רגע לפני שהמציאות הביטחונית שוב טרפה את הקלפים, שוק הנדל"ן בשרון התחיל להראות סימני התאוששות ברורים. קונים חזרו לשוק, קבלנים חזרו למכור והעסקאות חזרו להיסגר. אלא שהעדכון האחרון של הנתונים – הכולל גם עסקאות מפוצלות שהושלמו – מציג תמונה מדויקת יותר, וגם מורכבת יותר.
התמונה הכוללת ברורה: רעננה מובילה את האזור בפער משמעותי מאוד עם 102 עסקאות. אחריה הרצליה עם 73 עסקאות, כפר סבא עם 62 עסקאות, והוד השרון עם 47 עסקאות בלבד.
בוקסה | המספרים המעודכנים
רעננה: 102 עסקאות (42 חדשות | 60 יד שנייה)
הרצליה: 73 עסקאות (26 חדשות | 47 יד שנייה)
כפר סבא: 62 עסקאות (16 חדשות | 46 יד שנייה)
הוד השרון: 47 עסקאות (4 חדשות | 43 יד שנייה)
המסקנה: כמעט כל הגידול מגיע מדירות יד שנייה – לא מהבנייה החדשה.
איפה השוק באמת הכי פעיל ביחס למספר התושבים?
כשבודקים לא רק את מספר העסקאות הכולל, אלא גם את היחס בין מספר העסקאות לגודל האוכלוסייה, מתקבלת תמונה חדה עוד יותר של רמת הפעילות בכל עיר.
רעננה מובילה גם במדד הזה בפער ברור, עם כ-12.1 עסקאות לכל 10,000 תושבים – כמעט כפול מהקצב שנרשם בכפר סבא ובהרצליה.
הוד השרון ניצבת במקום השני עם כ-7.3 עסקאות לכל 10,000 תושבים, נתון שמלמד כי למרות היקף עסקאות נמוך יחסית, השוק בעיר פעיל יותר מכפי שנדמה במבט ראשון.
הרצליה רושמת כ-6.9 עסקאות לכל 10,000 תושבים, ואילו כפר סבא מעט אחריה עם כ-6.3 עסקאות לכל 10,000 תושבים.
במילים פשוטות: גם אחרי התאמה לגודל האוכלוסייה, רעננה היא השוק הדינמי ביותר בשרון. בהשוואה אליה, בהרצליה ובכפר סבא נרשמה עסקה אחת על כל כ-1,455 וכ-1,592 תושבים בהתאמה, בעוד ברעננה נרשמה עסקה אחת על כל כ-826 תושבים בלבד.
הערת מערכת: הנתונים מבוססים על עסקאות נדל"ן כפי שדווחו לרשות המיסים, כולל עסקאות מפוצלות, ומתייחסים לעסקאות בהן נמכרו 100% מהזכויות בנכס.
| עיר | סך עסקאות | דירות חדשות | דירות יד שנייה | מחיר ממוצע למ"ר – חדש | מחיר ממוצע למ"ר – יד 2 |
|---|---|---|---|---|---|
| רעננה | 102 | 42 | 60 | כ-36,716 ₪ | כ-26,750 ₪ |
| הרצליה | 73 | 26 | 47 | כ-40,900 ₪ | כ-37,384 ₪ |
| כפר סבא | 62 | 16 | 46 | כ-36,654 ₪ | כ-24,659 ₪ |
| הוד השרון | 47 | 4 | 43 | כ-35,177 ₪ | כ-27,538 ₪ |
רעננה: מנוע הפעילות של השרון – אבל ההתעוררות מגיעה מהיד השנייה
רעננה לא רק מובילה – היא בורחת קדימה. עם 102 עסקאות, מדובר בשוק הפעיל ביותר באזור בפער משמעותי. אך הנתון החשוב יותר הוא מקור הגידול: מתוך העסקאות שנוספו, רק דירה חדשה אחת – והשאר דירות יד שנייה.
המשמעות היא ששוק היד השנייה הוא זה שמניע את ההתעוררות. הביקוש קיים, אך הוא מתממש בעיקר דרך נכסים זמינים ולא דרך פרויקטים חדשים.
במקביל, הפער בין חדש לישן נשאר חד – כ-10,000 ש"ח למ"ר – מה שמחזק את הפיצול לשני שווקים שונים בתוך אותה עיר.
הרצליה: שוק יוקרה – אבל הפעילות מגיעה מהקיים
הרצליה עם 73 עסקאות ממשיכה להוביל במחירים, אך גם כאן התוספת מגיעה כולה מדירות יד שנייה. כלומר, גם בשוק היוקרה, העסקאות מתבצעות בעיקר בנכסים קיימים.
זה מעיד על זהירות מצד הקונים – גם בעלי ההון מעדיפים ודאות על פני המתנה לפרויקטים עתידיים.
כפר סבא: השוק האמיתי של המשפחות
כפר סבא, עם 62 עסקאות, ממשיכה להתבסס כעיר של ביקוש אמיתי למגורים. כל התוספת מגיעה מדירות יד שנייה – מה שמחזק את מעמדה כעיר של פתרונות ולא של יוקרה.
הפער בין חדש לישן – מעל 12 אלף ש"ח למ"ר – מדגיש עד כמה הבנייה החדשה כבר מנותקת מרוב הקונים.
מה זה אומר לכם – קונים ומוכרים?
לקונים: השוק זז – אבל בעיקר דרך יד שנייה. שם נמצאות ההזדמנויות.
למוכרים: נכסים מתומחרים נכון נמכרים. השוק כבר לא סלחני.
למשקיעים: זה כבר שוק של בחירה מדויקת – לא של כניסה אוטומטית.
השורה התחתונה: היד השנייה מובילה – וזה משנה את כללי המשחק.
הוד השרון: שוק קטן, כמעט ללא בנייה חדשה
בהוד השרון התמונה חדה במיוחד: 43 מתוך 47 העסקאות הן דירות יד שנייה. רק 4 דירות חדשות נמכרו.
זהו שוק שמבוסס כמעט לחלוטין על נכסים קיימים – ולכן גם יציב יותר ופחות תנודתי.
השורה התחתונה
הנתונים המעודכנים משנים את הסיפור: השוק אמנם מתעורר – אבל לא דרך הבנייה החדשה.
היד השנייה היא זו שמניעה את השוק כרגע – וזה סימן לשוק שמתחיל לזוז בזהירות, לא להתפרץ.
זה כבר לא שוק אחד – אלא ארבעה שווקים שונים. ומי שמבין את זה, יידע לפעול נכון ב-2026.
