כשמדברים על תנופת הפיתוח של הוד השרון, רוב תשומת הלב מופנית באופן טבעי למה שקורה בתוך גבולות העיר – תוכניות הבנייה החדשות, ההתחדשות לאורך דרך רמתיים, אזורי התעסוקה והמחלוקת המתמשכת סביב תוואי המטרו.
אבל אחת מתוכניות הענק שעשויות לשנות את המרחב שמדרום לעיר נמצאת דווקא מעבר לגבול המוניציפלי.
תוכנית ירקונים משתרעת על כ־5,500 דונם לאורך נחל הירקון, מצפון לפתח תקווה ומדרום לכביש 5. אחרי יותר משני עשורים במוסדות התכנון, ועדת המשנה לתכנון ולבנייה בפתח תקווה החליטה להמליץ לוועדה המחוזית על הפקדת התוכנית לפי החלופה המבוססת על איחוד וחלוקה בין בעלי הקרקעות.
2,800 דירות – אבל רוב השטח יישאר פתוח
המספרים ממחישים את גודל המהלך. התוכנית כוללת כ־2,800 יחידות דיור חדשות, כ־400 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה וכ־30 אלף מ"ר למסחר. לצד הבינוי מתוכנן פארק עירוני בהיקף של כ־1,200 דונם המיועד לספורט ונופש, פארק לאומי של כ־1,100 דונם ועוד כ־650 דונם של שטחים חקלאיים. כלומר, למרות היקפי הבנייה הגדולים, חלק משמעותי מאוד מהמתחם מיועד להישאר כריאה ירוקה לאורך הירקון. וזו גם אחת הסיבות לכך שהוויכוח על חלוקת זכויות הבנייה הפך לקריטי.
המחלוקת ששווה 468 מיליון שקל
במרכז המחלוקת עומד מתחם E, שבו מרוכזות זכויות לכ־1,060 יחידות דיור. רשות מקרקעי ישראל ביקשה להפריד את המתחם, שנמצא בקרקעותיה, ממנגנון האיחוד והחלוקה הכללי ולשמור את זכויות המגורים בו בידיה.
עיריית פתח תקווה מתנגדת. לטענתה, הפרדת המתחם עלולה לפגוע במודל הכלכלי שעליו נשענת התוכנית וליצור מחסור במקורות הדרושים לפיתוח הפארק הגדול.
לפי שומה שערך שמאי המקרקעין גלעד ניר עבור בעלי קרקעות פרטיים במתחם, שווי מתחם E מוערך בכ־848 מיליון שקל. על פי אותה שומה, חלקה היחסי של רמ"י במנגנון איחוד וחלוקה כולל היה מקנה לה זכויות בשווי של כ־380 מיליון שקל בלבד – פער של כ־468 מיליון שקל לעומת החלופה שאותה ביקשה לקדם.
הוועדה המקומית אימצה את החלופה הכוללת איחוד וחלוקה כלליים וקבעה כי היא מעניקה ודאות גבוהה יותר למימוש התוכנית ולפיתוח הפארק. אם בכל זאת תקודם החלופה שמבקשת רמ"י, הוועדה קבעה כי יהיה צורך למצוא מקורות מימון אחרים בסיוע המדינה.
למה זה צריך לעניין את הוד השרון?
מבחינה מוניציפלית מדובר בתוכנית של פתח תקווה. מבחינה מרחבית, הסיפור רחב יותר.
המתחם נמצא מדרום לכביש 5 ולאורך הירקון, במרחב שבין פתח תקווה לדרום הוד השרון. התפתחות בהיקף כזה – אלפי דירות, מאות אלפי מ"ר של תעסוקה ומסחר ופארקים בהיקף של אלפי דונמים – אינה נעצרת בקו הכחול של עיר אחת.
היא מצטרפת לתהליכי הפיתוח הגדולים שכבר מתרחשים ומתוכננים בדרום הוד השרון ובסביבתה.
בראיון שפרסמנו במיקומי על עתיד הפיתוח של הוד השרון כבר עלתה החשיבות של דרום העיר, אזור התעסוקה נווה נאמן והתוכניות למגורים באזור נוף הירקון כחלק מהראייה הכוללת של התפתחות העיר.
מדרום לעיר נוצר מרחב חדש
אם מסתכלים על המפה ולא על הגבולות המוניציפליים, מתקבלת תמונה מעניינת.
מצפון נמצאת הוד השרון, שמקדמת פיתוח משמעותי בדרומה; מדרום לכביש 5 נמצא מתחם ירקונים העצום; ובין האזורים עוברים צירי תחבורה מטרופוליניים מרכזיים.
התוצאה עשויה להיות שינוי של המרחב כולו – מאזור שחלקים גדולים ממנו מאופיינים כיום בשטחים פתוחים, חקלאות ותשתיות, למרחב שמשלב מגורים, תעסוקה, פארקים ותחבורה ציבורית.
עבור הוד השרון, הקרבה לפארק בהיקף כזה יכולה להיות יתרון משמעותי. מנגד, אלפי יחידות דיור ומאות אלפי מ"ר של תעסוקה מדרום לעיר מייצרים גם שאלות של עומסי תנועה, חיבורים בין־עירוניים ותשתיות.
וכאן נכנס גם המטרו
הסיפור הופך מעניין עוד יותר כשמחברים אותו לוויכוח שמנהלת הוד השרון על תוואי M1.
כפי שדיווחנו במיקומי לאחר הדיון בבג"ץ, עיריית הוד השרון טוענת כבר שנים כי תוואי המטרו שנקבע אינו נותן מענה מספק לאזורי הפיתוח העתידיים של העיר, ובמיוחד לדרום הוד השרון ולאזורי התעסוקה.
העמדה העירונית היא שמערכת הסעת המונים בהשקעה של עשרות מיליארדי שקלים צריכה לשרת לא רק את העיר הקיימת, אלא גם את מוקדי המגורים והתעסוקה שבהם צפויה הצמיחה העתידית.
תוכנית ירקונים מחזקת את הרלוונטיות של הדיון הזה.
היא אינה חלק מהתוכנית העירונית של הוד השרון ואינה משנה כשלעצמה את תוואי המטרו, אבל היא ממחישה את קנה המידה של הפיתוח המתוכנן במרחב שמדרום לעיר.
גבולות הערים נשארים – המציאות התכנונית פחות
תוכנית ירקונים עדיין אינה פרויקט שעולה מחר בבוקר על הקרקע. היא מתגלגלת במוסדות התכנון כבר יותר משני עשורים, וההחלטה הנוכחית היא המלצה של הוועדה המקומית להפקדה בוועדה המחוזית. גם המחלוקת מול רמ"י טרם הסתיימה.
אבל מבחינת הוד השרון, כדאי להסתכל עליה כחלק מתמונה רחבה יותר.
דרום הוד השרון, נווה נאמן, נוף הירקון, כביש 5, המטרו ומתחם ירקונים אינם תוכנית אחת – וכל אחד מהם מתקדם במסלול תכנוני אחר. יחד, הם משרטטים את אחד האזורים שעשויים להשתנות בצורה המשמעותית ביותר במזרח השרון בשנים ובעשורים הקרובים.
וזה אולי הסיפור הגדול יותר שמסתתר מאחורי המחלוקת על 468 מיליון שקל: בזמן שהרשויות והמדינה מתווכחות על חלוקת הזכויות בתוך תוכנית ירקונים, הולך ונוצר מדרום להוד השרון מרחב עירוני חדש – עם אלפי דירות, מאות אלפי מ"ר של תעסוקה ופארק עצום – שהשפעתו צפויה לחצות הרבה מעבר לגבולותיה של פתח תקווה.
