תוכנית תע"ש השרון חוזרת לדיון, רעננה מבקשת לעצב מחדש את עתידה העירוני, וראש עיריית נתניה מציג תפיסה המבקשת להפוך את היזמים לשותפים בפיתוח העיר. במקביל, פרויקטים של התחדשות עירונית ממשיכים להתקדם ברחובות הוותיקים של רעננה וכפר סבא.
מעל כל אלה מרחפת שאלת הביקוש. נתוני מדד הבלטה של מיקומי מצביעים על ירידה דרמטית במספר העסקאות, וממחישים את הפער בין תוכניות הבנייה העתידיות לבין המציאות הכלכלית שבה פועלים כיום היזמים והרוכשים.
תוכנית תע"ש השרון: 23 אלף דירות חוזרות לשולחן התכנון
אחת מתוכניות הבנייה הגדולות והמורכבות בישראל חוזרת למוקד הדיון התכנוני. תוכנית תע"ש השרון, המשתרעת על אלפי דונמים בין רמת השרון, הוד השרון והרצליה, כוללת הקמת כ־23 אלף יחידות דיור, לצד שטחי תעסוקה, מסחר, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים.
התוכנית, שאושרה לפני כשמונה שנים, ממשיכה לעורר מחלוקות סביב זיהום הקרקע, הימצאות חומרי נפץ ונפלים בשטחי התעשייה הביטחונית לשעבר, וההשלכות הסביבתיות והתחבורתיות של הקמת רובעי מגורים חדשים בהיקף כה גדול.
בעקבות ההליכים המשפטיים והצורך בבחינה מחודשת של היבטים בתוכנית, שבה שאלת עתידו של המתחם לשולחן מוסדות התכנון.
עבור ערי השרון, מדובר במהלך שעשוי לשנות את מפת המגורים והתעסוקה באזור כולו. אולם לצד הפוטנציאל להגדלת היצע הדירות, ניצבות שאלות מהותיות: כיצד יטופלו הקרקעות המזוהמות, מי יישא בעלויות השיקום, אילו פתרונות תחבורה יינתנו לתושבים החדשים והאם התשתיות הקיימות מסוגלות לשאת את היקפי הבנייה המתוכננים.
המאבק סביב התוכנית ממחיש את המתח בין הצורך הלאומי בהגדלת היצע הדיור לבין הדרישה לפיתוח בטוח ואחראי מבחינה סביבתית.
לקריאת הכתבה המלאה על תוכנית תע"ש השרון »
רעננה מתכננת מחדש את העיר: תוכנית מתאר לעשורים הבאים
עיריית רעננה הודיעה השבוע על קידום עדכון תוכנית המתאר הכוללנית של העיר, מהלך אסטרטגי שנועד להתוות את מדיניות התכנון והפיתוח שלה בעשורים הקרובים.
תוכנית מתאר כוללנית היא המסמך התכנוני המרכזי הקובע את כיווני ההתפתחות של העיר: היכן ניתן יהיה להוסיף יחידות דיור, כיצד יתפתחו אזורי התעסוקה והמסחר, אילו שטחים יישמרו לצורכי ציבור וכיצד ישתלבו מערכות התחבורה והתשתיות בפיתוח העתידי.
לעדכון התוכנית עשויה להיות השפעה משמעותית על בעלי נכסים, יזמים ותושבים, במיוחד באזורים שבהם מקודמים פרויקטים של התחדשות עירונית.
אחת הסוגיות המרכזיות תהיה היחס בין ציפוף הבנייה לבין שמירה על איכות החיים. רעננה נדרשת לחדש בניינים ותיקים ולהגדיל את היצע הדיור, אך גם לשמור על המרחב הציבורי, השטחים הירוקים ואופיין של שכונות המגורים.
לתמונה מצטרפת תוכנית המטרו העתידית ותמ"א 70, המגדירה את מדיניות הפיתוח סביב תחנות מערכת המטרו. תוכניות אלה עשויות להשפיע על היקפי הבנייה, עירוב השימושים ומוקדי התעסוקה בעיר.
ביום רביעי הקרוב, 14 באוקטובר, יתקיים באשכול פיס ברעננה מפגש שיתוף הציבור הראשון בנושא. זהו שלב משמעותי בתהליך, שבו יוכלו התושבים להיחשף לכיווני התכנון ולהעלות סוגיות הנוגעות לעתיד העיר.
לקריאת הכתבה המלאה על תוכנית המתאר של רעננה »
ראש עיריית נתניה ליזמי הנדל"ן: "אני לא השמרטף שלכם, אני השותף שלכם"
אחד המסרים הבולטים של השבוע בענף הנדל"ן הגיע מנתניה, שם הציג ראש העיר תפיסה המבקשת לשנות את מערכת היחסים בין הרשות המקומית לבין יזמי ההתחדשות העירונית.
במוקד הדברים עמדה ההבנה כי התחדשות עירונית אינה יכולה להישען רק על הכדאיות הכלכלית של היזם או על החלטות נקודתיות של מוסדות התכנון. כדי לחדש שכונות ותיקות ולהוסיף אלפי יחידות דיור, נדרשת מערכת תכנון ותשתיות המסוגלת לתמוך בגידול האוכלוסייה.
ראש העיר הדגיש את הצורך בשיתוף פעולה בין הרשויות המקומיות לבין המדינה, במיוחד בערים שבהן אפשרויות הפיתוח מוגבלות וההתחדשות מתבצעת בתוך מרקם עירוני בנוי וצפוף.
נתניה היא דוגמה מובהקת לאתגר הזה. העיר מתפרשת לאורך רצועת חוף ארוכה, ובחלק משכונותיה הוותיקות נדרשים פתרונות מורכבים לשילוב בנייה חדשה, תשתיות תחבורה, מוסדות חינוך ושטחים ציבוריים.
אחת הסוגיות שעלו היא הצורך לבחון את מדיניות התמורות בפרויקטים של פינוי־בינוי, באופן שיאפשר לשמור על כדאיות כלכלית ובמקביל להבטיח את טובת הדיירים ואת יכולת העיר לקלוט את תוספת יחידות הדיור.
הדיון עסק גם בצורך לחזק את מעמדן של הרשויות המקומיות בתהליכי התכנון. לרשות המקומית היכרות ישירה עם צורכי התושבים, אופיין של השכונות ומגבלות התשתיות, אך החלטות רבות מתקבלות ברמה המחוזית והארצית.
המשמעות רחבה בהרבה מנתניה. גם ברעננה, כפר סבא, הוד השרון והרצליה מתמודדים עם שאלות דומות: כמה דירות ניתן להוסיף לשכונות ותיקות, כיצד ניתן להבטיח שהבנייה תלווה בהרחבת תשתיות, ומהו האיזון הנכון בין האינטרס הציבורי לבין הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.
המסר המרכזי שעלה מהדיון בנתניה הוא שהתחדשות עירונית אינה מסתכמת בהריסת בניין ישן ובהקמת בניין חדש. מדובר בתהליך המשנה את העיר כולה, ולכן מחייב תכנון משולב, מדיניות ברורה ושיתוף פעולה בין כל הגורמים המעורבים.
לקריאת הכתבה המלאה: ראש עיריית נתניה ליזמי הנדל"ן »
מדד הבלטה של מיקומי: כמעט שבע מכל עשר עסקאות נעלמו בתוך שנה
בעוד הרשויות והיזמים מקדמים תוכניות בנייה חדשות, נתוני שוק הדירות מצביעים על האטה חדה בפעילות הרוכשים.
על פי נתוני מדד הבלטה של מיקומי, באוגוסט 2026 בוצעו ברעננה, הרצליה, כפר סבא והוד השרון 65 עסקאות מכר מלא בלבד, לעומת 207 עסקאות באוגוסט 2025.
מדובר בירידה של 68.6% במספר העסקאות בתוך שנה.
בהוד השרון נרשמה הירידה החדה ביותר, בשיעור של 84.6%, אך ההאטה ניכרת בכל ארבע הערים שנבדקו.
אחד הממצאים הבולטים במדד הוא הפער בין הירידה במספר העסקאות לבין התנהגות המחירים. בעוד היקף הפעילות צנח, מחירי הדירות אינם מציגים ירידה מקבילה. ברעננה אף נרשמה עלייה במחיר למ"ר בדירות חדשות ובדירות יד שנייה.
הנתונים מצביעים על שוק שבו רוכשים רבים מעדיפים להמתין, בעוד מוכרים ויזמים אינם ממהרים להתפשר על המחיר המבוקש.
עבור יזמי הנדל"ן, מדובר באתגר משמעותי. קצב מכירות איטי משפיע על תזרים המזומנים, על תנאי המימון ועל היכולת לקדם פרויקטים חדשים.
עבור רוכשי הדירות, השאלה היא האם ההאטה תוביל בהמשך להתאמות מחירים משמעותיות, או שהשוק ימשיך להתאפיין במספר עסקאות נמוך וברמות מחירים גבוהות יחסית.
חשוב להדגיש כי הנתונים מתייחסים לחודש אוגוסט ולארבע ערים בלבד, ולכן אינם משקפים בהכרח את התמונה הארצית. עם זאת, הם מספקים אינדיקציה משמעותית למצב שוק הנדל"ן באזור השרון.
לקריאת מדד הבלטה המלא: ירידה של 68.6% בעסקאות »
רעננה: אחרי יותר מ־20 שנות ניסיונות, 12 דירות נהרסו לטובת 30 דירות חדשות
לצד התכנון העירוני ארוך הטווח, נמשכת ברעננה ההתחדשות העירונית גם ברמת הבניין הבודד.
פרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב לוי אשכול ברעננה הגיע לשלב משמעותי לאחר יותר משני עשורים של ניסיונות לקדמו. במסגרת הפרויקט נהרס בניין ותיק הכולל 12 יחידות דיור, ובמקומו מתוכננת הקמת בניין חדש ובו 30 דירות.
מדובר בתוספת של 18 יחידות דיור, המייצגת גידול של 150% במספר הדירות במגרש.
הפרויקט ממחיש את אחד המאפיינים הבולטים של ההתחדשות העירונית ברעננה: לצד תוכניות מתחמיות רחבות, חלק משמעותי מהשינוי העירוני מתרחש באמצעות פרויקטים נקודתיים של הריסה ובנייה מחדש.
ההתחדשות מאפשרת להחליף בניינים ישנים בבנייה חדשה, להוסיף פתרונות מיגון ולשפר את תנאי המגורים. עם זאת, הגדלת מספר הדירות במגרשים קיימים מחייבת התייחסות גם לתשתיות העירוניות, לחניה, לתנועה ולשטחים הציבוריים.
העובדה שנדרשו יותר מ־20 שנה לקידום הפרויקט ממחישה גם את מורכבות התהליכים בענף, שבהם נדרשת הסכמה בין בעלי הדירות, היתכנות כלכלית והשלמת הליכי תכנון ורישוי.
הסיפור של לוי אשכול משתלב בשאלה הרחבה שמעלה עדכון תוכנית המתאר של רעננה: כיצד ניתן לחדש את המרקם העירוני הוותיק ולהוסיף יחידות דיור, מבלי לפגוע באיכות החיים של התושבים הקיימים והחדשים.
לקריאת הכתבה המלאה: אחרי יותר מ־20 שנות ניסיונות, 12 דירות נהרסו »
כפר סבא: 24 דירות חדשות בפרויקט אימבר 20
גם בכפר סבא נמשכת ההתחדשות העירונית במרקם הבנוי הוותיק.
בפרויקט אימבר 20 מגיעות 24 דירות חדשות לשלב המסירה, כחלק מתהליך התחדשות עירונית המתקדם ברחוב. במקביל, מקודמים פרויקטים נוספים בבניינים סמוכים.
הפרויקט מצטרף לשורה של מיזמי התחדשות עירונית בכפר סבא, המבקשים להחליף מבני מגורים ותיקים בבניינים חדשים הכוללים סטנדרטים עדכניים של בנייה, מיגון ותשתיות.
מעבר לתוספת יחידות הדיור, פרויקטים מסוג זה משנים בהדרגה את אופיין של שכונות ותיקות ומעלים את הצורך בתכנון כולל של הרחובות והמרחב הציבורי.
האתגר העירוני הוא להבטיח שהתחדשות הבניינים תלווה גם בשיפור המרחב הציבורי, התשתיות והשירותים לתושבים.
לפרטים נוספים על פרויקט אימבר 20 בכפר סבא »
שלוש שנים ל־7 באוקטובר: ענף הבנייה עדיין מתמודד עם ההשלכות
השבוע ציינה ישראל שלוש שנים למתקפת 7 באוקטובר, אירוע שהשפיע עמוקות גם על ענף הנדל"ן והבנייה.
המלחמה והשלכותיה הביאו לשינויים משמעותיים בזמינות כוח האדם, בקצב העבודה באתרי הבנייה, בעלויות הביצוע ובסדרי העדיפויות של רוכשי הדירות.
אחד השינויים הבולטים נוגע לחשיבות המרחב המוגן הדירתי. הממ"ד, שבעבר נחשב לאחד ממאפייני הדירה החדשה, הפך עבור משפחות רבות לשיקול מרכזי בבחירת מקום המגורים.
במקביל, התחדדה חשיבותם של פרויקטים להתחדשות עירונית גם כאמצעי לחיזוק מבנים ישנים ולהוספת פתרונות מיגון.
שלוש שנים אחרי, השאלות בדבר קצב ההתאוששות של הענף, המחסור בכוח אדם והיכולת להשלים פרויקטים בלוחות הזמנים המתוכננים ממשיכות ללוות את שוק הנדל"ן.
לקריאת הכתבה על השפעות 7 באוקטובר על ענף הבנייה »
מבט לשבוע הבא: התוכניות מתקדמות, השוק עדיין ממתין
הידיעות המרכזיות של השבוע במיקומי מציגות תמונה מורכבת של שוק הנדל"ן בשרון.
מצד אחד, תוכנית תע"ש עשויה להוסיף כ־23 אלף דירות, רעננה נערכת לעדכון מדיניות התכנון שלה לעשורים הבאים, ועיריית נתניה מציבה במרכז הדיון את הצורך בשינוי הדרך שבה מקודמת ההתחדשות העירונית בישראל.
מצד שני, נתוני מדד הבלטה מצביעים על האטה חדה בהיקף העסקאות, המעלה שאלות לגבי הביקוש לדירות, רמות המחירים והיכולת של יזמים להמשיך ולקדם פרויקטים בקצב שתוכנן.
בשבוע הבא צפוי מפגש שיתוף הציבור ברעננה להחזיר למרכז הדיון את אחת השאלות החשובות לעתיד האזור: כיצד ייראו ערי השרון בעוד עשרים ושלושים שנה, וכיצד ניתן יהיה לשלב בהן עוד אלפי תושבים תוך שמירה על תשתיות, תחבורה ואיכות חיים.
במיקומי נמשיך לעקוב אחר התוכניות, הפרויקטים והנתונים שמעצבים את שוק הנדל"ן בשרון – מהחלטות מוסדות התכנון ועד לדירה שנמכרת או נמסרת לתושב.
