הדיירים ברעננה ביטלו את הסכם הפינוי בינוי. בוני התיכון דורשת 85 מיליון שקל

במרכז ההליך, המתנהל בפני השופט בדימוס יחזקאל קינר, נמצאת מחלוקת על הדרך למימוש הפרויקט. החברה טוענת שהתוכנית העירונית הקיימת אינה מאפשרת ביצוע כדאי כלכלית, וכי ההסכמים מאפשרים לה לקדם תוכנית חדשה תוך שמירה על התמורות לבעלים. הדיירים טוענים שהחברה לא עמדה בהתחייבויותיה ושזכותם לסרב למסלול החדש ולהפסיק את ההתקשרות.

החברה אינה מסתפקת בדרישה כספית. היא מבקשת לחייב את בעלי הזכויות לשתף פעולה בקידום התוכנית החדשה, לחתום על מסמכי התכנון הנדרשים ולהימנע מהתקשרות או ממגעים עם יזם אחר. אלה סעדים שהתבקשו בבוררות, ולא צווים שכבר ניתנו. טענות הצדדים טרם הוכרעו.

המתחם כולל שלושה בנייני מגורים, שבהם 96 דירות, על שטח כולל של כ־7.1 דונם. לפי כתב התביעה, תהליך בחירת היזם החל בשנת 2022, ולאחריו התנהל משא ומתן ממושך. בדצמבר 2024 נערך כנס חתימות, ובפברואר 2025, לאחר שלטענת החברה הושג הרוב הנדרש, חתמה גם היא על שלושת ההסכמים, אחד לכל בניין.

התמורות שנקבעו כוללות דירה חדשה בשטח הדירה הקיימת בתוספת 27 או 33 מ"ר, ומרפסת בשטח 12 מ"ר. החברה התחייבה גם למיקום דירות הבעלים מהשליש האמצעי של הבניין ומעלה, לשני כיווני אוויר לפחות ולהימנעות מדירות פנימיות או כלואות. לטענתה, היא כבר שילמה לבעלים מענקי חתימה בסך 750 אלף שקל.

כבר עם אישור התוכנית בדצמבר 2024, הסברנו במיקומי כי המעבר לחישוב זכויות לפי שטח המגרש מיטיב עם בניינים רבים, אך אינו פותר את הקושי בכל המקרים. בסיקור הוצגה גם הדרישה להקצאת שטחים בנויים לצורכי ציבור במגרשים הגדולים משני דונם — אחת הסוגיות העומדות כעת במוקד טענות החברה. לכתבת הרקע על תוכנית רע/1010ב׳.

התוכנית אושרה, המחלוקת על הכדאיות נשארה

המסלול הראשון נשען על תוכנית ההתחדשות העירונית רע/1010ב', שאושרה למתן תוקף בדצמבר 2024. לטענת בוני התיכון, שילוב הוראות התוכנית מקשה על מימוש הפרויקט: מקדם זכויות בנייה מופחת במגרשים הגדולים משני דונם, חובת הקמת 450 מ"ר לשימוש ציבורי בכל אחד משלושת המגרשים, איסור על איחוד חלקות לשטח העולה על ארבעה דונם ודרישות לתמהיל הכולל דירות קטנות.

החברה טוענת כי לצד ההתחייבויות לדיירים, המגבלות האלה פוגעות בתכנון הדירות הנוספות שאמורות לממן את הפרויקט. בתחשיב מנובמבר 2025, המתואר בתביעה, נבחנה הקמת 252 דירות: 96 דירות לבעלים ו־156 ליזם, לצד 1,350 מ"ר למבני ציבור. לפי החברה, הרווח הצפוי עמד על 12.2% מהעלויות וכ־11% מהמכירות, שיעור שלטענתה אינו מאפשר ביצוע. מדובר בתחשיב שמציגה התובעת, ולא במסקנה שמאית עצמאית של מיקומי או בקביעה של הבורר.

לשיטת החברה, הסיכון היה מוכר עוד לפני החתימות. היא מתארת התנגדות שהוגשה לתוכנית העירונית ביוני 2024 בשיתוף בעלי הזכויות, ובה הועלו טענות לחוסר כדאיות כלכלית. לטענתה, משום כך הוסדר בהסכמים מנגנון המאפשר לקדם תוכנית חדשה אם יתברר שלא ניתן לממש את הפרויקט במסלול הקיים, ובלבד שהתמורות לבעלים יישמרו.

בעלי הזכויות מפרשים אחרת את ההסכם. במכתב הביטול המצוטט בתביעה נכתב כי "סעיף 1.11 מותיר לשיקול דעתם המוחלט של מרשיי את הזכות לסרב להגשת תוכנית חדשה". השאלה אם הסעיף מעניק להם זכות לסרב, או מחייב שיתוף פעולה בתנאים מסוימים, נמצאת בלב הסכסוך.

אותה תוספת לדירה, אבל פרויקט אחר?

לפי כתב התביעה, החברה הציגה חלופות תכנון הכוללות בינוי שונה, ובהן בנייה גבוהה יותר וחלופה של שלושה מגדלים. לטענתה, החלופות מאפשרות להגדיל את המרווחים בין הבניינים, לרכז את השטחים הציבוריים ולשפר את תכנון הדירות. מדובר בהצעות תכנון, ולא בתוכניות מאושרות.

עבור בעלי הדירות, שמירה על תוספת המטרים אינה בהכרח תשובה לכל השאלות. שינוי בגובה הבניינים, במספרם ובמיקום שטחי הציבור עשוי לשנות את סביבת המגורים. תוכנית חדשה כרוכה גם בהליך אישור נוסף, שמועד השלמתו ותוצאותיו אינם מובטחים. מנגד, אם המסלול הקיים אכן אינו מאפשר ביצוע, ההיצמדות אליו עלולה להשאיר את הבעלים עם הסכם שאינו מגיע לשלב הבנייה.

החברה מתארת פגישות, מצגות ותכתובות במהלך 2025 ובתחילת 2026, וטוענת שהעבירה חלופות ותחשיבים בלי לקבל ממצאים מקצועיים נגדיים שיסתרו את מסקנותיה. במסמך מוזכרת גם שכירת אדריכל חיצוני לייעוץ לבעלי הדירות. עם זאת, בחומר שנמסר למיקומי לא נכללת חוות דעת מלאה מטעמם, ולכן לא ניתן לבחון ממנו את מסקנות בדיקותיהם.

ב־31 במרץ 2026 מסרו בעלי הזכויות הודעת ביטול מותנית, ובאפריל הודיעו שהביטול השתכלל. בוני התיכון חולקת על העילה לביטול ועל ההליך: לטענתה, לא הוצגה החלטה של 67% מהבעלים החתומים, כנדרש לשיטתה בהסכם, ולא ניתנה התראה חוזית של 30 יום. החברה טוענת כי דווקא הסירוב לשתף פעולה בתכנון החדש מהווה הפרה של ההסכמים. גם טענות אלה טעונות הכרעה.

מה עומד מאחורי דרישת 85 מיליון השקלים?

הסעד הכספי החלופי מורכב מ־80 מיליון שקל בגין אובדן הרווח היזמי הצפוי ומחמישה מיליון שקל בגין פגיעה במוניטין. בפרק הנזקים מפרטת החברה בנפרד גם הוצאות לקידום הפרויקט בסך כ־2.29 מיליון שקל, ובהן מענקי חתימה, ואומדן של שני מיליון שקל בגין תשומות ניהול וזמן. בסעיף הסעד הסופי מצוין שדרישת 85 מיליון השקלים אינה כוללת פיצוי בגין נזקי השבה.

עצם הגשת התביעה אינה יוצרת חוב של הדיירים. שאלת האחריות, הזכאות לפיצוי והיקפו תצטרך להתברר בהליך, ואין להסיק שסכום התביעה מתחלק באופן שווה בין 96 הדירות. גם הסכומים המפורטים בפרק הנזקים אינם מצטרפים אוטומטית לדרישת הפיצוי הסופית.

הדיירים טוענים לסתירה בין עמדת החברה שהפרויקט אינו רווחי לבין דרישתה לפיצוי על רווחים שאבדו. גרסת החברה, מנגד, מבחינה בין התוכנית הקיימת לבין המסלול החדש, שלטענתה יאפשר לבצע פרויקט כלכלי. ההבחנה מסבירה את עמדתה, אך אינה מכריעה אם היא זכאית לפיצוי ובאיזה סכום.

לצד הדרישה הכספית עומדת שאלת המשך קידום המתחם. אם תתקבל בקשת החברה למנוע התקשרות עם יזם אחר, יכולת הבעלים לבחון חלופה עשויה להיות מוגבלת. אם ייקבע שההסכמים בוטלו כדין, אפשר יהיה לבחון התקשרות אחרת, אך גם יזם חלופי יידרש להתמודד עם מגבלות התכנון ועם עלויות הביצוע. החלפת חברה אינה פותרת כשלעצמה קושי כלכלי, ובאותה מידה טענות החברה הנוכחית אינן מוכיחות שאין פתרון אחר.

עבור הדיירים, המחיר האפשרי הוא גם זמן: אי ודאות לגבי ההתקשרות, הוצאות מקצועיות ומשפטיות וחשש מהתארכות הדרך לדירה החדשה. עבור החברה, על הפרק השקעות שכבר הוציאה והיכולת לממש הסכמים שלטענתה מחייבים. המקרה מציף גם שאלה לרעננה: כיצד מאזנים בין שטחי הציבור הנדרשים להתחדשות, התמורות לבעלים והיכולת לממן את הבנייה. כתב התביעה לבדו אינו מוכיח שמדיניות התכנון שגויה, אך הוא מחדד את הצורך לבחון אם ניתן לממש אותה בתנאי המתחם.

ההכרעה בקרן היסוד תהיה תלויה בהסכמים ובנסיבות המקרה. עבור בעלי דירות במתחמים אחרים, הסכסוך מדגיש עד כמה חשוב להסדיר מראש את השלב שבו התכנון משתנה: מי מוסמך להחליט, כיצד בודקים טענה לחוסר כדאיות, מה קורה ללוחות הזמנים ובאילו תנאים ניתן לסיים את הקשר עם היזם.

נציגי הדיירים: החברה לא עמדה בהבטחותיה

בתגובה מסרו עורכי הדין נעמה אריאל ורון טורקלטאוב כי לטענתם, סמוך לחתימה הודיעה החברה שאינה יכולה לספק את התמורות במסגרת התוכנית שנקבעה בהסכם, וביקשה לקדם תוכנית חדשה בניגוד להסכמות. לדבריהם, הדיירים איבדו אמון בחברה והחליטו לסיים את ההתקשרות. הם הגדירו את ההליך "תביעת הפחדה", טענו לסתירה בין היעדר הרווחיות הנטען לבין דרישת הפיצוי על אובדן רווח, ומסרו שהדיירים יעמדו על זכותם להפסיק את ההתקשרות.

בוני התיכון: החלופות הוסדרו מראש, המטרה היא לבצע

בוני התיכון מסרה  כי בחירתה נעשתה לאחר תהליך ממושך בליווי יועצי הדיירים, וכי כ־87% מבעלי הדירות חתמו על הסכם מחייב. לטענתה, האפשרויות התכנוניות הוסדרו מראש בשל אי הוודאות, והמתווה שהציגה שומר על התחייבויותיה. החברה טוענת שחלק מבעלי הזכויות מכשילים את ההתקשרות ופוגעים ביתר הבעלים. היא הדגישה שמטרתה לבצע את הפרויקט, ושהפיצוי הכספי מתבקש כחלופה בלבד.