אושרה תוכנית הענק בכפר סבא: מה יקרה ל־615 דונם של נדל"ן ומי יוכל להתחיל לבנות?

על פי נתוני התכנון, אישור התוכנית פורסם ב־21 באוקטובר 2026. התוכנית, שמספרה 405-0394908, משתרעת על פני כ־615 דונם ומאפשרת להפוך אזור של מפעלים, בתי מלאכה, מחסנים ומרכזי מסחר לרובע עירוני חדש המשלב תעסוקה, מסחר, מגורים, מבני ציבור ושטחים פתוחים.

אלא שמאחורי הבשורה התכנונית מסתתרת שאלה כלכלית גדולה: מה המשמעות עבור בעלי הקרקעות והנכסים, מי יוכל להתחיל לקדם בנייה, וכיצד ישפיעו זכויות הבנייה החדשות על שוק הנדל"ן המקומי?

כבר בינואר 2023 חשפנו את התוכנית

ב־8 בינואר 2023 פרסמנו בכפר סבא ניוז כתבה תחת הכותרת "אזור התעסוקה בכפר סבא, תוספת של 778,199 מ"ר", שבה הצגנו את התוכנית שהגישה עיריית כפר סבא לקידום בוועדה המחוזית.

כבר אז נחשף החזון: להפוך את אזור התעשייה הוותיק לרובע עירוני פעיל לאורך שעות היום והערב, להגדיל משמעותית את זכויות הבנייה, לאפשר בנייה לגובה, לשלב מגורים מיוחדים וליצור חיבור טוב יותר בין אזור התעסוקה לבין רחוב ויצמן והשכונות הסמוכות.

לקריאת הכתבה המקורית בכפר סבא ניוז מינואר 2023

התוכנית שאושרה שומרת על התפיסה המרכזית שהוצגה באותו פרסום: שינוי ייעודי הקרקע מתעשייה מסורתית לשימושים מעורבים, הגדלת אפשרויות הפיתוח ושדרוג המרחב הציבורי.

במהלך השנים עברה התוכנית הליכי דיון, הפקדה ובחינה במוסדות התכנון. כעת, עם אישורה, היא עוברת לשלב שבו בעלי נכסים ויזמים יכולים לבחון את האפשרויות המעשיות למימושה.

השאלה הגדולה: האם אפשר להוציא עכשיו היתרי בנייה?

אישור התוכנית אינו אומר שכל בעל נכס באזור יכול להגיש מחר בבוקר בקשה להקמת מגדל חדש. לפי סיווג התוכנית במאגרי המידע התכנוניים, מדובר בתוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים או הרשאות בחלק מתחום התוכנית.

המשמעות היא שבמגרשים שבהם נקבעו הוראות מפורטות מספיק, ייתכן שניתן יהיה לקדם בקשה להיתר בנייה ישירות מכוח התוכנית, בכפוף לתנאים החלים על אותו מגרש. במגרשים אחרים יידרשו הליכי תכנון נוספים, הסדרת זכויות או השלמת תנאים מוקדמים.

השלב הראשון עבור כל בעל נכס יהיה בדיקת המגרש המסוים בתשריט ובהוראות התוכנית, באמצעות אדריכל או יועץ תכנון, כדי לברר אילו זכויות הוקנו לו ומה נדרש למימושן.

שישה מתחמים יידרשו לאיחוד וחלוקה

אחד הפרטים המשמעותיים בתוכנית הוא קביעת שישה מתחמים המיועדים לאיחוד וחלוקה במסגרת תכנון עתידי.

איחוד וחלוקה הוא הליך תכנוני שבו מסדירים מחדש את מבנה המגרשים ואת חלוקת זכויות הבנייה בין בעלי הקרקע. ההליך עשוי להיות נחוץ כאשר התכנון החדש מחייב פתיחת רחובות, יצירת שטחי ציבור, שינוי גבולות מגרשים או חלוקה חדשה של זכויות.

עבור בעלי הנכסים במתחמים אלה, המשמעות היא שתוספת זכויות הבנייה אינה בהכרח ניתנת למימוש מיידי. במקרים כאלה יהיה צורך לקדם תוכנית נוספת, להסדיר את חלוקת הזכויות וההקצאות הציבוריות ולעמוד בתנאים שנקבעו.

ההבדל הזה עשוי להיות משמעותי גם מבחינה כלכלית: נכס שניתן לקדם בו היתר בתוך פרק זמן קצר יחסית אינו זהה לנכס שמימושו תלוי בהליך תכנוני נוסף ובשיתוף פעולה בין בעלי קרקעות.

האם אישור התוכנית יעלה את מחירי הנדל"ן?

אישור תוכנית שמגדילה זכויות בנייה ומשנה ייעודי קרקע עשוי להשפיע על שווי הנכסים, אך לא באופן אחיד.

במגרשים שבהם נוצר פוטנציאל ממשי לתוספת בנייה, עשויה להיות השבחה של שווי הקרקע. האפשרות להקים בניין תעסוקה חדש, לשלב שימושי מסחר או לממש זכויות נוספות יכולה להפוך נכסים מסוימים לאטרקטיביים יותר עבור יזמים ומשקיעים.

עם זאת, לא כל בעל נכס צפוי ליהנות מאותה עליית ערך, ולא ניתן לקבוע בשלב זה שיעור התייקרות כללי למתחם.

ההשפעה על המחיר תהיה תלויה בכמה גורמים: היקף הזכויות בכל מגרש, האפשרות להוציא היתר, עלויות ההריסה והפיתוח, מצב הבעלות, הצורך בפינוי עסקים קיימים, היטלי השבחה והמצב בשוק הנדל"ן.

גם משך הזמן עד למימוש הוא גורם כלכלי מרכזי. זכויות בנייה שניתן לממש בטווח קצר עשויות להיות שוות יותר מזכויות שהמימוש שלהן תלוי בהליך תכנוני נוסף שיימשך שנים.

יש להביא בחשבון גם אפשרות להשפעה הפוכה בחלק מהשוק: תוספת גדולה של שטחי תעסוקה ומשרדים עשויה להגדיל את התחרות ולהשפיע על מחירי המכירה והשכירות, במיוחד אם קצב הפיתוח יהיה מהיר מקצב הגידול בביקוש.

ומה לגבי היטל השבחה?

אחד הנושאים שבעלי נכסים יידרשו לבחון הוא היטל ההשבחה. אישור תוכנית שמגדילה את שווי המקרקעין עשוי ליצור חבות בהיטל השבחה, בהתאם לדין ולנסיבות הנכס. החבות, ככל שקיימת, נבחנת במסגרת שומה, ומועד התשלום קשור בדרך כלל למימוש הזכויות, כגון מכירת הנכס או קבלת היתר בנייה.

היטל ההשבחה עשוי להיות מרכיב משמעותי בחישוב הכדאיות הכלכלית של פרויקט. לכן, לפני מכירת נכס או התקשרות עם יזם, מומלץ לבעלי הקרקעות לבדוק לא רק את זכויות הבנייה החדשות, אלא גם את העלויות והחיובים הכרוכים במימושן.

המטרו עשוי לשנות את כללי המשחק

אחד המרכיבים המרכזיים בתכנון פארק המוביל הוא הקרבה לשתי תחנות מתוכננות של קו המטרו M1. התוכנית מבוססת על תפיסה של פיתוח מוטה תחבורה ציבורית, שבה מרכזים תעסוקה, מסחר ומגורים בסביבת מערכות תחבורה עתירות נוסעים.

כבר בפרסום המקורי בשנת 2023 הוצגה הכוונה לשפר את הקישוריות בין אזור התעסוקה לבין רחוב ויצמן, קניון G והשכונות הסמוכות, תוך יצירת צירי הליכה חדשים, עידוד רכיבה על אופניים וחיזוק התחבורה הציבורית.

קרבה לתחנת מטרו עשויה בעתיד להפוך חלק מהנכסים לאטרקטיביים יותר עבור חברות, עובדים ועסקים. עם זאת, מערכת המטרו עדיין אינה פועלת. לכן, אין לראות בהשפעה האפשרית על שווי הנדל"ן עובדה מוגמרת, ואין להניח שכל הפיתוח יוכל להמתין להקמתה.

אחד האתגרים המרכזיים יהיה לספק פתרונות תחבורה מתאימים גם בתקופת הביניים, כאשר חלק מהמבנים החדשים עשויים להתאכלס לפני הפעלת המטרו.

האם כל אזור התעשייה ישתנה?

סביר שהתשובה היא לא בבת אחת. אזור התעשייה כולל נכסים מסוגים שונים, בעלי קרקעות רבים, עסקים פעילים ומבנים במצבים פיזיים ותכנוניים שונים. חלק מהבעלים עשויים לבקש לממש את הזכויות החדשות במהירות, בעוד שאחרים יעדיפו להמשיך להפעיל את הנכסים הקיימים או להמתין להתפתחויות בשוק. גם הכדאיות הכלכלית עשויה להשתנות ממגרש למגרש.

התוצאה הצפויה היא התחדשות מדורגת: מבנים חדשים לצד מבנים ותיקים, מתחמים שיתקדמו במהירות יחסית לצד מתחמים שימתינו להסדרת זכויות ולתשתיות.

הישג למערכת התכנון העירונית – והמבחן עוד לפניה

אישור תוכנית פארק המוביל הוא אבן דרך משמעותית בעבודת התכנון העירונית בכפר סבא. בראש מינהל ההנדסה עומדת מהנדסת העיר, האדריכלית עליזה זיידלר גרנות. קידום תוכנית בהיקף כזה מחייב עבודת תכנון מורכבת, תיאום בין תחומי הנדסה שונים ושיתוף פעולה עם מוסדות התכנון.

האישור הוא הישג למערכת המקצועית ולצוותים שליוו את התוכנית לאורך השנים. אלא שכעת מתחיל שלב לא פחות מורכב: יצירת התנאים שיאפשרו לבעלי הנכסים וליזמים לממש את הזכויות, תוך פיתוח תשתיות ושמירה על איכות המרחב הציבורי.

אחד האתגרים המרכזיים יהיה להבטיח שההתחדשות לא תסתכם בתוספת של מגדלים ושטחים בנויים, אלא תיצור רובע עירוני איכותי, נגיש ופעיל, עם פתרונות תחבורה, שטחים ציבוריים ושירותים מתאימים.

השאלות שנותרו פתוחות

לצד האישור, יש כמה שאלות מעשיות שבעלי הנכסים והציבור יצטרכו לקבל עליהן תשובות: אילו מגרשים יכולים להתקדם ישירות להיתר? מהם התנאים למימוש בכל מתחם? כיצד יתקדמו ששת מתחמי האיחוד והחלוקה? אילו תשתיות יפותחו ראשונות? והאם העירייה תגבש תוכנית שלביות שתתאם בין הבנייה הפרטית לבין פיתוח המרחב הציבורי?

התשובות לשאלות הללו יקבעו במידה רבה את קצב ההתחדשות ואת ההשפעה הכלכלית של התוכנית.