פרויקט התחדשות עירונית שהיה אמור להוסיף 30 דירות חדשות בלב רעננה נעצר בוועדת המשנה לתכנון ולבנייה. הוועדה החליטה לדחות באופן סופי את הבקשה להיתר בנייה ברחוב הגליל 20, לאחר שקבעה כי התוכנית חורגת מהיקף זכויות הבנייה שניתן לאשר במסגרת תמ"א 38.
לכאורה מדובר בעוד החלטה נקודתית של ועדת התכנון, אך בפועל היא משדרת מסר רחב בהרבה: ועדות התכנון אינן מוכנות עוד "למתוח" את הוראות תמ"א 38 גם כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, והן מקפידות על מסגרת הזכויות הקבועה בחוק.
מפרויקט של 12 דירות לבניין חדש עם 30 יחידות דיור
הבקשה הוגשה על ידי חברת "מכבי 19 רעננה תמ"א 38 בע"מ" במסגרת פרויקט הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/3).
על פי התכנון, המבנה הקיים ברחוב הגליל 20 – הכולל 12 יחידות דיור בשלוש קומות מעל קומת עמודים – היה אמור להיהרס, ובמקומו תוכנן בניין מגורים חדש בן שמונה קומות ברוטו.
התוכנית כללה:
- הקמת 30 יחידות דיור חדשות.
- שלושה מרתפי חניה.
- 37 מקומות חניה.
- חניות נגישות.
- חניות לאופנועים.
- מתקני חניה לאופניים.
אלא שלמרות היקף ההשקעה והתכנון, הפרויקט כלל לא הגיע לדיון בשאלות כמו עומסי תנועה, הצללה או התנגדויות שכנים.
הסיבה לדחייה: חריגה מזכויות הבנייה
בפרוטוקול הוועדה מופיעה סיבה אחת בלבד לסירוב:
"חריגת זכויות בניה מעבר לסל הזכויות המותר המירבי עפ"י תמ"א 38/3."
במילים אחרות, חברי הוועדה סברו כי היקף הבנייה המבוקש חורג מהזכויות שניתן להעניק במסגרת תמ"א 38, ולכן לא ניתן לאשר את ההיתר.
הוועדה אף הבהירה כי מדובר באשרור של החלטות קודמות שהתקבלו כבר בסוף שנת 2023 ובתחילת 2024, והחליטה להותיר את הסירוב על כנו.
למה אי אפשר פשוט לאשר עוד זכויות?
זו אחת השאלות המרכזיות בעולם ההתחדשות העירונית.
רבים סבורים כי אם פרויקט אינו כלכלי, הוועדה יכולה פשוט לאשר עוד קומה או עוד מספר דירות. בפועל, המצב שונה לחלוטין.
זכויות הבנייה נקבעות על פי תוכניות בניין העיר (תב"עות), תמ"א 38 והוראות החוק. הוועדה המקומית אינה מוסמכת להעניק זכויות נוספות רק משום שהיזם מבקש להגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
כאשר יזם מבקש לבנות מעבר לסל הזכויות הקבוע, עומדות בפניו בדרך כלל שתי אפשרויות:
- לקדם תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה שתאפשר זכויות נוספות.
- להשתלב בתוכנית התחדשות עירונית רחבה יותר, שאושרה מראש ומאפשרת צפיפות גבוהה יותר.
כל עוד לא קיימת תוכנית כזו, הוועדה מחויבת לבחון את הבקשה לפי הזכויות המאושרות בלבד.
מגמה שמורגשת בכל הארץ
החלטת ועדת המשנה ברעננה אינה עומדת בפני עצמה. בשנים האחרונות ניכרת מגמה ברשויות מקומיות רבות לצמצם את השימוש בהקלות ובפרשנויות מרחיבות של תמ"א 38. במקום זאת, ועדות התכנון מעדיפות לקדם תוכניות התחדשות עירונית כוללות, המאפשרות לבחון את הצפיפות, התשתיות, התחבורה, מוסדות הציבור והשטחים הפתוחים בראייה רחבה של השכונה כולה. עבור היזמים המשמעות ברורה: בקשות החורגות מזכויות הבנייה הקבועות בתמ"א 38 צפויות להיתקל בקשיים משמעותיים, גם אם מדובר בפרויקטים מבוקשים ובעלי היתכנות כלכלית.
ומה המשמעות עבור בעלי הדירות?
עבור בעלי הדירות בבניינים ותיקים, ההחלטה מהווה תזכורת לכך שלא כל פרויקט התחדשות עירונית יכול לצאת לפועל במסלול של תמ"א 38. במקרים שבהם מספר הדירות או היקף הבנייה המבוקש חורגים מהזכויות המאושרות, ייתכן שהדרך הנכונה תהיה קידום תוכנית חדשה או השתלבות במתחם התחדשות רחב יותר – תהליך ארוך יותר, אך כזה שעשוי לאפשר בעתיד היקף זכויות גדול יותר.
החלטת הוועדה ברעננה אמנם מתייחסת לבניין אחד ברחוב הגליל 20, אך המסר שלה רחב הרבה יותר: עידן "ההקלות" בפרויקטי תמ"א 38 הולך ומצטמצם, ויזמים יידרשו להתאים את תוכניותיהם למדיניות התכנון החדשה.
