השרון מאותת על התאוששות: יותר עסקאות ויותר דירות חדשות, אבל הדרך לחזרה מלאה עדיין ארוכה

בחודש מאי בוצעו בישראל 8,246 עסקאות לרכישת דירות חדשות ויד שנייה, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. מדובר בעלייה של 22.7% לעומת מאי 2025 ושל 62.3% לעומת חודש אפריל, שבו מספר ימי העבודה היה נמוך בשל חג הפסח.

עם זאת, משרד האוצר מציין כי גם לאחר העלייה, היקף העסקאות נמצא בשליש התחתון של חודשי מאי שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים.

השרון ממשיך להיות אחד מאזורי הביקוש הבולטים

למרות האתגרים בשוק, אזור השרון ממשיך להפגין יציבות יחסית בביקושים. נתוני רשות המסים לחודש מאי, שפורסמו לאחרונה במיקומי במסגרת מדד הבלטה, מצביעים על פעילות משמעותית בארבע הערים המרכזיות באזור.

ברעננה נרשמו בסך הכול 50 דיווחי עסקאות, בהרצליה 44, בהוד השרון 33 ובכפר סבא 26.

חשוב להדגיש כי נתוני הגלם של רשות המסים כוללים גם מכירות של חלקי זכויות, עסקאות השלמה ודיווחים נפרדים על אותה דירה. לכן ההשוואה העירונית המדויקת צריכה להתבסס על עסקאות מכר מלאות בלבד, כפי שנעשה במדד מיקומי, ולא על מספר התוצאות הגולמי במערכת.

יד שנייה מול דירות חדשות: פערים ברורים בין הערים

הניתוח המקומי של עסקאות המכר המלאות מציג תמונה שאינה אחידה בין ערי השרון. ברעננה ובהרצליה נרשמה נוכחות משמעותית יותר של דירות חדשות ודירות שנמכרו בפרויקטים שמועד השלמתם עתידי, בעוד שבכפר סבא ובהוד השרון משקל שוק היד השנייה היה משמעותי יותר.

הפער הזה נובע במידה רבה מהיצע הפרויקטים הפעילים בכל עיר. בהרצליה וברעננה שווקו במהלך מאי כמה מקבצי דירות בפרויקטים חדשים, ולעיתים מספר דירות באותו פרויקט נמכרו באותו יום ובמחירים דומים. בכפר סבא ובהוד השרון העסקאות היו מפוזרות יותר בין בניינים ותיקים, לצד מספר מצומצם יותר של דירות חדשות.

כך למשל, ברעננה נרשמו עסקאות בדירות שמועד הבנייה המדווח שלהן הוא 2027 עד 2030, במחירים שנעו מכ־2.47 מיליון שקל לדירת 2.5 חדרים ועד כ־8.45 מיליון שקל לדירת 7 חדרים. לצד זאת נרשמו גם עסקאות רבות בדירות יד שנייה משנות ה־70, ה־80, ה־90 והעשור הראשון של שנות ה־2000.

בהרצליה בלטו עסקאות רבות בדירות חדשות שמועד הבנייה המדווח שלהן הוא 2029 או 2030, ובהן כמה דירות 4 חדרים בשטח של כ־100 מ"ר שנמכרו סביב 4 מיליון שקל. במקביל, דירות חדשות בפרויקטים יוקרתיים בעיר נמכרו ביותר מ־8 מיליון שקל.

בהוד השרון נרשמו דירות חדשות שמועד הבנייה שלהן הוא 2029 עד 2031, אך חלק גדול מעסקאות המכר המלאות היה בדירות יד שנייה משנות ה־90 ועד העשור האחרון. בכפר סבא נרשמו מספר דירות חדשות שמועד השלמתן 2027 עד 2030, אך עיקר העסקאות המלאות התפרס על דירות קיימות ממגוון שנות בנייה.

הדירות החדשות מובילות את העלייה הארצית

הנתונים המקומיים מתיישבים עם המגמה הארצית שעולה מדוח משרד האוצר. במהלך חודש מאי נמכרו בישראל 3,613 דירות חדשות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. מדובר בעלייה של 50.9% לעומת מאי 2025.

בניכוי העסקאות במסגרת תוכניות ממשלתיות נמכרו בשוק החופשי 2,412 דירות חדשות, עלייה של 40.2% לעומת מאי אשתקד ושל 76.6% לעומת אפריל.

לעומת זאת, מספר עסקאות היד השנייה בישראל הסתכם ב־4,633, עלייה מתונה יותר של 7.1% לעומת מאי 2025.

הפער בין שני השווקים מלמד כי העלייה בפעילות במאי נשענה בעיקר על פרויקטים חדשים ועל יכולתם של היזמים להציע תנאי רכישה גמישים יותר.

הקבלנים ממשיכים להשתמש בהטבות מימון

אחד הנתונים המרכזיים בדוח הוא היקף השימוש בהטבות מימון בפרויקטים חדשים.

באזור המרכז, הכולל את רעננה, כפר סבא, הוד השרון והרצליה, 37% מהעסקאות בדירות חדשות עם מועד מסירה של שנה ומעלה כללו הטבת מימון. מדובר באחד השיעורים הגבוהים בישראל.

הטבות אלה עשויות לכלול דחיית חלק מהתשלום למועד המסירה, מסלולי תשלום מדורגים, הלוואות מסובסדות או פתרונות מימון אחרים. מבחינת היזמים מדובר בדרך לשמר את מחיר הדירה הרשמי, ומבחינת הרוכשים מדובר בהקלה על ההוצאה המיידית.

עם זאת, הטבת מימון אינה הנחה ישירה במחיר. רוכשים נדרשים לבחון גם את ההחזר העתידי, את תנאי ההצמדה ואת היכולת להשלים את התשלום במועד המסירה.

רעננה מובילה במספר העסקאות המלאות

הנתונים המקומיים שפורסמו במדד מיקומי מציבים את רעננה בראש ערי השרון שנבדקו מבחינת מספר עסקאות המכר המלאות בחודש מאי. בהרצליה נרשמה פעילות בולטת במיוחד בפרויקטים חדשים, בעוד שבהוד השרון ובכפר סבא שוק היד השנייה תפס חלק משמעותי יותר מהפעילות.

הפערים בין הערים ממחישים מדוע לא ניתן להסתפק במספר העסקאות הכולל. עיר שבה נמכרו כמה עשרות דירות בפרויקט חדש יכולה להציג זינוק חד בחודש מסוים, בעוד שעיר המבוססת בעיקר על יד שנייה תציג פעילות מפוזרת ומתונה יותר.

גם המשקיעים חוזרים, משפרי הדיור עדיין זהירים

בחודש מאי נרכשו בישראל 1,319 דירות להשקעה, עלייה של 42.5% לעומת מאי אשתקד. עם זאת, מדובר גם בהשוואה לחודש שהיה חלש במיוחד, ולכן משרד האוצר ממליץ להתייחס לעלייה בזהירות.

מנגד, משפרי הדיור היו הקבוצה היחידה שרשמה ירידה לעומת מאי 2025. במהלך החודש הם רכשו 1,907 דירות, ירידה של 11%.

הנתון הזה משמעותי במיוחד לערי השרון, שבהן חלק גדול מהשוק מורכב ממשפחות המבקשות למכור דירה קיימת ולעבור לדירה גדולה או חדשה יותר. ריבית גבוהה ופערים בין מחיר המכירה הצפוי למחיר הרכישה מקשים על ביצוע שתי העסקאות במקביל.

מוקדם עדיין להכריז על חזרה מלאה

למרות העלייה במספר העסקאות, נכון יותר לתאר את מצב השוק כהתאוששות הדרגתית ולא כמהפך.

ההשוואה למאי 2025 נעשית מול חודש חלש במיוחד, והעלייה לעומת אפריל מושפעת ממיעוט ימי העבודה בחודש שבו חל חג הפסח. בנוסף, חלק משמעותי מהעלייה במכירת דירות חדשות נשען על מבצעי מימון ועל ריכוז מכירות במספר פרויקטים.

גם שיעור הדירות החדשות שנמכרו "על הנייר" ירד ל־57%, שלוש נקודות אחוז פחות מאפריל וממאי אשתקד. מאז השיא שנרשם במרץ 2025 ניכרת ירידה הדרגתית בשיעור הדירות שמועד מסירתן רחוק ביותר משנתיים.

השורה התחתונה

דוח משרד האוצר ונתוני העסקאות בערי השרון מציירים תמונה עקבית: שוק הדיור פעיל יותר משהיה לפני שנה, אך ההתאוששות אינה אחידה.

הדירות החדשות מובילות את העלייה הארצית, בעיקר בזכות הטבות מימון וריכוז מכירות בפרויקטים מסוימים. בשוק היד השנייה השיפור מתון יותר, ובין ערי השרון ניכרים הבדלים בהתאם להיצע הפרויקטים החדשים ולמבנה השוק המקומי.

רעננה מובילה במספר עסקאות המכר המלאות שנבדקו, הרצליה בולטת במשקל הדירות החדשות, ובהוד השרון ובכפר סבא שוק היד השנייה משמעותי יותר. עם זאת, כל עוד חלק ניכר מהמכירות החדשות נשען על תנאי מימון ומשפרי הדיור נותרים זהירים, עדיין מוקדם להכריז על חזרה מלאה לשוק שלפני העלאות הריבית.

מקורות: סקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש מאי 2026 של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר ונתוני מערכת נדל"ן מידע של רשות המסים, לאחר סינון עסקאות חלקיות והתייחסות לעסקאות מכר מלאות.