקום. הפטור המרכזי שחשוב להכיר הוא פטור להרחבת דירה עד 140 מ"ר וזאת בתנאי שימשיכו לגור בנכס 4 שנים לאחר סיום הרחבתו.
בחוק ישנה התייחסות פרטנית גם לתכניות כוללניות. כאשר מאשרים תכנית כוללנית שצופה פני עתיד (על תכנית כוללנית אפשר לקרוא כאן )
לא תמיד סביר לגבות עליה היטל השבחה כאן ועכשיו. נניח ואתם גרים בשכונה ישנה בבית ישן 3 קומות ובתכנית הכוללנית סימנו כי ייבנו במקום מגדלים בני 25 קומות. האם היום אתם נהנים מההשבחה כלשהי? האם מישהו יסכים לשלם לכם היום יותר בגלל שאולי בעוד תקופה לא ידועה ייבנו 25 קומות? אם זה יזם אז אולי כן אבל אדם פרטי שרק רוצה לקנות דירה בבית כנראה שלא.
כדי שלא יהיה עיוות, החליט המחוקק לעשות דחיית היטל בעבור תכנית כוללנית. מה הכוונה? התכנית הכוללנית לא תיחשב כתכנית משביחה ביום אישורה, אלא ביום שבו תאושר תכנית מפורטת מכוחה (על תכנית מפורטת אפשר לקרוא כאן )
איך זה עובד וכמה זה 50% באמת?
מי שקובע את גובה היטל ההשבחה הוא שמאי מקרקעין שעובד עבור הועדה המקומית. בעת מימוש נכס הוא יוציא שומת היטל השבחה כפי שהוא מעריך את השווי ואת תוספת השווי שעליה משלמים את ההיטל. במידה ולא תסכימו לשומה ניתן לפנות לשני ערוצים שונים –
מימוש הזכויות לא יתעכב בשל ההליכים הבירוקרטיים בתנאי ששלמתם ערבות על תשלום ההיטל.
יש להתייעץ עם אנשי מקצוע באשר לסיכויים להפחית השומה לפני שיוצאים לדרך.
אז איך אני יודע מה צפוי לי ביום שאמכור את הדירה?
עד לפני 3 שנים לא הייתה דרך להתכונן כלל לנושא גובה היטל ההשבחה, אלא לפנות לשמאי ולבקש את הערכתו למה צופן העתיד. הערכה זו כשמה הייתה הערכה בלבד לא נקיבת סכום סופי.
ניתן היה לקבל תשובה עקרונית האם יהיה היטל השבחה או לא. כלומר האם בתקופת האחזקה שלכם אושרו תכניות משביחות בנכס. אם לא אושרו תכניות אזי תקבלו תשובה שלא יהיה חיוב, ואם אושרו תקבלו תשובה שיהיה חיוב.
בשנת 2018 שונה החוק והמחוקק קבע כי ניתן בכל שלב לפנות לועדה המקומית, לבקש שומה של היטל השבחה, גם אם עוד לא מימשתם את הנכס וזאת בתמורה לאגרה אשר תקוזז מסכום ההיטל לכשימומש.
אבל, במידה ותרצו לפנות לשמאי מכריע או לועדת ערר זה חייב להתבצע מייד עם קבלת השומה ולא בעת המימוש, אחרת השומה תהיה סופית. כך שאם עדיין לא מכרתם את הנכס, ויש לגם השגות לגבי השומה תהיו חייבים בכל מקרה בהוצאות השמאי מטעמכם, השמאי המכריע ועוד.
האם אני יכול לקבל יותר על הדירה שלי בגלל שיש לי היטל לשלם?
התשובה המהותית היא לא. נניח ואתם קניתם את הנכס בשנת 2000. בשנת 2010 אושרה תכנית להוסיף מחסנים לכל דירה ועוד 2 קומות מגורים. בשנת 2015 שכן שלכם קנה דירה בבניין. היום שניכם באים למכור את הדירה שלכם.
אתם תהיו חייבים בהיטל השבחה והוא לא, מאחר והתכנית לא אושרה בתקופה שהוא החזיק בנכס (למעשה שולמה על ידי המוכר הקודם).
קונה שיבוא לראות את שתי הדירות, בהינתן שהן דומות, מדוע שישלם לכם יותר מאשר לשכן רק בגלל שלכם יש תשלום לשלם בתור מוכרים? ככל הנראה לא יהיה מוכן.
סיכום והמלצות
כאשר אתם מתכוננים למכור את דירתכם, היו מודעים לנושא היטלי ההשבחה. בקשו מעורך הדין שלכם לבקש מראש החלטה האם יהיה היטל השבחה. אם צפוי היטל השבחה ואתם רוצים להתכונן בדיוק בקשו את השומה מראש, כך תיערכו מראש לגובה ההיטל הצפוי.
כאשר תדעו את גובה ההיטל ואת מחיר הדירה הצפוי תהיו בשלים יותר לערוך החלטה מושכלת וסופית באשר למכירת הדירה.
בברכה,
יעל סער
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
054-6815778
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר