כשהמציאות משנה את שוק הנדל״ן
יש רגעים שבהם שוק הנדל״ן משתנה. לא בגלל ריבית, לא בגלל תוכניות ממשלה ולא בגלל החלטות של בנק ישראל, אלא בגלל המציאות עצמה. זה בדיוק מה שקורה עכשיו עם הממ״ד.
במשך שנים הממ״ד היה סוג של בונוס. משהו שמופיע בדירות חדשות או בפרויקטים של התחדשות עירונית, אבל לא באמת גורם מכריע ברוב עסקאות היד השנייה. דירות רבות שנבנו בשנות השבעים, השמונים ואפילו התשעים נמכרו שוב ושוב בלי שמישהו שאל בכלל אם יש ממ״ד.
אבל השבועות האחרונים שינו את סדרי העדיפויות של לא מעט משפחות. ואנחנו מרגישים את זה היטב גם בחיפוש הדירה שלנו.
החיפוש אחר דירה קיבל פרמטר חדש
אנחנו זוג עם שני ילדים שמחפש דירה באזור השרון כבר כמה חודשים.
בתחילת הדרך החיפוש היה די סטנדרטי. ארבעה חדרים אם אפשר, שכונה טובה, קרבה לבית ספר, חניה ואם יש גם מרפסת מה טוב.
אבל אז הגיעו האזעקות. ופתאום החיפוש קיבל פרמטר חדש. שלא לומר הפרמטר המרכזי. הממ״ד.
זה מתחיל כבר בשלב המודעה. אם פעם היינו מסתכלים קודם על המחיר או על התמונות, היום אנחנו מחפשים קודם כל שורה אחת. יש ממ״ד או אין ממ״ד.
אם אין, הדירה פשוט יורדת מהרשימה.
זה אולי נשמע קיצוני, אבל המציאות הביטחונית עושה את שלה. כשיש ילדים בבית וכשהשגרה כוללת התרעות ואזעקות, הרעיון לרוץ בלילה עם שני ילדים לחדר מדרגות או למקלט משותף כבר לא נשמע סביר.
הדירה שנפסלה והדירה שנשארה
ראינו את זה היטב בסוף השבוע האחרון. ראינו דירה יפה בכפר סבא. סלון גדול, מטבח משופץ, מיקום מצוין. אבל אין ממ״ד. המתווך הסביר שיש מקלט בבניין ושכולם יורדים לשם במקרה הצורך. זה אולי פתרון סביר על הנייר. אבל התחושה הייתה אחרת לגמרי.
שעה אחר כך ראינו דירה אחרת. קטנה יותר, יקרה יותר ובקומה גבוהה יותר. אבל עם ממ״ד. ופתאום כל השיחה בבית השתנתה.
כמה ממ״ד באמת מעלה את ערך הדירה
מאחורי הסיפור הקטן הזה מסתתר גם שינוי כלכלי אמיתי.
שמאים ומתווכים מעריכים כי קיומו של ממ״ד בדירה יכול להעלות את ערכה בשיעור של כ-5 עד 12 אחוזים, תלוי במיקום, בגודל הדירה ובגיל הבניין. במספרים מוחלטים מדובר לעיתים בפער של 150 אלף עד 400 אלף שקל בין דירה דומה עם ממ״ד לדירה ללא ממ״ד בערי השרון.
בדירות קטנות יותר הפער עשוי להיות נמוך יותר, אך עדיין משמעותי. הסיבה לכך פשוטה. קונים רבים מסננים מראש דירות שאין בהן ממ״ד. המשמעות היא שהפער לא נובע רק מעלות הבנייה של החדר עצמו, אלא בעיקר מהביקוש ומהתחושה שהוא מעניק למשפחה שמתגוררת בדירה.
לא רק ביטחון אלא גם שטח שמאי
מבחינה שמאית ממ״ד נחשב שטח עיקרי בדירה, בניגוד למחסן או מרפסת. לכן הוא לא רק מוסיף תחושת ביטחון אלא גם מגדיל בפועל את שטח הדירה הרשום. עלות בנייה של ממ״ד בפרויקט חדש יכולה לנוע סביב 120 עד 160 אלף שקל, אך בשוק היד השנייה הערך שהוא מייצר גבוה יותר. הסיבה היא פשוטה. דירה עם ממ״ד רלוונטית לקהל רחב הרבה יותר של קונים.
הסיפור הגדול של ההתחדשות העירונית
כאן נכנס גם ההיבט הרחב יותר. בישראל יש מאות אלפי דירות שנבנו לפני שחדרי ממ״ד הפכו לחובה בבנייה. בערים כמו רעננה, כפר סבא, הרצליה והוד השרון חלק גדול מהמלאי הוותיק פשוט לא כולל ממ״ד. במובן הזה ההתחדשות העירונית כבר מזמן אינה רק שדרוג נדל״ני. עבור משפחות רבות זו הדרך היחידה לקבל דירה חדשה עם ממ״ד.
המבחן החדש של שוק הדירות
אנחנו חוזרים שוב לרשימת הדירות.
עשר דירות.
שבע נפסלות מיד.
בלי ממ״ד.
לפני שנה אולי היינו מתלבטים. היום כבר לא. כי אם יש משהו שהמציאות בישראל לימדה אותנו בשנים האחרונות, הוא שבשוק הדירות יש פרמטרים שמשתנים עם הזמן. והפרמטר החדש, אולי החשוב ביותר, הוא לא המטבח, לא המרפסת ולא הנוף. זה החדר הקטן עם קירות הבטון העבים. הממ״ד.
תגיות:
