לפני עשור, עבודתו של מפקח מטעם בעלי הדירות בהתחדשות עירונית הייתה שונה לחלוטין. חלק גדול מהפרויקטים היו פרויקטים של תמ"א 38, בבניין בודד, עם תוספת של קומה וחצי או שתיים וחצי.
היום התמונה שונה. ההתחדשות העירונית עוברת למתחמים שלמים, למאות בעלי נכסים, למגדלים ולפרויקטים שבהם מוקמים מספר בניינים במקביל.
מבחינת ליאור זייטלר, בעלי א.ל הנדסה ויו"ר לשכת מפקחי הבנייה בהתחדשות עירונית, השינוי הזה מחייב גם הגדרה מחדש של תפקיד המפקח.
"המקצוע השתנה בצורה דרסטית", הוא אומר. "לא הייתה אקדמיה או תורה מסודרת למקצוע הזה. לקחנו דיסציפלינות מהנדסה ומשמאות מקרקעין ופיתחנו תוך כדי תנועה שירות שמותאם לצרכים של בעלי הנכסים".
וזייטלר מדגיש בכוונה את המילים "בעלי הנכסים" ולא רק בעלי הדירות. במתחמי התחדשות עירונית יש לעיתים גם בעלי חנויות, משרדים ונכסים מסחריים, ולכל אחד מהם צרכים ואינטרסים שונים.
המפקח מגיע לפני היזם
אחד השינויים המשמעותיים ביותר בתפקיד הוא נקודת הכניסה לפרויקט.
בעבר, מספר זייטלר, המפקח היה נכנס לתמונה פעמים רבות לאחר שכבר נבחר יזם והונחה הצעה בפני בעלי הדירות.
היום הוא מאמין שהעבודה צריכה להתחיל הרבה קודם.
"אנחנו נכנסים כבר בשלב הפרי־פרויקט", הוא אומר. "עוד לפני הבנייה ולפעמים עוד לפני בחירת היזם".
בשלב הזה יכול המפקח לסייע לבעלי הנכסים ולנציגות לבחון את התכנון, את התב"ע ואת ההצעות המתקבלות במכרז היזמים, ולעבוד לצד עורכי הדין והשמאים המלווים את הפרויקט.
כך הופך המפקח מגורם שבודק את איכות הבנייה בלבד לחלק מהצוות המקצועי שמלווה את בעלי הנכסים לאורך התהליך כולו.
"תחום הפיקוח אינו מפוקח"
דווקא ככל שהאחריות גדלה, זייטלר מצביע על מה שהוא רואה כבעיה בסיסית בענף: במשך שנים לא הייתה מסגרת מקצועית ברורה מספיק למי שרוצה להציג את עצמו כמפקח בהתחדשות עירונית.
הפער הזה היה אחד המניעים להקמת לשכת מפקחי הבנייה בהתחדשות עירונית, שזייטלר עומד בראשה.
לדבריו, מטרת הלשכה היא ליצור סטנדרט מקצועי בתחום: השכלה רלוונטית, ניסיון מתאים, רקע מקצועי וקוד אתי.
לא די, מבחינתו, בניסיון נקודתי בפיקוח על בית פרטי כדי לקחת אחריות על מתחם פינוי־בינוי שבו מאות בעלי נכסים.
המטרה היא גם ליצור מאגר מקצועי שאליו יוכלו לפנות נציגויות ומנהלות עירוניות כאשר הן מחפשות אנשי מקצוע.
138 דירות הופכות ל־355
אחת הדוגמאות שממחישות את השינוי בהיקפי העבודה מגיעה דווקא מרעננה.
בפרויקט גאולה, מספר זייטלר, מדובר ב־138 בעלי דירות קיימים ובתכנון של 355 דירות חדשות בשישה מבנים.
לדבריו, החברה כבר נערכת לפרויקטים עתידיים שבהם עשויים להיבנות עד 12 מבנים במקביל.
היקפים כאלה משנים גם את המבנה של חברת הפיקוח עצמה.
לדברי זייטלר, בחברה קיימת הפרדה בין שתי דיסציפלינות: מחלקה אדריכלית־רישויית, המלווה את השלבים המוקדמים של הפרויקט, ומחלקה הנדסית־ביצועית, שנכנסת לעבודה עם התקדמות הפרויקט לביצוע.
"התחדשות עירונית היא קודם כל אנשים"
אבל כאשר שואלים את זייטלר מהו המרכיב החשוב ביותר בעבודה, התשובה שלו אינה בטון, תוכניות או מפרטים.
"עם כל הכבוד להנדסה ולאדריכלות, התחדשות עירונית היא קודם כל אנשים, רגש ופסיכולוגיה".
עבור מרבית בעלי הדירות מדובר בנכס הכלכלי הגדול ביותר שלהם. אבל הבית הוא הרבה מעבר לנכס: הוא מכיל זיכרונות, משפחה ושנים של חיים.
כאשר עשרות או מאות משפחות צריכות לקבל יחד החלטות שישפיעו על חייהן לשנים קדימה, ידע הנדסי לבדו אינו מספיק.
המפקח, לדבריו, צריך לדעת להסביר, להיות סבלני, לעבוד עם אנשים ולייצר אמון לאורך תהליך שיכול להימשך שנים.
המגדל נמסר. החשבון נשאר
אחד הנושאים שזייטלר מבקש להכניס כבר היום לתכנון של 2030 הוא היום שאחרי מסירת הדירות.
מגדלים הם מכונות מורכבות הרבה יותר מבנייני המגורים הישנים שאותם הם מחליפים. הם כוללים מערכות כיבוי אש, בטיחות, אבטחה, מעליות, מערכות חשמל ותשתיות נוספות.
לכל אלה יש מחיר – לא רק בזמן ההקמה, אלא במשך עשרות שנות החיים של הבניין.
לכן, מבחינתו, תפקיד המפקח אינו מסתיים בשאלה אם היזם סיפק את מה שהבטיח במפרט. עליו לבחון גם האם המערכות שנבחרו איכותיות, יעילות וניתנות לתחזוקה סבירה לאורך זמן.
בחירה זולה בזמן הבנייה עלולה להפוך להוצאה יקרה מאוד עבור הדיירים בעתיד.
כבר לא מתכננים בניין – מתכננים שכונה
זה אולי השינוי הגדול ביותר שעובר עולם ההתחדשות העירונית.
הפרויקטים החדשים כבר אינם מסתכמים בהריסת בניין ישן והקמת בניין חדש במקומו. מתחמים גדולים כוללים מגורים, מסחר, מבני ציבור, שטחים פתוחים ותשתיות תחבורה.
במקביל, תקני החניה משתנים והתכנון נשען יותר ויותר על תחבורה ציבורית ומערכות הסעת המונים.
המפקח של 2030, אומר זייטלר, צריך להבין את המכלול הזה.
כי בסופו של דבר הוא כבר לא מלווה רק בניין.
הוא מלווה את הקמתה של חתיכה חדשה מהעיר.
5 דברים שבעלי דירות צריכים לבדוק בבחירת מפקח
ניסיון רלוונטי – לא רק כמה שנים הוא בענף, אלא אילו מתחמים בגודל ובמורכבות דומים הוא כבר ליווה.
הצוות שמאחוריו – מי מטפל בתכנון וברישוי ומי יהיה בשטח בזמן הביצוע.
מועד הכניסה לפרויקט – כדאי לבחון שילוב של המפקח כבר לפני בחירת היזם.
היום שאחרי – לא להסתפק במפרט הדירה. לבדוק גם את מערכות הבניין ואת עלויות התחזוקה העתידיות.
יחסי אנוש – בפרויקט שנמשך שנים, היכולת להסביר, לתקשר ולבנות אמון היא חלק מהמקצוע.
