בפרק של פודקאסט הנדל"ן של מיקומי תכנית מתאר שוחח דודי גליקו עם דני גנדלמן, בעלי חברת "גנדלמן הנדסה", המלווה ומפקחת על פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ.
במקרה הגיע לקניון – ומשם לענף הבנייה
גנדלמן, בן 34 והנדסאי בניין, לא תכנן לעסוק בתחום הבנייה. בתחילת דרכו ניהל דוכן בקניון איילון, ובמקביל נחשף לעבודות ההרחבה שבוצעו במקום.
"הייתי מקשיב לשיחות של הפועלים, מסתכל על תהליך הבנייה ומבין שיש כאן עולם שלם שמרתק אותי", סיפר. הסקרנות הובילה אותו ללימודי הנדסאות בניין, ובהמשך להקמת משרד עצמאי, שפועל כבר כשבע שנים ומלווה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. לדבריו, לאחר תקופה של האטה בענף, ניתן להרגיש כי השוק מתחיל להתאושש, עם יציאתם של מכרזים ופרויקטים חדשים לדרך.
מה באמת עושה מפקח הדיירים?
רבים מבעלי הדירות פוגשים את מפקח הדיירים רק בתחילת הדרך, אך לא תמיד מבינים עד כמה הוא משפיע על התוצאה הסופית של הפרויקט. לדברי גנדלמן, התפקיד הראשון של המפקח הוא לבנות יחד עם נציגות בעלי הדירות את המפרט הטכני – המסמך שמגדיר בדיוק מה יקבל כל בעל דירה בדירתו החדשה.
המפרט כולל את איכות חומרי הגמר, הריצוף, הדלתות, הכלים הסניטריים, מערכות החשמל, האלומיניום, המטבח, המעליות, החניות ושורה ארוכה של רכיבים נוספים. גיבוש המפרט עשוי להימשך משבועות ספורים ועד מספר חודשים, בהתאם למורכבות הפרויקט ולרצונות הדיירים. רק לאחר שהמסמך מושלם הוא מועבר לעורכי הדין והופך לחלק בלתי נפרד ממסמכי המכרז שמקבלים היזמים. "ברגע שהמפרט נכנס למכרז – היזם מתחייב אליו."
למצוא את נקודת האיזון
אחד האתגרים המרכזיים של מפקח הדיירים הוא לנהל את הציפיות. מצד אחד, תפקידו להשיג עבור בעלי הדירות את התמורות הטובות ביותר. מצד שני, הוא חייב להכיר גם את גבולות הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. לדברי גנדלמן, דרישות מוגזמות עלולות לגרום לכך שהיזם ייסוג מהעסקה והפרויקט כלל לא ייצא לדרך.
"אם מבקשים יותר מדי, לפעמים נשארים עם חלום במגירה במקום עם בניין חדש."
עוד הוא מסביר כי התמורות משתנות בהתאם לאזור בארץ. במרכז, שם ערכי הקרקע גבוהים יותר, ניתן בדרך כלל להגיע למפרטים עשירים יותר מאשר בפריפריה, שם יש מגבלות כלכליות משמעותיות יותר.
מפקח הדיירים עובד רק עבור הדיירים
לדברי גנדלמן, אחד העקרונות החשובים ביותר הוא שמפקח הדיירים אינו מפקח על הדירות שהיזם מוכר בשוק החופשי.
"הלקוח שלנו הוא בעלי הדירות בלבד."
הפרדה זו מונעת ניגוד עניינים ומאפשרת למפקח לייצג באופן מלא את האינטרסים של בעלי הקרקע. אחת ממשימותיו היא לוודא שהמפרט שמקבלים הדיירים הוותיקים לא יהיה נחות מהמפרט שמקבלים רוכשי הדירות החדשות. במקרים רבים מצליחים אף להשיג מפרט איכותי יותר.
כמה זמן באמת נמשך פרויקט?
אחת השאלות השכיחות ביותר של בעלי דירות היא כמה זמן יחלוף עד לקבלת המפתח. לדברי גנדלמן, כאשר מדובר בפרויקט בעל תוכנית בניינית מאושרת וללא עיכובים חריגים, ניתן להשלים את הדרך מחתימת ההסכם ועד האכלוס בתוך כשנתיים וחצי. אלא שבישראל, לדבריו, הביורוקרטיה עדיין מהווה חסם משמעותי. הוא מביא כדוגמה מקרים שבהם הליכי הרישוי התעכבו במשך שנים, גם כאשר הפרויקט כבר היה בשל לקבלת היתר בנייה.
דווקא שלב הגמר הוא החשוב ביותר
בעיני הציבור, הרגע המרגש ביותר הוא הריסת הבניין הישן. אבל מבחינת מפקח הדיירים, העבודה המשמעותית ביותר מתחילה דווקא בסיום הבנייה. לדברי גנדלמן, בשלב הגמר עלולים להתגלות ליקויים שעלולים ללוות את הדיירים במשך שנים אם לא יטופלו בזמן.
ליקויי איטום, ריצוף, צבע, אלומיניום, מערכות אינסטלציה או עבודות גמר אחרות ניתנים לתיקון בקלות יחסית לפני המסירה – אך הופכים מורכבים ויקרים בהרבה לאחר שהדיירים כבר נכנסו להתגורר בבניין. לכן מתחיל תהליך "טרום המסירה" כחודשיים לפני קבלת טופס 4. בשלב זה עובר המפקח יחד עם כל בעל דירה על כל פרט בנכס, מאתר ליקויים ומפיק דו"ח מסודר ליזם. רק לאחר שכל הליקויים מטופלים מתבצעת המסירה הסופית.
המלחמה הוכיחה למה התחדשות עירונית מצילה חיים
במהלך מלחמת "חרבות ברזל" גויס גנדלמן לשירות מילואים בעזה. לצד השירות הצבאי הוא ניסה להמשיך ללוות את לקוחותיו ככל שהתאפשר. באחד הימים קיבל הודעה שפרויקט חיזוק מבנים שליווה בבת ים נפגע מפגיעה ישירה של טיל. הוא הגיע לאתר כשהוא עדיין במדי צה"ל. "המראה היה קשה מאוד." חלקים גדולים מהבניין נהרסו, דירות נפגעו בצורה קשה ורכוש רב הושמד. אבל בתוך ההרס התגלתה גם התמונה החשובה באמת.
הדיירים ששהו בממ"דים ניצלו.
בעוד שחלקים נרחבים מהדירות נהרסו, המרחבים המוגנים מילאו את ייעודם והצילו חיים. עבור גנדלמן, אותו אירוע המחיש באופן החד ביותר את החשיבות של פרויקטי ההתחדשות העירונית.
"אנשים נוטים לחשוב על עליית ערך הדירה, על המרפסת או על החניה. אבל בסוף, המטרה הראשונה היא להציל חיים."
יותר ממחיר הדירה – ביטחון למשפחה
לדברי גנדלמן, המציאות הביטחונית של השנים האחרונות שינתה את האופן שבו הציבור מסתכל על התחדשות עירונית. אם בעבר רבים ראו בפרויקט בעיקר הזדמנות כלכלית, הרי שכיום יותר ויותר בעלי דירות מבינים שמדובר גם בהגנה על בני המשפחה. מבנים ישנים, שנבנו לפני עשרות שנים, אינם עומדים בתקני הבנייה העדכניים ולעיתים גם אינם כוללים ממ"ד או מיגון מספק. לדבריו, ההבנה הזו צפויה להמשיך ולהאיץ את קצב ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות.
"היום אנשים כבר לא שואלים רק כמה מטרים הם יקבלו או איזה מטבח יותקן להם. הם מבינים שהשאלה החשובה ביותר היא עד כמה הבית שלהם יהיה בטוח."
