תוכנית 12002 מקודמת כבר יותר מ־25 שנה. למה תהליך התכנון נמשך זמן רב כל כך?
מדובר באחת התוכניות המורכבות ביותר שקודמו בעיר. היא משתרעת על פני כ־1,300 דונם – כמעט שבעה אחוזים משטחה של הוד השרון – וממוקמת ממזרח לכיכר המושבה ועד כביש 40. מעבר לגודלה, המורכבות העיקרית נובעת ממספר בעלי הקרקע. לאורך השנים הקרקע עברה מכירות, ירושות וחלוקות, וכיום יש אלפי בעלי זכויות שונים. כל החלטה תכנונית משפיעה על אלפי אנשים, ולכן כל שלב בתהליך דורש עבודה מקצועית ממושכת.
היכן בדיוק ממוקמת התוכנית?
המתחם מתחיל אחרי רחוב אסירי ציון, ממזרח לכביש 531, ונמשך עד כביש 40. מדרום הוא גובל במתחם 200 ובשכונת גיל עמל. מדובר באחד ממאגרי הקרקע המשמעותיים האחרונים שנותרו לפיתוח בעיר, ולכן יש לו השפעה דרמטית על עתידה של הוד השרון.
אבל התוכנית כבר אושרה בעבר. למה היה צורך לקדם אותה מחדש?
בשנת 2015 אושרה תוכנית מתאר שקבעה את מסגרת הפיתוח – היקף יחידות הדיור, שטחי התעסוקה, מבני הציבור והכבישים. אולם זו הייתה תוכנית כללית בלבד. כדי שניתן יהיה להוציא היתרי בנייה היה צורך להכין תוכנית מפורטת, הכוללת חלוקה מדויקת של הזכויות, המגרשים והתשתיות. זהו שלב מורכב הרבה יותר, במיוחד כשמדובר באלפי בעלי קרקע.
במה עסקו העתירות שהוגשו נגד העירייה?
קבוצת בעלי קרקע טענה שהעירייה מעכבת את קידום התוכנית ופוגעת ביכולתם לממש את זכויותיהם. במקביל לעתירה הם גם הגישו התנגדויות לתוכנית המפורטת. בעירייה מסבירים כי עיקר העיכוב נבע מהצורך להכין טבלאות איחוד וחלוקה – תהליך שמאי מורכב שבו מחושבות מחדש זכויותיהם של כלל בעלי הקרקע בהתאם לשווי הקרקע ולייעודה. כאשר מדובר באלפי בעלי זכויות, מדובר באחת המשימות המורכבות ביותר בעולם התכנון.
למרות זאת, החלטתם לבצע שינוי משמעותי בתכנון. למה?
במהלך העבודה התברר שהתכנון שאושר לפני שנים כבר אינו מתאים לעקרונות התכנון העירוני הנהוגים כיום. במקום להמשיך עם תוכנית ישנה, הוחלט לנצל את ההזדמנות ולעצב שכונה מודרנית יותר, שתשרת את העיר גם בעוד עשרות שנים.
מה השתנה בפועל?
התכנון המקורי כלל מגדלים בני 16 עד 20 קומות, הממוקמים במרחק גדול מהרחובות. בתכנון החדש נבנתה רשת רחובות צפופה יותר, נוספו חזיתות מסחריות לאורך הרחובות, והבנייה מתבססת בעיקר על בניינים בני עד עשר קומות. מספר יחידות הדיור וזכויות הבנייה נותרו כמעט ללא שינוי, אך אופי השכונה השתנה לחלוטין. המטרה הייתה ליצור שכונה עירונית, פעילה ונעימה יותר להולכי רגל.
במקביל נדרשתם להתמודד גם עם דרישות הוועדה המחוזית להגדלת הצפיפות. כיצד נמצא האיזון?
במסגרת הדיונים עם הוועדה המחוזית הוחלט להגדיל את היצע הדירות ולגוון את תמהיל המגורים. בהתאם לכך נוספו קרוב לאלף יחידות דיור, לצד דירות קטנות יותר ודיור מוגן. כך התוכנית גדלה לכ־5,200 יחידות דיור, שצפויות לאכלס בעתיד כ־20 אלף תושבים.
אחד המהלכים החריגים היה פתיחת דיוני ההתנגדויות לציבור. למה בחרתם לעשות זאת?
הוגשו התנגדויות על ידי 75 קבוצות שונות, שכללו טענות שמאיות, תכנוניות, תחבורתיות וסביבתיות. במקום לקיים דיונים מצומצמים, הוחלט לפתוח את ההליך לציבור. במשך שלושה ימים התקיימו דיונים שנמשכו יחד כ־15 שעות, והם שודרו בשידור חי כדי שכל תושב יוכל לעקוב אחריהם.
האם ההתנגדויות הובילו לשינויים בתוכנית?
כן. לאחר בחינת כלל ההתנגדויות התקבלו חלק מהטענות. בוצעו שינויים בטבלאות האיחוד והחלוקה, נוספו כ־150–200 עצים לשימור, שופרו החיבורים לשכונות הסמוכות ונערכו התאמות תכנוניות נוספות שנועדו לצמצם את ההשפעה על הסביבה.
מה צפוי לקרות עכשיו?
בעקבות השינויים שבוצעו, התוכנית תפורסם מחדש בהתאם לסעיף 106ב' לחוק התכנון והבנייה. בשלב הזה ניתן יהיה להגיש התנגדויות רק לנושאים שהשתנו בעקבות החלטת הוועדה. לאחר מכן ניתן יהיה להמשיך בהליך התכנוני לקראת מימוש.
מתי צפויות להתחיל עבודות הבנייה?
עדיין מוקדם לקבוע מועד מדויק. ייתכנו התנגדויות נוספות ואף הליכים משפטיים, ולכן קשה להתחייב ללוחות זמנים. עם זאת, השלב המשמעותי ביותר כבר הושלם: אופי השכונה גובש, ההחלטות המרכזיות התקבלו, והתוכנית נמצאת במסלול שמוביל למימושה בשנים הקרובות.
