רעננה מתחילה לתכנן את העיר של העשורים הבאים. עיריית רעננה הודיעה כי היא מקדמת עדכון לתוכנית המתאר הכוללנית של העיר – אחד המסמכים הסטטוטוריים המשמעותיים ביותר בקביעת מדיניות התכנון והפיתוח העירונית.
אז מהי בעצם תוכנית מתאר כוללנית?
בעולם התכנון קיימת היררכיה של תוכניות. תוכנית מתאר כוללנית לעיר היא תוכנית סטטוטורית רחבת היקף, שנועדה לקבוע את מדיניות התכנון של היישוב ואת המסגרת שבתוכה יקודמו בעתיד תוכניות מפורטות.
במילים פשוטות: זו אינה תוכנית לבניין מסוים או למגרש בודד, אלא מפת הדרכים התכנונית של העיר כולה.
התוכנית עוסקת בין היתר בייעודי קרקע, אזורי מגורים, מסחר ותעסוקה, התחדשות עירונית, תחבורה, מוסדות ציבור, שטחים פתוחים, תשתיות והיקפי הפיתוח הרצויים באזורים שונים של העיר.
חשוב גם להבין את ההבדל בין תוכנית כוללנית לבין תוכנית מפורטת. התוכנית הכוללנית קובעת את המדיניות והמסגרת התכנונית הרחבה, בעוד שתוכניות מפורטות – תב"עות – יורדות בהמשך לרמת המתחם, המגרש והוראות הבנייה הקונקרטיות.
לכן אישור תוכנית מתאר כוללנית אינו אומר שמחר בבוקר ניתן להוציא מכוחה היתר בנייה לכל תוספת שמופיעה בה. המשמעות המרכזית שלה היא קביעת המסגרת שבתוכה יתקבלו החלטות תכנוניות בשנים ובעשורים הבאים.
זכויות בנייה, צפיפות וגובה – כאן מתחיל העניין הנדל"ני
עבור בעלי דירות, בעלי קרקעות, יזמים ואנשי נדל"ן, תוכנית מתאר היא הרבה יותר ממסמך חזוני.
החלטה שלפיה אזור מסוים מיועד להתחדשות עירונית, לציפוף משמעותי או לעירוב שימושים יכולה להשפיע על פוטנציאל הפיתוח שלו. התוכנית יכולה להתוות צפיפויות, עוצמות בנייה, מוקדי פיתוח, צירי תחבורה ואזורים שבהם תועדף התחדשות עירונית.
עם זאת, חשוב להבחין בין פוטנציאל תכנוני לבין זכויות בנייה מוקנות. עצם סימונו של אזור לפיתוח או להתחדשות בתוכנית כוללנית אינו בהכרח מעניק לבעל נכס זכות מיידית לבנות מספר מסוים של קומות או יחידות דיור. הזכויות המפורטות נקבעות בדרך כלל בשלבים התכנוניים הבאים ובהתאם להוראות התוכנית החלה במקום.
המטרו ותמ"א 70 משנים את משוואת התכנון
אחד הגורמים המשמעותיים ביותר שמחייבים את רעננה לעדכן את תפיסת התכנון שלה הוא המטרו.
מערכת המטרו אינה רק פרויקט תחבורתי. סביב תחנות וצירי מערכת הסעת ההמונים מקודמת מדיניות תכנונית המעודדת פיתוח מוטה תחבורה ציבורית – TOD (Transit Oriented Development): הגדלת צפיפות, עירוב שימושים של מגורים, תעסוקה ומסחר, הפחתת התלות ברכב הפרטי ושיפור ההליכתיות והקישוריות העירונית.
לכך מתחברת תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחב מערכת המטרו, שמטרתה להסדיר את מדיניות הפיתוח והעצמת הבנייה במרחבים המושפעים ממערכת המטרו.
מבחינת רעננה, מדובר בשינוי שעשוי להיות דרמטי. אזורים שנהנו במשך שנים מבנייה נמוכה יחסית עשויים להימצא בתוך מרחבי השפעה של תחבורה עתירת נוסעים, שבהם מדיניות התכנון מבקשת לנצל טוב יותר את הקרקע ולהגדיל את מספר התושבים, מקומות העבודה והשימושים העירוניים.
התחדשות עירונית במקום התפשטות
רעננה היא עיר בנויה ברובה, ולכן חלק משמעותי מהגידול העתידי שלה צפוי להגיע באמצעות התחדשות של המרקם הקיים ולא רק באמצעות בניית שכונות חדשות.
כאן נכנסים לתמונה מונחים כמו פינוי־בינוי, התחדשות מתחמית, עיבוי וציפוף, עירוב שימושים והעצמת זכויות בנייה.
התוכנית הכוללנית אמורה לסייע לעירייה לקבוע היכן היא רוצה לעודד תהליכים כאלה, באילו עוצמות ובאילו תנאים – ובעיקר כיצד להתאים את התשתיות הציבוריות לגידול במספר התושבים.
מפני שתוספת של אלפי יחידות דיור אינה מסתיימת בבניית דירות. היא מחייבת גם בתי ספר וגני ילדים, שטחי ציבור, פארקים, כבישים, שבילי אופניים, תחבורה ציבורית, מערכות מים וביוב ומענה לתעסוקה ומסחר.
בשפה התכנונית מדובר בין היתר בבחינת כושר הנשיאה העירוני – היכולת של התשתיות והמערכות העירוניות לתמוך בתוספת האוכלוסייה והבנייה.
האתגר: לצופף בלי לאבד את רעננה
בעירייה מדגישים כי אחד העקרונות שיובילו את עדכון התוכנית יהיה שמירה על צביונה של רעננה. זה צפוי להיות גם אחד האתגרים המרכזיים של התוכנית.
מצד אחד עומדים צורכי הדיור, המטרו, ההתחדשות העירונית ומדיניות התכנון הארצית המעודדת בנייה אינטנסיבית יותר סביב מערכות תחבורה. מצד שני נמצאים המרקם העירוני הקיים, השכונות הוותיקות, הרחובות הירוקים והאופי המזוהה עם רעננה.
לכן השאלה המרכזית אינה רק כמה יחידות דיור ניתן להוסיף לרעננה, אלא היכן נכון להוסיף אותן, באילו גבהים וצפיפויות, איזה יחס יישמר בין מגורים לתעסוקה ולשטחי ציבור ומה יהיו התשתיות שיידרשו כדי לתמוך בגידול.
הציבור נכנס לתהליך
כחלק מגיבוש התוכנית מתכננת עיריית רעננה הליך שיתוף ציבור הכולל מפגשים, קבוצות מיקוד, שאלונים מקוונים ומפגשים עם בעלי עניין.
מפגש שיתוף הציבור הראשון יתקיים ביום רביעי, 14 באוקטובר 2026 בשעה 18:30, באודיטוריום אשכול פיס, רחוב החי"ל 46 ברעננה, במעמד ראש העיר חיים ברוידא, בכירי אגף ההנדסה והנהלת העיר.
לדברי העירייה, התובנות שיעלו בהליך שיתוף הציבור ישמשו את צוות התכנון לצד השיקולים המקצועיים והסטטוטוריים בגיבוש התוכנית.
עבור תושבי רעננה ובעלי הנכסים בעיר, זהו תהליך שכדאי לעקוב אחריו כבר מהשלבים הראשונים. תוכנית מתאר אינה משנה את העיר ביום שבו היא מתפרסמת – אבל היא יכולה לקבוע את הכיוון שבו תשתנה במשך עשרות שנים.
ובמקרה של רעננה, כאשר ברקע נמצאים המטרו, תמ"א 70, התחדשות עירונית ולחצי הפיתוח של מטרופולין תל אביב, השאלה כבר אינה האם העיר תשתנה – אלא איפה, כמה ובאיזה אופן היא תגדל.
מפגש שיתוף הציבור: יום רביעי, 14.10.26, בשעה 18:30, אודיטוריום אשכול פיס, רחוב החי"ל 46, רעננה.
"`
