מהפכת המטרו בפתח תקווה: 4,355 דירות חדשות ומגדלים עד 45 קומות במתחם ארלוזורוב

מרכז פתח תקווה עומד בפני שינוי עירוני משמעותי. תוכנית ההתחדשות העירונית במתחם מטרו ארלוזורוב צפויה להגיע בשבוע הבא לדיון ראשון בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז, כמעט שנתיים לאחר שהוועדה המקומית המליצה על הפקדתה.

התוכנית מציעה להרוס 105 מבני מגורים הכוללים 1,273 יחידות דיור קיימות, ולהקים במקומם 4,355 דירות חדשות – תוספת של 3,082 יחידות דיור. הבנייה החדשה תשלב בניינים בגובה של 8 עד 45 קומות, לצד שטחי תעסוקה ומסחר, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים.התוכנית משתרעת על פני כ־171 דונם בלב העיר, בסביבת תחנת המטרו המתוכננת בצומת הרחובות ארלוזורוב וטרומפלדור. המתחם נמצא בין שכונת ורבר מצפון, כפר גנים א' מדרום, מרכז העיר מדרום־מערב ולב המושבה והמרכז השקט ממזרח.

המטרו משנה את כללי הבנייה

התוכנית מבוססת על עקרונות תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית לפיתוח המרחב סביב תחנות המטרו. מטרתה לאפשר בנייה אינטנסיבית יותר בסמוך לתחבורה ציבורית עתירת נוסעים, תוך שילוב מגורים, תעסוקה, מסחר ושירותים ציבוריים.

בהתאם לעקרונות אלה, הבנייה הגבוהה ביותר מתוכננת בקרבת תחנת המטרו העתידית, ואילו בשולי המתחם ייבנו מבנים נמוכים יותר, במטרה ליצור מעבר הדרגתי בין המגדלים החדשים למרקם השכונות הוותיקות.

התוכנית כוללת גם 43,098 מ"ר של שטחי תעסוקה, לצד חזיתות מסחריות פעילות ברחובות המרכזיים.

תוכניות המטרו מעלות שאלות מקצועיות הנוגעות לזכויות בנייה, לכדאיות כלכלית ולזכויות בעלי הדירות. עו"ד עידן שטרית, מומחה להתחדשות עירונית בפתח תקווה, התבקש להתייחס למשמעויות התוכנית.

עו"ד עידן שטרית – מומחה להתחדשות עירונית בפתח תקווה

המטרו משנה את נקודת האיזון

"פתח תקווה נמצאת בנקודת מפנה משמעותית בהתפתחותה העירונית. העיר, שהפכה בשנים האחרונות לאחד ממוקדי ההתחדשות העירונית המרכזיים בישראל, ניצבת בפני הזדמנות יוצאת דופן לשנות את פניה, לחדש שכונות ותיקות ולבסס את מעמדה כמרכז מגורים, תעסוקה ותחבורה מוביל במטרופולין גוש דן.

המטרו משנה את נקודת האיזון של ההתחדשות העירונית בפתח תקווה. הקרבה לתחנות הסעת המונים מאפשרת לתכנן צפיפות גבוהה יותר ולהעניק זכויות בנייה משמעותיות, אבל היא גם מחייבת תכנון מדויק של התשתיות ושל המרחב הציבורי. תוכנית מטרו ארלוזורוב היא דוגמה להיקף השינוי שהעיר צפויה לעבור ולפוטנציאל הטמון בהתחדשות המתחמים הוותיקים במרכזה.

מבחינת בעלי הדירות בפתח תקווה, מדובר בהזדמנות משמעותית, אך חשוב להבין שהגדלת זכויות הבנייה בתוכנית אינה מבטיחה שכל פרויקט יוכל לצאת מיד לדרך. יש לבחון את ההיתכנות הכלכלית של כל מתחם, את אופן חלוקת הזכויות ואת היכולת להגיע להסכמות בין בעלי הדירות והיזמים.

חשוב שרשויות התכנון יבטיחו כי התוכניות המקודמות בעיר יהיו בעלות היתכנות כלכלית אמיתית. תוכנית שאינה כלכלית עבור היזמים, גם אם היא מציעה חזון תכנוני מרשים, עלולה להישאר על "הנייר" במשך שנים רבות. לכן, חובה לוודא שהזכויות המוקנות בכל מתחם מאפשרות רווחיות סבירה ושתוכל לגרום למימוש בפועל.

בסופו של דבר, ההצלחה של ההתחדשות העירונית בפתח תקווה לא תימדד במספר יחידות הדיור שיאושרו בוועדות התכנון, אלא במספר הפרויקטים שיצאו לביצוע וישנו את פני העיר בפועל, תוך שמירה על זכויות בעלי הדירות ועל איכות החיים במרחב העירוני."

עו"ד עידן שטרית "מבחינת בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות משמעותית להתחדשות של מתחמים ותיקים"

שכונה חדשה עם בתי ספר, גנים ומעונות יום

אחד המרכיבים המרכזיים בתוכנית הוא הרחבת התשתיות הציבוריות, שנועדה לתת מענה לגידול הצפוי באוכלוסייה.

21 מעונות יום לגיל הרך.
27 כיתות גן חדשות.
שלושה בתי ספר יסודיים ובהם 60 כיתות.
בית ספר על־יסודי הכולל 42 כיתות.

בנוסף, נקבע תמהיל מגורים מגוון הכולל דירות קטנות מאוד ודיור להשכרה ארוכת טווח, בהיקף כולל של 11% מיחידות הדיור.

14 מתחמים – ולא כולם רווחיים באותה מידה

התוכנית מחולקת ל־14 תת מתחמים, שנועדו לאפשר את קידום ההתחדשות העירונית בשלבים.

על פי דוח שמאי שנערך בהתאם לתקן 21, ברוב המתחמים הרווח היזמי הצפוי עומד על 16% ומעלה. עם זאת, בשלושה מתחמים נמצא שיעור רווחיות נמוך יותר, שנע בין 10.1% ל־15%.

הפערים הללו עשויים להשפיע על יכולתם של המתחמים השונים להתקדם למימוש, שכן היתכנות כלכלית היא אחד התנאים המרכזיים לקידום פרויקטים של פינוי בינוי.

מה צפוי בהמשך?

התוכנית הוגשה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית פתח תקווה, ונערכה על ידי משרד HQ אדריכלים, בראשות האדריכל ארז אלה.

הדיון הצפוי בוועדה המחוזית הוא שלב נוסף בהליך התכנוני, אך התוכנית טרם אושרה למימוש. בהמשך יידרשו החלטות סטטוטוריות נוספות, ולאחריהן קידום הפרויקטים המפורטים, ההסכמות והיתרי הבנייה.

עבור פתח תקווה, מדובר בתוכנית שעשויה לשנות באופן משמעותי את פני מרכז העיר. עבור בעלי הדירות, השאלה המרכזית תהיה לא רק כמה דירות ייבנו, אלא מתי וכיצד תגיע ההתחדשות גם לבניין שלהם.