אחד החסמים המשמעותיים ביותר בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית באזור השרון עשוי לעבור שינוי. צוות בין-משרדי לבחינת שינויים בתחום היטל ההשבחה פרסם דוח ביניים הכולל שורה של המלצות שנועדו להפוך את מנגנון החיוב והגבייה לוודאי, יעיל וברור יותר.
בראש הצוות עומדים המשנה ליועצת המשפטית לממשלה למשפט אזרחי, כרמית יוליס, ומנכ"ל משרד הפנים, ישראל אוזן. המלצותיו נוגעות ישירות לבעלי דירות, בעלי קרקעות, יזמים ורשויות מקומיות, במיוחד בערים שבהן מקודמות תוכניות מורכבות הכוללות זכויות בנייה שעדיין אינן סופיות.
החיוב יידחה עד שהזכויות יהיו ודאיות
ההמלצה המרכזית בדוח היא לדחות את מועד אירוע המס בתוכניות מורכבות. כיום, אישורה של תוכנית עשוי ליצור חיוב בהיטל השבחה גם כאשר זכויות הבנייה הכלולות בה מותנות, כלליות או תלויות בהחלטות תכנוניות נוספות.
על פי המתווה המוצע, בתוכניות הכוללות זכויות מותנות או נעדרות קונקרטיות, מועד החיוב יידחה לשלב שבו מתקבלת החלטה לתת היתר בנייה בפועל.
מטרת המהלך היא למנוע מצב שבו שומות היטל ההשבחה מבוססות על תחזיות והערכות ספקולטיביות, עוד לפני שניתן לדעת אילו זכויות בנייה אכן יהיה אפשר לממש.
במקום לקבוע את גובה ההיטל על בסיס זכויות תיאורטיות, ההמלצה היא להמתין עד לשלב שבו ניתן לדעת מה באמת יאושר לבנייה.
משמעות מיוחדת לערי השרון
להמלצה עשויה להיות משמעות רבה באזור השרון, שבו מקודמים מתחמי התחדשות עירונית רבים לצד תוכניות רחבות היקף לשינוי ייעודי קרקע, הגדלת זכויות בנייה והקמת אלפי יחידות דיור.
ברעננה, כפר סבא, הרצליה והוד השרון, רבות מהתוכניות כוללות שלבים תכנוניים ממושכים, איחוד וחלוקה, זכויות מותנות ולעיתים תלות בהשלמת תכנון מפורט או בהקמת תשתיות.
במצבים אלה, קשה לבעלי הנכסים וליזמים להעריך מראש את גובה היטל ההשבחה. חוסר הוודאות עלול להשפיע על מחיר הקרקע, על התמורות לבעלי הדירות, על יכולת המימון ועל הכדאיות הכלכלית של הפרויקט כולו.
דחיית מועד החיוב עשויה לאפשר ליזמים ולבעלי נכסים לקבל החלטות על בסיס זכויות ממשיות ולא על בסיס תרחישים תכנוניים שעדיין עשויים להשתנות.
לוחות זמנים מחייבים לעריכת השומות
המלצה נוספת היא לקבוע לוחות זמנים מחייבים לכל הגורמים האחראים על עריכת שומות ההשבחה, החל מהוועדה המקומית ועד לשמאי המכריע.
כיום, הליכי שומה, השגה והכרעה עלולים להימשך זמן רב ולעכב עסקאות מקרקעין, קבלת היתרים והתקדמות של פרויקטים. הצוות מציע לקבוע מנגנונים שיתמרצו את הגורמים המקצועיים להשלים את השומה במועד.
עבור ערי השרון, שבהן ערכי הקרקע גבוהים והמחלוקות השמאיות עשויות להגיע לסכומים משמעותיים, קיצור לוחות הזמנים עשוי להיות בעל השפעה ישירה על קצב קידום הפרויקטים.
מתווה מיוחד להתחדשות עירונית
הצוות ממליץ גם לאמץ מתווה שמאי מובנה לעסקאות מכר של דירות בבניינים משותפים לאחר אישור תוכנית להתחדשות עירונית.
המתווה אמור להתבסס על פסיקת בתי המשפט העדכנית ולצמצם מחלוקות מורכבות הנוגעות לחיוב בעלי דירות פרטיים בהיטל השבחה בעת מכירת דירה במתחם שבו אושרה תוכנית התחדשות עירונית.
מדובר בסוגיה משמעותית במיוחד לבעלי דירות ותיקות בערי השרון, שעלולים לגלות בעת מכירת הנכס כי עצם אישורה של תוכנית עתידית יצרה חבות כספית, גם כאשר הפרויקט עדיין רחוק ממימוש.
פורום משפטי ושמאי לצמצום מחלוקות
המלצה נוספת היא להקים פורום מקצועי קבוע, שישלב מומחים מתחומי המשפט והשמאות ויגבש חוות דעת בסוגיות עקרוניות השנויות במחלוקת.
בצוות מעריכים כי פורום כזה יוכל ליצור אחידות רבה יותר בין ועדות מקומיות, לצמצם את מספר ההליכים המגיעים לוועדות ערר ולבתי המשפט ולקצר התדיינויות יקרות וממושכות.
החשש: פגיעה בהכנסות הרשויות
לצד היתרונות האפשריים ליזמים ולבעלי נכסים, כל שינוי במנגנון היטל ההשבחה משפיע גם על הרשויות המקומיות.
היטל ההשבחה הוא מקור הכנסה משמעותי המשמש את הרשויות למימון תשתיות, מבני ציבור, מוסדות חינוך, רכישת קרקעות לצורכי ציבור ופיתוח עירוני.
בערי השרון, שבהן נדרשות השקעות משמעותיות בכבישים, תחבורה, בתי ספר, גני ילדים ומרחבים ציבוריים בעקבות תוספת יחידות דיור, כל שינוי במועד הגבייה עלול להשפיע על תכנון התקציב ועל היכולת לממן את צורכי הפיתוח.
מסיבה זו מדגיש הצוות כי רפורמות מבניות רחבות חייבות לשמור על האיתנות הפיננסית, היציבות התקציבית והעצמאות של הרשויות המקומיות.
גם ביטול החיוב בעת מכירת נכס על הפרק
לצד הצעדים המיידיים, הצוות מציע להמשיך ולבחון שינויים עמוקים יותר במנגנון היטל ההשבחה.
אחת האפשרויות היא להחריג עסקת מכר מהגדרת אירוע מימוש. משמעות השינוי היא שמכירת נכס לא תחייב בהכרח בתשלום היטל השבחה, והגבייה תידחה למועד הוצאת היתר הבנייה או לתחילת השימוש בזכויות בפועל.
הצוות ממליץ לבחון גם חלופות רחבות יותר, ובהן קביעת תעריפים אחידים לפי אזורים גאוגרפיים, שילוב החיוב במסגרת מס שבח או מעבר למס מכירה חד-פעמי.
שומות אחידות ושקופות יותר
הדוח מציע לבחון פיתוח של כלים שמאיים חדשים שיאפשרו להעריך את גובה החיוב כבר בשלבי התכנון הראשוניים.
בין האפשרויות שנבחנות: עריכת לוחות שומה, שימוש בטבלאות הקצאה ואיזון בתוכניות איחוד וחלוקה והכרה בחישובים שנערכו לפי תקן 21 בתוכניות התחדשות עירונית כשומות השבחה סופיות.
הצוות ממליץ גם לבחון את חיזוק עצמאותם של השמאים העובדים עבור הוועדות המקומיות, באמצעות מאגר ממשלתי, רוטציה בין שמאים וחובת פרסום של שומות לציבור.
קרן ארצית עשויה להעביר הכנסות בין הרשויות
סוגיה נוספת שנבחנת היא הקמת קרן ארצית לצמצום הפערים בהכנסות מהיטלי השבחה בין רשויות מקומיות.
הקרן עשויה להעביר חלק מהתקבולים הנגבים באזורי ביקוש, ובהם ערים במרכז ובשרון, לטובת רשויות שבהן היקפי הבנייה וערכי הקרקע נמוכים יותר.
מדובר בהצעה שעשויה לעורר התנגדות מצד רשויות מקומיות חזקות, שיטענו כי כספי ההיטל נדרשים להן כדי לספק תשתיות ושירותים לתושבים החדשים הנוספים בעקבות הבנייה.
עוד אין שינוי בחוק
חשוב להדגיש כי בשלב זה מדובר בדוח ביניים ובהמלצות מקצועיות. חלק מהצעדים דורשים תיקוני חקיקה, המשך עבודת מטה, מחקר כלכלי ותיאום עם משרדי הממשלה והשלטון המקומי.
עם זאת, עצם ההכרה בכך שמנגנון היטל ההשבחה הנוכחי יוצר אי-ודאות, פערים בין שומות והליכים ממושכים, עשויה לסמן שינוי כיוון משמעותי.
אם ההמלצות יאומצו, יזמים ובעלי נכסים בערי השרון עשויים לקבל ודאות רבה יותר לגבי עלויות הפרויקט, בעוד הרשויות המקומיות יידרשו להיערך לשינויים במועדי הגבייה ובמקורות המימון לפיתוח העירוני.
"`
