תוכנית ההתחדשות העירונית הגדולה ביותר שקודמה אי פעם ברעננה ממשיכה להתקדם. במסגרת דיון "שולחן עגול" שהתקיים היום בוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), הוצגו בפני חברי הוועדה, נציגי עיריית רעננה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, משרדי הממשלה, בעלי דירות, בעלי עסקים ויזמים הנתונים המלאים של תוכנית ההתחדשות העירונית סביב תחנת המטרו העתידית ברחוב אחוזה.
מדובר בתוכנית המשתרעת על שטח של כ-523 דונם בלב העיר הוותיקה, לאורך רחוב אחוזה ובסביבת תחנת המטרו "רעננה מרכז", אשר צפויה להפוך לאחד ממוקדי התחבורה המרכזיים באזור השרון.
במהלך הדיון הוצגו לראשונה ניתוחים כלכליים, תמהילי דיור, בדיקות שמאיות, תוכניות תשתית ותחבורה ונתונים חברתיים שנועדו לבחון את היתכנות התוכנית ואת השפעתה על מרכז העיר.
יותר מ-8,000 יחידות דיור במרכז רעננה
על פי הנתונים שהוצגו, בתחום התוכנית קיימות כיום כ-3,000 יחידות דיור. לאחר מימוש מלא של התוכנית צפוי מספרן להגיע לכ-8,393 יחידות דיור.
המשמעות היא תוספת של כ-5,365 יחידות דיור חדשות, אשר יתווספו למרכז העיר במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, הריסה ובנייה מחדש ומיזמי פינוי-בינוי לאורך ציר אחוזה.
עוד עולה כי כ-62% מהדירות החדשות יהיו דירות קטנות ובינוניות בשטח של עד 80 מ"ר, במטרה לאפשר כניסת זוגות צעירים ומשפחות צעירות למרכז העיר.
תמהיל הדירות המוצע כולל:
- 838 דירות עד 55 מ"ר
- 2,260 דירות בשטח 56–80 מ"ר
- 1,851 דירות בשטח 81–106 מ"ר
- 264 דירות בשטח 107–140 מ"ר
- 153 דירות מעל 141 מ"ר
במסגרת התוכנית מתוכננים גם שטחי מסחר, תעסוקה ושימושים ציבוריים שיחזקו את מרכז העיר סביב תחנת המטרו העתידית.
המטרו במרכז התוכנית
צוות התכנון הציג תפיסה המבוססת על פיתוח מוטה תחבורה ציבורית (TOD), כאשר מוקדי הציפוף וההתחדשות ימוקמו במרחק הליכה מתחנת המטרו העתידית.
על פי התכנון, המטרו צפוי להפוך את מרכז רעננה לנגיש יותר למוקדי התעסוקה במטרופולין תל אביב ולשמש מנוף להתחדשות עירונית נרחבת לאורך רחוב אחוזה.
בנוסף הוצגו תוכניות להסדרת התנועה, הרחבת רשת שבילי האופניים, שיפור ההליכתיות, שדרוג התשתיות העירוניות והתאמת מערכות המים והניקוז לקליטת האוכלוסייה החדשה.
המתחמים שנבחנו: מכפילים של 2.5 עד 4
אחד הנושאים המרכזיים שהוצגו בדיון היה הבדיקה הכלכלית של מתחמי ההתחדשות.
שמאי התוכנית, משרד עודד לנדאו, הציג מספר מתחמים לדוגמה שנבחנו במסגרת העבודה הכלכלית.
בין היתר הוצגו:
- מתחם הכולל 36 יחידות דיור קיימות אשר צפוי להגיע ל-96 יחידות דיור חדשות – מכפיל 2.58 ורווח יזמי של 23.86%.
- מתחם הכולל 55 יחידות דיור קיימות אשר צפוי להגיע ל-192 יחידות דיור – מכפיל 3.92 ורווח יזמי של 24.32%.
- מתחם נוסף הכולל 10 יחידות דיור קיימות אשר צפוי להגיע ל-102 יחידות דיור – מכפיל 3.92 ורווח יזמי של 16.52%.
על פי צוות התכנון, נתונים אלו מצביעים על היתכנות כלכלית המאפשרת את קידום התוכנית.
היזמים מזהירים: "ייתכן שהמכפילים נמוכים מדי בתוכנית"
אלא שלא כולם הסכימו עם מסקנות צוות התכנון.
בשם ארגון הקבלנים והבונים מחוז השרון והשומרון הופיע טל קידר, מנכ"ל ובעלים של חברת קידר מבנים, אשר הביע תמיכה עקרונית בתוכנית ובהתחדשות העירונית של לב העיר, אך טען כי חלק מההנחות הכלכליות אינן תואמות את המציאות בשטח.
לדברי קידר, התמורות המוצעות לבעלי הדירות, הנחת העבודה השמאית של שווי הדירות במצב היוצא ומכפילי ההתחדשות שנקבעו בחלק מהמתחמים אינם מספקים כדי לאפשר קידום מעשי של פרויקטים.
"אנחנו רוצים לראות את מרכז רעננה מתחדש, אבל חייבים לוודא שהתוכנית ניתנת לביצוע בפועל", אמר. "התמורות לבעלי הדירות אינן משקפות כיום ערך אמיתי שיאפשר השגת הסכמות רחבות והנעת פרויקטים, והמכפילים בחלק מהמתחמים נמוכים מדי כדי לייצר כדאיות כלכלית."
קידר הוסיף כי במקרים רבים נדרש מכפיל של לפחות פי שלושה כדי לאפשר היתכנות אמיתית לפרויקט, בטח כאשר מדובר במגרשים לאורך רחוב אחוזה ולא ברחובות הפנימיים של העיר, הן מבחינת היזמים והן מבחינת בעלי הדירות.
לדבריו, קיימים בתחום התוכנית גם בניינים שנבנו בעשור האחרון בלבד, ולכן לא ניתן להתייחס אליהם כמו לבניינים ותיקים בני 50 או 60 שנה.
"בניין חדש יחסית דורש תמורה משמעותית יותר לבעלי הדירות כדי שיסכימו להיכנס לתהליך של התחדשות עירונית. אם לא יינתן לכך מענה, חלק מהמתחמים שכוללים בניינים חדשים יתקשו להגיע לבשלות ביצועית", אמר.
התושבים חוששים: "תקן החניה אינו תואם את המציאות"
בדיון נשמעו גם הסתייגויות מצד בעלי דירות ותושבים המתגוררים בתחום התוכנית.
נציגת דיירים מרחוב בן גוריון התייחסה לסוגיית תקני החניה וטענה כי ההפחתה המוצעת במספר מקומות החניה אינה משקפת את צורכי התושבים.
לדבריה, התוכנית נשענת במידה רבה על ההנחה שתושבים רבים יעברו להשתמש במטרו ובתחבורה הציבורית, אולם בפועל עדיין קיימת אי-ודאות לגבי מועדי הפעלת המטרו, תדירות השירות והיקף הפעילות בשעות הערב ובסופי השבוע.
לטענתה, ההסתמכות על המטרו כחלופה מרכזית לרכב הפרטי אינה תואמת בשלב זה את לוחות הזמנים הידועים, ולכן יש לקבוע תקן חניה שייתן מענה לצורכי התושבים גם בשנים שלפני הפעלת המערכת וגם לאחר מכן.
עוד ציינה כי משפחות רבות ברעננה ממשיכות להסתמך על רכב פרטי לצורכי עבודה, פנאי וביקורי משפחה, במיוחד בסופי שבוע ובשעות שבהן התחבורה הציבורית מוגבלת.
לדבריה, תקן החניה המוצע עלול ליצור בעתיד מצוקת חניה משמעותית במתחמים החדשים ובסביבתם, ולכן יש לבחון מחדש את ההפחתה המתוכננת.
בעלי הנכסים מתארגנים לקראת שלב ההתנגדויות
עו"ד ירון שלומוביץ, המייצג את פורום בעלי הנכסים לקידום רחוב אחוזה, בירך על עצם קידום התוכנית ועל החשיבה ארוכת הטווח המאפיינת אותה, אך הדגיש כי לצד התמיכה בהתחדשות העירונית יש להבטיח שמירה מלאה על זכויות בעלי הנכסים לאורך הציר.
"מדובר בתוכנית בעלת חשיבות אסטרטגית לעתידה של רעננה ולפיתוח מרכז העיר, אך דווקא משום כך חשוב להבטיח שההתחדשות תיעשה תוך שמירה על זכויות הקניין של בעלי הדירות ובעלי העסקים", אמר שלומוביץ.
לדבריו, בימים אלה מתארגנים בעלי נכסים ותושבים במסגרת הפורום לצורך לימוד מעמיק של מסמכי התוכנית והיערכות לקראת שלב ההתנגדויות.
"המטרה אינה לעצור את התוכנית אלא לשפר אותה, כך שתעניק מענה ראוי לתושבים ולבעלי הנכסים ותיצור איזון נכון בין האינטרס הציבורי לבין הזכויות הפרטיות. אנו נפעל כדי לוודא שכל בעלי הזכויות יקבלו את ההגנות, התמורות והוודאות התכנונית הראויות במסגרת התהליך", אמר.
תוכנית ראשונה מסוגה בשרון
לצד ההתנגדויות וההערות שעלו בדיון, משתתפים רבים ציינו כי עצם קידום התוכנית מהווה צעד משמעותי עבור רעננה ועבור ערי השרון בכלל.
בניגוד לתוכניות התחדשות נקודתיות המקודמות במתחמים בודדים, התוכנית המוצגת בותמ"ל מבקשת לבחון את מרכז רעננה כמכלול אחד – תוך שילוב בין מגורים, מסחר, תעסוקה, תחבורה, שטחי ציבור ותשתיות עירוניות. בכך הופכת רעננה לעיר הראשונה בשרון המקדמת תוכנית כוללנית רחבת היקף להתחדשות מרכז העיר סביב תחנת מטרו עתידית.
התוכנית גובשה לאורך תקופה ארוכה בהובלת אגף ההנדסה של עיריית רעננה, בראשות מהנדס העיר חיים מלמן ואדריכל העיר אורן און, ובשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, צוותי התכנון והגורמים המקצועיים המלווים את הפרויקט.
במהלך הכנתה בוצעו עשרות מפגשי שיתוף ציבור, עבודות מחקר, בדיקות שמאיות, ניתוחי תחבורה, בחינת תשתיות וגיבוש חלופות תכנון שונות – מהלך יסודי ומעמיק שנועד לבחון את עתיד מרכז העיר בעשורים הבאים ולא רק לתת מענה נקודתי למתחם כזה או אחר.
התוכנית זוכה גם לתמיכתו של ראש העיר חיים ברוידא, הרואה בהתחדשות מרכז העיר ובמימוש פוטנציאל המטרו יעד אסטרטגי מרכזי לעתידה של רעננה. בעירייה מדגישים כי מדובר בתוכנית צופה פני עתיד שנועדה לאפשר התחדשות, מיגון, חיזוק המסחר המקומי ושיפור איכות החיים, תוך שמירה על אופייה הייחודי של העיר.
השלב הבא: המשך קידום בותמ"ל
הדיון שנערך היום מסמן שלב משמעותי נוסף בקידום תוכנית ההתחדשות של מרכז רעננה. לצד התמיכה הרחבה בצורך לחדש את מרכז העיר ולנצל את פוטנציאל המטרו, עלו גם שאלות מהותיות הנוגעות לכדאיות הכלכלית, לתמורות לבעלי הדירות, לתקני החניה וליכולת של התוכנית לתת מענה לצורכי התושבים.
כעת צפויים מוסדות התכנון לבחון את ההערות וההתנגדויות שהועלו בדיון, בטרם תמשיך התוכנית לשלביה הבאים במסלול האישור.
