יניב אדרי מלידרס נדל"ן מתאר קונים שחוזרים בהם גם בשלבים מתקדמים, פערי מחירים בדירות דומות ומוכרים שנדרשים לגלות גמישות. גם אחרי שסוכמו התנאים המסחריים והעסקה עברה לטיפול עורכי הדין, יש קונים שלוקחים צעד אחורה. מבחינת יניב אדרי מלידרס נדל"ן, המתמחה בשיווק נכסים, פרויקטים והתחדשות עירונית, זה אחד המאפיינים הבולטים של התקופה: מעבר לירידה במספר העסקאות, תהליך הרכישה עצמו מתארך, מלווה ביותר בדיקות ובהרבה יותר היסוסים.
ברקע עומדים נתוני מדד הבלטה של מיקומי לאוגוסט 2026. באוגוסט 2025 נרשמו ברעננה, הרצליה, כפר סבא והוד השרון 207 עסקאות מכר מלא, לעומת 65 באוגוסט 2026 — צניחה של 68.6%. אולם המחיר למ"ר אינו מציג תמונה אחידה: ברעננה הוא עלה בדירות חדשות וביד שנייה, בהרצליה נרשמה ירידה מתונה יחסית ובכפר סבא ירידה משמעותית יותר.
אדרי, שמשרדו פועל בשוק הדירות החדשות ובשוק היד השנייה, מתאר את המתרחש בעסקאות שהוא מלווה. לדבריו, ההתעניינות קיימת, אבל הדרך ממנה לקבלת החלטה ולחתימה נעשתה ארוכה יותר.
מדד הבלטה מצביע על צניחה במספר העסקאות. האם אתם מרגישים את הקיפאון בשטח, ואיך הוא מתבטא?
"אנחנו כמובן רואים ירידה בכמות העסקאות. המשרד שלנו מטפל גם בדירות יד שנייה וגם בדירות יד ראשונה. אנחנו גם משווקים פרויקטים, אז יש לנו ראייה קצת יותר רחבה על השוק. אורך החיים של העסקה התארך. אנחנו רואים הרבה יותר ספקות, הרבה יותר היסוסים, הרבה יותר בדיקות שכל לקוח עושה עד לקבלת החלטה להיכנס לעסקה. גם אחרי שסוכמו התנאים המסחריים, גם אצל עורכי הדין אנחנו רואים את הקלות שבה חלק מהרוכשים, פתאום באמצע שלב מאוד מתקדם, לוקחים צעד אחורה בגלל סיבות כאלה ואחרות".
האם מחירי העסקאות בפועל כבר יורדים?
"פה יש הבחנה בין דירות יד ראשונה לדירות יד שנייה. אנחנו נמצאים במגמת ירידה, כשיש לאורך הזמן כל מיני עליות נקודתיות בעקבות התרחשויות שקורות בשוק, אבל המגמה היא ברורה, מגמה של ירידת מחירים.
מכרנו דירות באותו בניין, בדירות יד שנייה, ואנחנו רואים את הפערים. דירות זהות במאפיינים רואים פערים של בין עשרה לחמישה עשר אחוז במחירים.
בדירות יד ראשונה אנחנו רואים שהיזמים בהחלט עושים מאמצים לתת כל מיני הטבות. אנחנו רואים יזמים נותנים פתרונות והטבות כדי לגרום לרוכשים להיכנס לעסקאות, הטבות שעבור הרוכש מגלמות הטבה אפילו יותר גדולה ממה שזה עולה ליזם. זה כדי עדיין לשמור על רמת מחירים, כי בסוף עלויות הביצוע עלו בשנים האחרונות. אנחנו כמשווקים עובדים יותר קשה כדי להביא מכירות עבור היזמים ששכרו את שירותינו".
מי נמצא פחות בשוק, ומי עדיין קונה?
"אנחנו רואים שהמשקיעים נמצאים פחות בשוק, גם בגלל מס הרכישה, גם בגלל הריביות וגם בגלל אלטרנטיבות השקעה. אנחנו כן עדיין רואים אותם משקיעים בפרויקטים עתידיים של התחדשות עירונית, מתוך הבנה שעליית הערך של הנכס תהיה משמעותית. אבל ברמת התשואה, התשואות שם יחסית נמוכות, בטח ביחס לכלים פיננסיים אחרים.
מי שנשאר בשוק זה משפרי הדיור שמוכרים וקונים באותו שוק. מצד אחד, במכירה קצת יותר קשה להם, אבל בקנייה ידם קצת יותר על העליונה. את משפרי הדיור אנחנו רואים היטב.
אצל אלה שבאים לרכוש דירה ראשונה יש דילמה. יש תחושה שאולי השוק עוד לא הגיע למיצוי של ירידות המחירים, ולכן אנחנו רואים המון התלבטויות בקבלת ההחלטה אם להיכנס לעסקה".
אילו אזורים ממשיכים לייצר ביקוש?
"הרצליה, באופן כללי, עדיין עיר מאוד מבוקשת. אנחנו רואים ירידה בביקושים בכל הרצליה, כאשר יש אזורים מסוימים שבהם היצע הדירות עלה בצורה משמעותית, ושם אנחנו רואים פגיעה חזקה יותר במחירים.
למשל בגליל ים, הרבה דירות הן במסגרת מחיר למשתכן. כשהתאפשר לאנשים להוציא את הדירות למכירה, ראינו שטף של דירות שיצאו למכירה. היצע הדירות גדל בצורה משמעותית, ושם אנחנו רואים פגיעה גדולה יותר במחירים, למרות שהביקושים לשכונה באופן כללי טוב".
מה אתה אומר למוכר שרוצה למכור ולקונה שמחכה לירידת מחירים?
"צריך להבין מאילו סיבות המוכר רוצה למכור. אם זו משפחה שצריכה עוד חדר ומשפרת דיור, אז כמובן אין מה לחכות. הוא ימכור בתנאי השוק של היום וגם יקנה באותם תנאי שוק. אנשים שיש להם דירה שיכולה עוד להשביח את עצמה – לא בהכרח הייתי מנסה למכור בזמן הזה.
"לגבי רוכשים, אם יש עסקה נכונה וטובה שמתאימה לתקציב, אני לא הייתי מעכב. הייתי ממליץ להתקדם לעסקה. נקודה חשובה שצריך להדגיש היא שקונה שמחליט כרגע לא לקנות משלם שכירות יחסית גבוהה. השכירויות עלו בצורה משמעותית, ולכן צריך לבדוק גם את השיקול הזה".
איזו עסקה שביצעתם ממחישה את המצב, ומה התחזית לחצי השנה הקרובה?
"חתמנו לאחרונה על דירת חמישה חדרים. המוכר כבר רכש דירה והיה כפוף ללוחות תשלומים. ראינו קונים עם הרבה מאוד לבטים לאורך התהליך: מתקדמים בעסקה והולכים פתאום צעד אחורה. בסופו של דבר זה נגמר בחתימת הסכם, אבל נדרשה מהמוכר גמישות מסוימת במחיר.
אנחנו מרגישים שיש הרבה התעניינות, אבל היא עדיין לא מתורגמת לעסקאות. אם הריבית תרד עוד בחודשים הקרובים, אני חושב שנראה תזוזה של קונים. יש היצע גדול של דירות בשוק כרגע, לפחות באזורים שאנחנו עובדים. ייקח זמן עד שנראה עליית מחירים מחדש, אבל אני חושב שקצב העסקאות מכאן הולך לעלות".
