הריבית ירדה ב־0.75% בתוך חודשים: כמה מיליונים זה יכול לחסוך לפרויקט מגורים?

200 מיליון שקל אשראי? עד 1.5 מיליון שקל בשנה

החשבון הבסיסי פשוט. על יתרת אשראי ממוצעת של 100 מיליון שקל, פער של 0.75% בריבית מייצג כ־750 אלף שקל בשנה. ב־200 מיליון שקל מדובר בכ־1.5 מיליון שקל, וב־300 מיליון שקל – כ־2.25 מיליון שקל בשנה.

חשוב להדגיש: זהו חישוב המחשה ולא תחזית לעלות המימון בפועל. האשראי בפרויקט נמשך בהדרגה, היתרה משתנה לאורך הבנייה, תנאי הליווי ומרווחי הבנקים שונים מחברה לחברה ולא כל רכיב מימון צמוד ישירות לריבית בנק ישראל.

אבל סדרי הגודל מלמדים מדוע לענף הנדל"ן יש הרבה יותר מה לחפש בהחלטת הריבית מאשר החיסכון החודשי במשכנתה.

עשרות אלפי שקלים לדירה

אם ניקח כדוגמה פרויקט של 100 דירות עם יתרת אשראי ממוצעת של 200 מיליון שקל, ירידה של 0.75 נקודת אחוז מייצגת כ־1.5 מיליון שקל בשנה. על פני שלוש שנים מדובר בכ־4.5 מיליון שקל – שווה ערך לכ־45 אלף שקל לכל דירה בפרויקט.

באשראי ממוצע של 300 מיליון שקל, אותו חישוב מגיע לכ־6.75 מיליון שקל בשלוש שנים, או כ־67,500 שקל לדירה בפרויקט של 100 יחידות.

נתי ולדמן, סמנכ"לית פיתוח עסקי במכלול מימון נדל"ן: "הורדת הריבית בפעם השלישית ברציפות היא בשורה משמעותית לענף, משום שהיא פועלת בשני צדי המשוואה – היא מקלה על הרוכשים, אבל לא פחות חשוב מכך, מתחילה להפחית את עלויות המימון של היזמים ולחזק את החוסן הפיננסי של הפרויקטים. אחרי תקופה ארוכה של ריבית גבוהה, האטה במכירות ועלויות מימון שהכבידו על התזרים, כל ירידה בעלות הכסף מגדילה את מרחב הפעולה של היזם.

במכלול מימון אנחנו רואים שהאתגר היום הוא לא רק להשיג אשראי, אלא לבנות לכל פרויקט מבנה מימון נכון וגמיש שמאפשר לו להתמודד גם עם שינויים בקצב המכירות ובתנאי השוק. סביבת ריבית יורדת מסייעת לכך, ובשילוב פתרונות מימון מותאמים היא יכולה לאפשר ליזמים לקדם פרויקטים, לשמור על יציבות פיננסית ולנצל הזדמנויות לצמיחה. שלוש הורדות רצופות כבר מסמנות שינוי כיוון חיובי, ואם המגמה תימשך היא עשויה להפוך לאחד הגורמים שיסייעו לענף לעבור מהתמודדות עם התקופה המאתגרת לחזרה לצמיחה."

האם החיסכון יגיע לרוכשים?

בשנים של ריבית גבוהה נאלצו היזמים להתמודד עם לחץ כפול. מצד אחד עלות מימון הפרויקט התייקרה, ומצד שני אותה ריבית הקשתה על הלקוחות לקבל משכנתאות והאטה את קצב המכירות.

האטת המכירות יצרה בעיה נוספת: ככל שלוקח יותר זמן למכור את הדירות, כך האשראי נשאר בפרויקט זמן רב יותר והריבית ממשיכה להצטבר.

כעת המשוואה מתחילה להשתנות משני צדיה.

הרוכשים מקבלים בהדרגה סביבת משכנתאות נוחה יותר, ואילו היזמים עשויים לראות ירידה בהוצאות המימון. אם לכך תתווסף התאוששות בקצב המכירות, האפקט עבור החברות עשוי להיות משמעותי אפילו יותר – גם ריבית נמוכה יותר וגם קיצור משך הזמן שבו הן מממנות את מלאי הדירות.

פחות לחץ למכור – אבל לא בהכרח דירות זולות יותר

השאלה הגדולה היא מה יעשו היזמים עם השיפור בעלויות המימון.

בתקופה האחרונה חלק גדול מהתחרות בשוק לא התבטא בהורדה רשמית של מחיר הדירה, אלא במבצעי מימון, דחיית תשלומים והטבות. ככל שעלויות המימון יירדו והביקושים יתאוששו, ייתכן שחלק מהמבצעים האלה דווקא יצטמצמו.

לכן מי שמחכה שהורדת הריבית תתגלגל באופן אוטומטי להוזלה במחירי הדירות עלול להתאכזב. אותה הורדת ריבית שמוזילה את הכסף ליזם גם מוזילה אותו לרוכש – וכשהמימון משתפר בשני צדי העסקה, הביקושים עשויים להתעורר מחדש.

אחרי שלוש הורדות רצופות, השאלה בשוק הנדל"ן כבר אינה רק כמה תחסוך המשכנתה החודשית. השאלה המעניינת יותר היא מה יקרה כאשר מיליוני שקלים של עלויות מימון יתחילו לרדת מהפרויקטים – ובמקביל חלק מהרוכשים יתחילו לרדת מהגדר.