שהקבלן מתחיל בעבודות הטיח והריצוף, הצוות של "פרו הנדסה – בנייה בהתחדשות עירונית" ואנשי הצוות שלו נכנסים לכל אחת מהדירות ובודקים אם התשתיות בוצעו לפי התוכנית. מבחינתם זה אחד הרגעים החשובים בפרויקט התחדשות עירונית. בשלב הזה עדיין אפשר לראות את מה שבעלי הדירות לא יראו ביום שיקבלו את המפתח. אם מתגלה פער, אפשר להעלות אותו מול מנהל העבודה כשהתשתיות עוד חשופות, ולבדוק שטופל לפני שמתקדמים לשלב הבא.
ערן גרפי ושותפו אלון ברקוביץ', שניהם מהנדסי בניין,חברים באיגוד המהנדסים, שהתחילו את דרכם בביצוע, הקימו את PRO הנדסה כדי ללוות בעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ״א 38. לדברי גרפי, החברה מלווה כיום כ־550 פרויקטים ברחבי הארץ, מהם יותר מ־80 בשרון, ובעשרות פרויקטים שכבר הגיעו לאכלוס נמסרו מאות דירות. בראיון הוא מסביר מה בודק המפקח עוד לפני בחירת היזם, איך מתמודדים עם עיכובים באתר ומה קורה כשההבטחות בהסכם פוגשות את תוכניות הבנייה.
רק האינטרס של הדיירים עומד לנגד עינינו
גרפי: ״אנחנו מפקחים ומנהלים פרויקטים של התחדשות עירונית מטעם בעלי הדירות. אלון ואני מהנדסי בניין עם יותר מעשור של ניסיון, ושנינו התחלנו בביצוע. היום אנחנו מלווים את הדיירים מבחירת היזם ועד אחרי מסירת הדירות. הצוות שלנו כולל עשרה מהנדסים, שתי אדריכליות ומחלקת קשרי דיירים. כך אנחנו נותנים לדיירים מעטפת הנדסית ואדריכלית לאורך הפרויקט״.
מה בדיוק עושה מפקח מטעם הדיירים לפני שעולים על הקרקע?
״אנחנו המהנדסים של בעלי הדירות. עורך הדין מטפל בצד המשפטי, ואנחנו בודקים את הצד ההנדסי. בשלב בחירת היזם אנחנו כותבים מפרט טכני, משווים בין ההצעות ויוצאים עם הדיירים לסיור בפרויקטים של היזמים. כשמגבשים את ההסכם, אנחנו בודקים שכל מה שהובטח מופיע בכתב ושהמפרט מצורף כנספח מחייב. אחר כך, לפני שהתוכניות מוגשות לעירייה, אנחנו בודקים את השטחים, את השימושיות של התכנון ואת ההתאמה למה שסוכם עם בעלי הדירות״.
מה מבדל אתכם מחברות אחרות, ואיך הגעת בעצמך לפיקוח מטעם הדיירים?
גרפי: ״התחלתי כמהנדס ביצוע וכמנהל פרויקטים בחברות בנייה, בין היתר במגדלי מגורים. שם ראיתי איפה נוצרים הכשלים. כמו שאני אומר, את השטח לומדים כשטובלים את הרגליים בבטון לא באוניברסיטה. כשהקמנו את החברה החלטנו שאנחנו עובדים רק מטעם בעלי הדירות, ובשום פרויקט אנחנו לא עובדים מטעם יזם או קבלן. אלון ואני מנהלים בעצמנו את הקשר עם הדיירים, בישיבות, בשטח ובווטסאפ. מה שמשאיר אותי בענף הוא האנשים שגרו עשרות שנים בבניין ישן ומפקידים בידינו את הבית שלהם״.
שניכם מהנדסים במילואים בפיקוד העורף. איך הניסיון הזה משפיע על העבודה שלכם?
״אלון ואני משרתים כמהנדסים בגדוד חילוץ והצלה. כשרואים מה קורה למבנה אחרי פגיעה, מבינים את המשמעות של פרטים כמו הזיון, היציקה, האיטום והממ״ד. כשדיירים עוברים מבניין בלי מיגון לדירה עם ממ״ד, אנחנו בודקים שהוא נבנה כפי שנדרש. לקראת האכלוס אנחנו גם מלווים את הסיורים של פיקוד העורף באתר ועוקבים אחר הטיפול בהערות שעולות בהם״.
איך אתם מגדירים הצלחה, ואיך שומרים בדרך על לוחות הזמנים, התקציב והבטיחות?
״מבחינתי, פרויקט מצליח כשהדיירים מקבלים בזמן את מה שהובטח להם, באיכות שסוכמה, ובסוף שנת הבדק אין ליקויים פתוחים. אנחנו בודקים את לוח הזמנים כבר בשלב ההסכם ודורשים מהקבלן לוח עבודה מפורט. כששלב מסוים מתחיל להתעכב, אנחנו מתריעים תוך כדי העבודה, כשעוד אפשר לפעול. תקציב הבנייה הוא של היזם, והתפקיד שלנו הוא לבדוק שהחיסכון שהוא מבקש להשיג לא בא על חשבון מה שהובטח לבעלי הדירות.
מהם האתגרים ההנדסיים והלוגיסטיים המרכזיים שאתם מתמודדים כיום בניהול פרויקטים מורכבים?
״בשכונות צפופות אנחנו רואים מרתפים עמוקים וקירות דיפון שנבנים בצמוד לבניינים שכנים. מאז המלחמה אנחנו מתמודדים גם עם מחסור בפועלים. באתרים שבהם התרענו מוקדם על המחסור, הצלחנו להביא לכך שכוח העבודה תוגבר. אתגר נוסף הוא הפער שעלול להיווצר בין מה שכתוב בהסכם לבין מה שמופיע בתוכניות ובהמשך נבנה באתר. בגלל זה אנחנו בודקים את התוכניות לפני שהן מוגשות לעירייה״.
ברקוביץ וגרפי מספרים כי הטיפול בליקויים נעשה בשטח.
״אנחנו מגיעים מספר פעמים בשבוע לשטח כדי לבצע את בקרת האיכות שאנו דורשים לעמוד בה! כשאנחנו מזהים בעיה, אנחנו פונים ישירות למנהל העבודה ולמנהל הפרויקט. לפני הטיח והריצוף, למשל, אנחנו עוברים בכל דירה ובודקים את התשתיות מול התוכנית. אם בעיה נשארת פתוחה, אנחנו מעלים אותה בדוח וממשיכים לטפל בה מול היזם ועורך הדין. לקראת המסירה אנחנו עושים בדק בית לכל דירה, וגם בשנת הבדק ממשיכים לעקוב אחר תיקון הליקויים״.
על מה חשוב להקפיד כשכותבים מפרט לבניין מסוים?
״חשוב להיכנס מוקדם ולהכיר את האנשים שגרים בבניין. אם יש דיירים מבוגרים, דיירים עם צורכי נגישות או שומרי שבת, צריך להביא את זה בחשבון כשכותבים את המפרט. אנחנו גם בודקים ששדרוגים שהיזם נותן לרוכשי הדירות ניתנים לבעלי הדירות הקיימים. במהלך הבנייה אנחנו שולחים דוח חודשי לכל הדיירים, ובשלב הסיום מכינים דוח לכל דירה. אני ואלון שומרים לאורך הדרך על קשר ישיר עם נציגות הדיירים״.
איך אתם מתאימים את המפרטים לשינויים בתקינה ובדרישות הבנייה?
״יש לנו מפרט אב שאנחנו מעדכנים לפי התקנים ולפי מה שאנחנו לומדים בשטח. ממנו אנחנו כותבים את המפרט לכל פרויקט. בתחומים כמו אלומיניום, אקוסטיקה וחשמל אנחנו עובדים עם יועצים חיצוניים. במפרטים שלנו כבר מופיעות דרישות לתשתית לעמדות טעינה לרכב חשמלי ולמערכות חסכוניות באנרגיה. אלה דברים שצריך להביא בחשבון כבר כשמנסחים את הדרישות מהיזם״.
יותר מ־70 פרויקטים בשרון
גרפי וברקוביץ מעידים כי יותר מ־80 הפרויקטים שהחברה מלווה בשרון כוללים כיום קרוב ל־3,000 דירות של בעלי דירות קיימים. הפעילות מתפרסת על פני נתניה, רעננה, הרצליה, רמת השרון, כפר סבא, הוד השרון וכפר יונה. ברעננה ובכפר סבא לבדן מלווה החברה כ־35 פרויקטים. בין הפרויקטים באזור יש מתחמים שבהם יותר ממאה דירות בעלים בכל מתחם, ובגדול שבהם כ־300 דירות.
