שכונת הדרים הראשונים בכפר סבא רושמת הישג תכנוני. שינוי אסטרטגי ומעבר מפרויקטים נפרדים של תמ"א 38 לתוכנית פינוי־בינוי כוללת הפכו את מתחם "התפוז" לאחד מסמלי המדיניות החדשה בעיר. כך נראית התחדשות עירונית כשהיא מנוהלת מהשטח.
מצוקת הדיור והצורך הדחוף בהתחדשות עירונית מתנגשים לא פעם בחומות של בירוקרטיה, במיוחד בפרויקטים מורכבים במרכזי הערים. מתחם "התפוז" בשכונת הדרים הראשונים בכפר סבא הוא דוגמה מובהקת למציאות הזו, לאחר שבמשך שנים ארוכות מצא את עצמו בקיפאון תכנוני מוחלט.
במקור קודם המתחם כאוסף של פרויקטים נפרדים במסגרת תמ"א 38 – חיזוק ותוספת לכל בניין בנפרד – תצורה שלא הצליחה להתרומם. המכשולים בשטח נערמו בזה אחר זה: שינויי גישה תכופים מצד העירייה וחיכוך סביב תכנון האזור כולו, לרבות קשיים שנוצרו מול התחנה המרכזית הסמוכה, יצרו פלונטר שמנע כל התקדמות והותיר את הדיירים בחוסר ודאות.
אולם לאחרונה, בחסות מדיניות חדשה שאישרה עיריית כפר סבא לשכונת הדרים הראשונים, במטרה לקצר הליכים ולייעל את התכנון, חל מפנה דרמטי בפרויקט. במקום להמשיך במסלול העקר של חיזוק מבנים בודדים, שונה המתווה לחלוטין לתוכנית פינוי־בינוי מתחמית ומקיפה, שכבר זכתה לאישור תב"ע, תוכנית בניין עיר, וסוללת את הדרך לביצוע.
משבר אמון שהפך למכרז יזמים מוצלח
המעבר מפרויקט תקוע לתוכנית מאושרת לא קרה מעצמו, אלא דרש התערבות מקצועית שארגנה מחדש את יחסי הכוחות במתחם. אל תוך משבר האמון שנוצר לאורך השנים נכנסה קבוצת יגאל אלון, שתפקדה כחברת הניהול והארגון של בעלי הדירות.
הצעד הראשון של הקבוצה היה לשנות את הפרדיגמה התכנונית מול העירייה, מתוך הבנה שהפתרון חייב לשרת קודם כול את צורכי הדיירים בשטח. לאחר איגוד בעלי הדירות סביב החזון החדש של פינוי־בינוי כולל, התנהל משא ומתן ממושך מול בעלי התחנה המרכזית הסמוכה. לאחר שנה וחצי של ניסיונות שלא הבשילו לכדי הסכם, בוצע שוב חישוב מסלול מחדש, והמתחם המאוגד יצא למכרז יזמים. בהמשך נוהל הליך שקוף לבחירת יזם – מהלך שהבטיח בחירת גוף ביצועי שיוכל לעמוד באתגרים המורכבים של המתחם.
המקרה של מתחם התפוז ממחיש כי ההבדל בין פרויקט התחדשות עירונית שקורס תחת נטל הבירוקרטיה לבין פרויקט שמצליח, טמון בעשייה אקטיבית, בשקיפות ובניסיון מקצועי היודע לפתור משברים בזמן אמת.
"כשהגענו למתחם התפוז, מצאנו פרויקט שסבל מחוסר ודאות תכנונית מתמשך ומחיבורים בעייתיים מאוד בין העירייה, המתחם וגורמים מסחריים כמו נצבא והתחנה המרכזית שממול", מסביר אלון וייזברג, מייסד קבוצת יגאל אלון ויו"ר לשכת המארגנים.
"הבנו שאי אפשר להמשיך לקדם תוכניות תמ"א 38 נקודתיות במקום שבו נדרשת ראייה מתחמית רחבה. האתגר האמיתי בהתחדשות עירונית אינו רק להחתים דיירים על חוזים, אלא לדעת לנווט בתוך סבך פוליטי ובירוקרטי, תוך שמירה בלתי מתפשרת על האינטרס של בעלי הדירות. ברגע שהובלנו את שינוי המדיניות לפינוי־בינוי, ניסינו להגיע להסכם עם בעלי התחנה המרכזית ללא הצלחה, ובהמשך ניהלנו מכרז יזמים שקוף ומקצועי – הצלחנו לייצר אמון מחודש מצד הדיירים ורשויות התכנון גם יחד. זה ההבדל האמיתי בין פרויקט שנשאר בגדר הבטחה על הנייר במשך עשרות שנים, לבין פרויקט שמקבל תב"ע מאושרת בזמן שיא ויוצא סוף־סוף לדרך עבור הדיירים, יחד עם היזם שנבחר – חברת אקרו נדל"ן."
