עיריית הרצליה הגישה כתב תביעה כנגד רשות מקרקעי ישראל בגין הפרה לכאורה של הסכם הגג, לטענת עיריית הרצליה עלויות פיתוח קיריית שחקים היו אמורות לחול על היזמים שיזכו במכרז בעוד שבמכרז שהוציאה רמ"י, נכתב "על היזם לשלם ישירות לעירייה אגרות והיטלי פיתוח בלבד בהתאם לחוקי העזר התקפים"
התוכנית כוללת, 1,650 דירות שייבנו ב-7 מגדלים בני 60-22 קומות, שטח התוכנית, שקודמה על ידי רשות מקרקעי ישראל, הוא 180 דונם והיא ממוקמת מצפון למחלף שבעת הכוכבים, בסמיכות לתחנת הרכבת של הרצליה. מתוך כלל יחידות הדיור המתוכננות, 330 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות, וכן נכללת אפשרות להקמת 500 יחידות דיור מיוחד. בנוסף, כוללת התוכנית 200 אלף מ"ר עבור שטחי תעסוקה ומסחר, 12 דונם עבור שטח ציבורי פתוח, 6 דונם עבור הקמת בתי ספר יסודיים לצורכי השכונה, ושטח של 6,600 מ"ר להקמת מעונות יום וגני ילדים. תוכנית קריית שחקים בהרצליה אושרה ע"י הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל)
בחודש יוני הודיעה עיריית הרצליה כי לא תתן היתרי בניה ללא הסדרת נושא עלויות הפיתוח.
מתוך כתב התביעה
עניינו של הסכם הגג הבטחת מימון הקמת התשתיות הדרושות לצורך קידום תכניות למגורים בתחומי העיר הרצליה, וביניהן, תכנית "קרית שחקים"- תכנית תמ"ל/1082 (להלן: "התכנית" או "תכנית קריית שחקים") מושא ההליך דנן.
בהתאם להסכם, התחייבה העירייה, בין היתר, לתכנן, לנהל ולבצע עבודות הפיתוח של התשתיות, ובכלל זה התשתיות הצמודות המצויות בשטח התכנית, וחלק מתשתיות על שביצעון באחריות העירייה בהתאם להוראות ההסכם. מימון התשתיות כאמור מבוסס, בין היתר, על התחייבות רמ"י לגבות מיזמים אשר יזכו במכרזים לשיווק המגרשים בתחום התכנית את עלויות הפיתוח, ולהעביר סכומים אלה לעירייה בתמורה לביצוע עבודות הפיתוח. כך נקבע, כי עלויות הפיתוח יקבעו בהתאם לתכניות ארעיות לתשתיות בהסכמה בין העירייה לרמ"י, ותאושרנה על ידי ועדת הפרויקטים, וזאת, כתנאי לשיווק הקרקע. עוד נקבע, כי במקרה של חילוקי דעות בין הצדדים תכריע ועדת היגוי להסכם בהשתתפות הצדדים ומשרד האוצר.
להשלמת התמונה יובהר, כי גביית עלויות פיתוח מהיזמים הזוכים במכרזים הינו במקום תשלום אגרות והיטלי פיתוח בהתאם לחוקי העזר של העירייה (פרט לאגרת בניה), ומכל מקום- שטחי התכנית ועלויות ביצוע עבודות התשתית בתחום התכנית לא נכללו בתחשיבים המהווים בסיס לחוקי העזר השונים.
בין התכניות מושא הסכם הגג, נכללה, בסעיף 3 להסכם, תכנית "קרית שחקים", אשר החלה את דרכה כתכנית בסמכות ועדה מחוזית בתיאום עם הוועדה המקומית (הר/2051), אך לבסוף קודמה ואושרה במסלול מזורז על ידי הועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור כתמ"ל 1082, כאמור.
התכנית קובעת זכויות בניה אינטנסיביות ביותר, לפי צפיפות של 90 יח"ד לדונם (!), וכן 200,000 מ"ר לתעסוקה ומסחר אשר ייבנו במגדלים, אשר הגובה של רובם נע בין 20 ל-60 קומות (!), שטחים לבנייני ציבור, ושטחים פתוחים. עוד כוללת התכנית הוראות להקמת מרכז תחבורה חדיש ומשוכלל, אשר, בהתאם לדברי ההסבר של התכנית, "מרכז את כל אמצעי התחבורה הציבורית בהרצליה, באופן המעודד שימוש בתחבורה ציבורית במתחם עצמו ובעיר כולה" (ר' דברי ההסבר תמ"ל/1082 פסקה שניה).
עוד קובעת התכנית, באופן חריג וחדשני ביותר שאין דומה לו בתחום העיר הרצליה, כי כל הדרכים לכלי רכב בתוך תחום התכנית יעברו בתת הקרקע – למעשה בתוך מנהרות, וכי במפלס הרחוב יהיה מעבר רק להולכי רגל ורוכבי אופניים. מכאן, שביצוע השטחים הציבוריים והתשתית הציבורית בתחום התכנית כרוך בעלויות גבוהות במיוחד, וזאת, בין היתר, בשל רשת הדרכים הגדולה לכלי רכב המתוכננת בתת הקרקע, אשר מצריכה השקעות כספיות בהיקפים עצומים כמו גם היערכות מקצועית, הנדסית, אדריכלית ותפעולית מורכבת ביותר.
מכאן החשיבות הקרדינאלית שבקביעת אומדן נכון לעלויות הפיתוח, אותן התחייבה רמ"י כאמור לגבות מהיזמים ולהעביר לעירייה, על מנת לאפשר לעירייה לקיים את התחייבותה ולהקים את התשתיות הדרושות, וזאת, לטובת כל הצדדים המעורבים, והציבור כולו. מכל מקום, ברי כי העירייה לא תוכל להקים את התשתיות המורכבות והיקרות ללא המימון הדרוש, שכן- במקרה כזה עלולה העירייה להישאר בפני שוקת שבורה; תושבי המתחם והמועסקים בו לא יקבלו את השירותים הנדרשים, אך גם היזמים אשר יזכו במכרזים אך יוותרו עם קרקע וזכויות- ואולי אף דירות- בהן אף אחד לא יכול להתגורר, וזאת בשל העדר תשתיות. את כל אלה הסכימו הצדדים למנוע, באמצעות המנגנון המוסכם שנקבע בהסכם הגג, אשר הופר כאמור על ידי רמ"י בראש חוצות ובמודע.
ויודגש: מדובר בתקציבים משוערים של מאות מיליוני ₪!
בחודש פברואר 2022 או בסמוך לכך הודיעה רמ"י לעירייה כי תפעל לשיווק מגרשים 200 ו- 300. יצויין, כי מגרשים אלה כוללים כ- 970 יח"ד המשתרעות על כ- 87,000 מ"ר, כ- 1380 מ"ר מסחר, ופחות מ- 3,000 מ"ר מבנים ומוסדות ציבור (שטחים עיקריים בלבד). כך, למרות שהצדדים טרם הגיעו להסכמה בדבר גובה הוצאות הפיתוח לתכנית, אותן יש לגבות מהיזמים שיזכו במכרזים, רמ"י הודיעה כי תפרסם מכרז "ללא דיחוי".
ימים ספורים בלבד לאחר מכן, ביום 6.3.22, אישרה ועדת הפרויקטים של הנתבעת, תקציב לפרויקט קרית שחקים בסך של 487,859,783 ₪, גם זה, באופן חד צדדי, דבר אשר מהווה הפרה בוטה של הוראות הסכם הגג, אשר קבע כי עלויות הפיתוח תוסכמנה על ידי העירייה ורמ"י ותאושרנה על ידי ועדת הפרויקטים.
תגובתה של רמ"י תובא כשתתקבל