"שוק הנדל"ן יחזור לאיזון"

כל הסימנים מעידים על כך ששוק הנדל"ן נעצר עקב עליית הריבית. על פי נתוני הכלכלנית הראשית באוצר והלמ"ס, ירדה מכירת הדירות החדשות בכ-50% לעומת אשתקד, לשפל של 20 שנה. כדי להבין לאן הולך השוק וכמה זמן יימשך המצב הנוכחי פנינו לאיילת רוסק, מנכ"לית מכלול נדל"ן – חברה ציבורית שעוסקת במתן אשראי חוץ בנקאי ליזמים בבנייה למגורים. 

"כגוף מממן שמלווה עשרות פרויקטי התחדשות עירונית ברחבי הארץ, אנו בהחלט מזהים שיזמי הנדל"ן נוטים היום פחות להיכנס להרפתקאות מימון מסוכנות שעלולות לסכן את החברה שלהם, ומעדיפים להיות יותר שמרניים ולשמור על רמות מינוף נורמליות עם חשיפה נמוכה ככל האפשר לריבית הגבוהה", אומרת רוסק.

בנוסף, היא מציינת כי לא חל כל שינוי לטובה בקצב מתן היתרי הבנייה לפרויקטי התחדשות, והוא עדיין ארוך מאוד ומסורבל מאוד, מקשה על יציאה לדרך של פרויקטים, ובהתאם מביא לירידה בהתחלות הבנייה. 

לדבריה, נקודה נוספת שמשפיעה על כמות התחלות הבנייה בהתחדשות, היא ההתניה של המערכת המימונית ליזמים לעמוד במכירה מוקדמת על מנת לפתוח את הליווי, ובעולם של ירידה חדה במכירות כפי שאנו רואים בחודשים האחרונים, ההתניה הזו מעכבת את תחילת מימון הבנייה. 

"אנו רואים גם כי יזמי הנדל"ן מעדיפים כיום פחות להיעזר בהלוואות מזנין (השלמת הון עצמי) עקב הריבית הגבוהה, ומעדיפים להשתמש בהון העצמי שלהם בפרויקטים – גם אם זה אומר שהם יבנו רק פרויקט אחד ולא שניים או יותר – וגם לכך יש השפעה על כמות התחלות הבנייה העתידית. אחרי כל זאת, יש לזכור שהיו תקופות שבהן הייתה ריבית פריים של 7-8% ועדיין קנו דירות. להערכתי הסייקל שבו אנו נמצאים ייגמר, ולאחר שהשוק יעכל את המציאות הנוכחית הוא יחזור לאיזון – כי הביקוש גבוה וההיצע לא מספיק, והעסקאות יחזרו". 

בואי נדבר על התחדשות עירונית בפריפריה שלפי גורמים בענף נתקלת במחסומים הקשורים לערכי קרקע נמוכים והיתכנות כלכלית שמוטלת בספק. 

"הטיפול בפריפריה נזנח על ידי המדינה והמקומות שהכי זקוקים להתחדשות הם אלה שלא מתחדשים בסופו של יום. על מנת להבטיח קידום התחדשות בפריפריה, נדרשת עזרה מהממשלה, וזו לא הגיעה עד כה באופן מהותי. כגוף שמלווה עשרות פרויקטים גם בפריפריה, אנו נתקלים בקשיים של יזמים להשיג כדאיות כלכלית מינימלית לפרויקטים, וזה משפיע מאוד על כמות הדירות שתהיה באזורים אלה. הרי אף קבלן לא ירצה להפסיד כסף בפרויקט. המדינה צריכה להכניס יד לכיס ולסייע לפיתוח הערים הפריפריאליות – כפי שהיא מצהירה חדשות לבקרים". 

כגוף מממן מבקשים במכלול להזהיר את יזמי הנדל"ן מלהיכנס להרפתקאות מימון מסוכנות שעלולות לסכן את החברה שלהם. "הצעת מימון ראויה חייבת לתמחר נכונה את הסיכון של הגורם המממן ושל היזם, את האיתנות הפיננסית של היזמים, את הניסיון שלהם, ועוד – ולשקלל את הכל להצעת מימון שמשקפת את פרופיל הסיכון של הלקוח", מסבירה רוסק. "אמנם בהתחדשות עירונית אין מרכיב קרקע, והמימון הוא בעיקר לצורכי תזרים – אבל עדיין מומלץ ליזמים המחדשים את הפריפריה לקבל הצעות מימון אחראיות שישמרו על החברה שלהם".

בואי נדבר על מכלול, שהציגה תוצאות שיא בדוחות הכספיים לרבעון הראשון של שנת 2023 עם עלייה בתיק האשראי, בהכנסות וברווח. החברה מדווחת על עלייה של 13% בתיק ההלוואות והשקעות לעומת הרבעון הרביעי של 2022, שהסתכם בסך של כ-1.18 מיליארד שקל. ממה נובעת העלייה בפעילות?

"העלייה בפעילות נובעת בין היתר מביקוש משמעותי לפתרונות אשראי ומימון. למרות האטה מסוימת במכירות בשוק הנדל"ן למגורים, הפתרונות של מכלול נדל"ן פוגשים ביקוש יציב ומחסור בפתרונות דיור במדינת ישראל והבשלתם של פרויקטים רבים בשוק ההתחדשות העירונית. השילוב של חולשת השוק הראשוני במניות ובחוב, לצד גידול בצרכי אשראי של חברות למטרות צמיחה בתחומי התעשייה, שירותים, טכנולוגיה, תשתיות אנרגיה חלופית ונדל"ן בארץ ובחו"ל, מספק למכלול צמיחה הזדמנויות לצמיחה תוך אפשרות לבחינה קפדנית בבחירת הלווים. החברה בוחנת בימים אלה מהלכים עסקיים, לרבות השקעות משותפות עם גופים מוסדיים וגופי מימון במטרה להגדיל את הפעילות תוך הגדלת פיזור וגיוון תיק האשראי".

אורי פז, מנכ"ל מכלול מימון, הוסיף כי "מגמת הצמיחה בהכנסות נובעת בין היתר מביקוש חזק לאשראי המאפשר לנו לטייב את התיק עם לקוחות חזקים ואיכותיים אף יותר מאשר בעבר. אנו מעריכים כי צמיחת החברה צפויה להמשיך גם ברבעונים הבאים, על רקע הקשחת תנאי אשראי של המערכת הבנקאית בכלל ולתחום הנדל"ן בפרט, וכן חולשה של השוק הראשוני להנפקות ולאג"ח. אנו ממשיכים לבצע תהליך חיתום קפדני, במיוחד בראי התקופה של עליית הריבית, מטייבים את התיק ומצפים להמשך עלייה בהכנסות, ברווחים וברווחיות".