משרד הבינוי והשיכון מבקש לשנות מן היסוד את הדרך שבה מדינת ישראל מתייחסת לשוק השכירות. התוכנית האסטרטגית החדשה שפרסם המשרד בספטמבר 2026 מבקשת להפוך את השכירות מתחום שמתנהל ברובו בין בעלי דירות פרטיים לשוכרים – לאחד מעמודי התווך של מדיניות הדיור הלאומית.
התוכנית גובשה בעקבות החלטת ממשלה 2130 ולאחר עבודת מטה רחבה שכללה מחקר בינלאומי, תהליך למידה עם ה־OECD ושיח עם משרדי ממשלה, השלטון המקומי, יזמים, קבלנים, בנקים, קרנות ריט, חוקרים וגופים מקצועיים.
המדינה רוצה לדעת מה באמת קורה בשוק השכירות
אחת הבעיות המרכזיות שמזהה משרד השיכון היא בסיסית למדי: למרות מיליוני השוכרים ומאות אלפי הדירות המושכרות, למדינה אין כיום תמונה מלאה של השוק.
בישראל אין חובת דיווח כללית על חוזי שכירות. כאשר שכר הדירה עובר את תקרת הפטור קיימת חובת דיווח לרשות המסים, אולם המידע נאסף לצורכי מיסוי ולא כחלק ממערכת לאומית שמעמידה את נתוני החוזים לרשות קובעי מדיניות הדיור.
לכן אחד המהלכים המרכזיים בתוכנית הוא הקמת מאגר מידע מרכזי המבוסס על חובת דיווח של משכירים על נכסי שכירות.
לפי המסמך, המאגר אמור לאפשר למדינה לעקוב אחר מגמות, לזהות בעיות, להבין טוב יותר את היצע השכירות ארוכת הטווח ולגבש מדיניות על בסיס נתוני אמת. משרד השיכון מציין כי חובת דיווח קיימת במרבית מדינות ה־OECD.
אבל עבור בעלי הדירות יש כאן נקודה נוספת ומשמעותית במיוחד: במסמך נכתב כי הגדלת השקיפות עשויה גם לשפר את הפיקוח על תשלומי המס, לצמצם העלמות מס ולהגדיל את הכנסות המדינה.
עם זאת, במשרד מבינים שחובת דיווח גורפת עלולה להיתקל בקשיים פוליטיים וציבוריים. לכן נבחנת גם חלופה של מערכת דיווח וולונטרית ומתומרצת, שתאפשר למשכירים או לשוכרים למסור מידע על נכסים מושכרים תוך מתן תמריצים ושמירה מוגברת על פרטיות.
גוף ממשלתי חדש שירכז את הטיפול בשכירות
בעיה נוספת שמזהה התוכנית היא פיזור הסמכויות.
כיום משרד המשפטים מטפל בהיבטים החוזיים של יחסי שוכר–משכיר, האוצר ורשות המסים במיסוי ובתמריצים, רמ"י בקרקע, מינהל התכנון בתכנון והרשויות המקומיות משפיעות על המימוש בשטח.
הפתרון המוצע הוא הקמת גוף מתכלל ייעודי לשוק השכירות בתוך משרד הבינוי והשיכון, ולצדו ועדת היגוי בין־משרדית.
למעשה, המדינה מבקשת להכיר לראשונה בשוק השכירות כתחום מדיניות אחד, שבו תכנון, קרקע, מיסוי, מימון, רגולציה, מידע והגנה על שוכרים ומשכירים אמורים לעבוד כמערכת אחת.
גם מנגנון תלונות ועיצומים על הפרק
התוכנית אינה עוסקת רק בהגדלת ההיצע.
משרד השיכון מציע לבחון הקמת מנגנון לבירור תלונות ולהטלת עיצומים כספיים, שנועד לאפשר אכיפה נגישה ומהירה יותר של הוראות חוק השכירות.
זה עשוי להיות אחד הסעיפים הרגישים ביותר כאשר התוכנית תעבור משלב המדיניות לשלב החקיקה. מצד אחד עומדת הכוונה להגביר את ההגנה והוודאות לשוכרים; מהצד השני יהיה צורך להבטיח שהרגולציה החדשה לא תגרום לבעלי דירות פרטיים להוציא נכסים משוק השכירות.
רוני בריק הציע בנתניה: קחו 20 אלף דירות והעבירו אותן לשכירות
וכאן נוצר חיבור מעניין במיוחד בין התוכנית הממשלתית לבין הדברים שנשמעו רק לאחרונה מהשטח.
בכנס ארגון הקבלנים והבונים נתניה והשרון הצפוני, שסוקר במיקומי, העלה רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ לשעבר, הצעה מעשית להתמודדות עם שתי בעיות במקביל – מלאי הדירות שבידי היזמים והמחסור בדירות להשכרה.
בריק הציע לקחת כ־20 אלף דירות מוכנות או זמינות למכירה ולהכניס אותן למסלול שכירות לחמש שנים באמצעות תמריצים מתאימים ליזמים.
ההיגיון שמאחורי ההצעה חשוב במיוחד על רקע התוכנית החדשה: במקום להסתמך רק על פרויקטים חדשים של שכירות מוסדית שייקח שנים לתכנן ולבנות, ניתן להשתמש גם במלאי דירות שכבר נמצא בשוק ולהפוך חלק ממנו באופן זמני למלאי להשכרה.
בריק התייחס גם לבעיה הכלכלית של המודל המקובל. מסלולי שכירות של 15 או 20 שנה אינם בהכרח אטרקטיביים ליזמים בסביבת מימון וריבית מאתגרת. מסלול קצר יותר, של כחמש שנים, עשוי מצד אחד לספק ליזמים פתרון למלאי שלא נמכר ומצד שני להזרים לשוק במהירות אלפי דירות להשכרה.
הדברים מתחברים היטב גם לאבחנה של משרד השיכון עצמו, שלפיה סביבת הריבית ועלויות המימון פגעו בכדאיות הכלכלית של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח והקשו בשנים האחרונות על מימוש פרויקטים ומכרזים בתחום.
לכתבה במיקומי על כנס בכירי ענף הבנייה והנדל"ן בנתניה
לא רק כמה דירות יבנו – אלא כמה מהן יהיו להשכרה
אחד החלקים המשמעותיים ביותר בתוכנית עבור הרשויות המקומיות, ובמיוחד עבור ערי השרון שבהן מקודמות תוכניות בנייה והתחדשות בהיקפים גדולים, הוא הכנסת השכירות לתוך מערכת התכנון.
התוכנית מציעה ארבעה מהלכים: סימון מרחבים המתאימים לדיור להשכרה בתוכניות גדולות, פיתוח מודלים של בנייה המותאמים לשכירות, אפיון מוניציפלי של תמהיל הדירות הנדרש בכל רשות ופיתוח מודלים של התחדשות עירונית המשמרים יחידות דיור להשכרה.
זו כבר תפיסה תכנונית שונה.
אם היא תאומץ, כאשר רשות מקומית ומוסדות התכנון יקדמו שכונה חדשה או מתחם גדול של התחדשות עירונית, השאלה לא תהיה רק כמה יחידות דיור יתווספו – אלא האם יש צורך להקצות בתוך התוכנית גם מלאי ייעודי להשכרה.
משרד השיכון מציע אפילו למדוד כמה תוכניות גדולות עברו מיפוי, כמה מתחמים סומנו לשכירות, כמה יחידות דיור נוצרו כתוצאה מהמהלך וכמה רשויות מקומיות השתתפו בו. בין הקריטריונים לבחירת האזורים מוזכרת גם הקרבה למוקדי תעסוקה, תחבורה ומוסדות ציבור.
עבור רעננה, כפר סבא, הרצליה, הוד השרון ורמת השרון – ערים שבהן עתודות הקרקע מוגבלות וחלק משמעותי מתוספת הדיור העתידית צפוי להגיע מהתחדשות עירונית – מדובר בשאלה שעשויה להפוך למשמעותית מאוד.
השכירות נכנסת גם לפינוי־בינוי
התוכנית מציעה גם לפתח מודלים של התחדשות עירונית שישמרו יחידות דיור להשכרה.
בין מדדי היישום שהמשרד מציע לבחון: מספר התוכניות שבהן נבדק רכיב שכירות, מספר יחידות הדיור להשכרה שנשמרו או תוכננו, מספר הרשויות והמתחמים שבהם נבחן המודל וההשפעה על תמהיל והיצע השכירות באזור.
המשמעות עשויה להיות גדולה במיוחד באזורי ביקוש. התחדשות עירונית אינה משנה רק בניינים – היא משנה שכונות, מחירים ולעיתים גם את הרכב האוכלוסייה. יצירת מלאי דירות להשכרה כחלק מהתכנון יכולה להפוך לכלי שמאפשר לשמר מגוון רחב יותר של אפשרויות מגורים גם לאחר ההתחדשות.
אבל יש כוכבית גדולה: זו עדיין לא חובת דיווח ולא רגולציה חדשה
למרות הכותרות, חשוב להבהיר: פרסום התוכנית אינו הופך את המלצותיה לחוק.
בעל דירה אינו נדרש כעת לדווח על חוזה רק משום שהתוכנית פורסמה, ומנגנון העיצומים המוצע אינו נכנס לתוקף בעקבות פרסום המסמך.
חלק מהצעדים ניתן לקדם בסמכויות הקיימות של משרד השיכון, אולם אחרים דורשים החלטות ממשלה ותיקוני חקיקה. משרד השיכון אף הודיע כי בכוונתו לנסות לשלב חלק מהשינויים כבר בחוק ההסדרים הקרוב.
ויש כאן עוד פרט חשוב: זו אינה הפעם הראשונה שבה המהלך מגיע לפתחה של הממשלה.
במסמך עצמו נכתב כי בעקבות החלטת ממשלה 2130 משנת 2024 כבר הוכנה תוכנית לצד טיוטת הצעת מחליטים, אולם החלטת הממשלה לא אושרה בשל התנגדות של חלק ממשרדי הממשלה. כעת מבקש משרד השיכון להניע מחדש את המהלך.
לכן המבחן האמיתי יהיה לא במסמך בן 76 העמודים, אלא במה שיצליח להגיע לחקיקה, לתקצוב ולביצוע.
"הגיע הזמן ששוק השכירות יקבל את המקום הראוי לו"
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, אומר כי פתרון אמיתי לאתגר הדיור אינו יכול להסתפק בהגדלת היצע הדירות לרכישה.
"שוק השכירות הוא חלק בלתי נפרד משוק הדיור בישראל. פתרון אמיתי לאתגרי הדיור בישראל חייב שוק שכירות משוכלל, יציב וארוך טווח, בנוסף להרחבת היצע הדירות לרכישה. הגיע הזמן ששוק השכירות יקבל את המקום הראוי לו במדיניות הדיור הלאומית."
מנהלת אגף בכיר אסטרטגיה ומדיניות במשרד, מיכל ארן, מצביעה בעיקר על פער המידע:
"אחד האתגרים המרכזיים שזיהינו הוא הפער במידע ובנתונים, שמקשה על גיבוש מדיניות מדויקת ועל קבלת החלטות."
מבחן התוצאה: האם אפשר להפוך שכירות לחלופת מגורים אמיתית?
בסופו של דבר, מאחורי עשרות ההמלצות מסתתר שינוי תפיסתי גדול בהרבה.
מדינת ישראל טיפחה במשך עשרות שנים מודל שבו רכישת דירה היא יעד מרכזי של משק הבית, והשכירות נתפסה במידה רבה כשלב בדרך אליו. אלא שכאשר כ־30% ממשקי הבית וכ־2.5 מיליון ישראלים כבר מתגוררים בשכירות, קשה להמשיך להתייחס אליה כפתרון זמני.
והחיבור בין התוכנית של משרד השיכון להצעה שהציג רוני בריק בנתניה ממחיש היטב את האתגר: המדינה מדברת על בניית שוק שכירות לעשור הבא, בעוד ענף הבנייה אומר שיש גם מלאי שניתן לנסות להכניס לשוק כבר עכשיו.
אם הממשלה תצליח לחבר בין השניים – תכנון ארוך טווח לצד פתרונות שניתן להפעיל בטווח הקצר – ייתכן שהשינוי יורגש אצל כולם: השוכר שיקבל אופק מגורים ארוך יותר, בעל הדירה שיפעל בשוק שקוף ומוסדר יותר, היזם שיקבל מודלים כלכליים חדשים והרשות המקומית שתידרש לחשוב לא רק על מספר הדירות שהיא מאשרת, אלא גם על תמהיל המגורים שהיא יוצרת.
זה כבר לא דיון רק על שכירות. זה דיון על השאלה איך ייראה שוק הדיור הישראלי בעשור הבא.
