שבע שנים לאחר שהקימו את מכלול מימון, חברת אשראי חוץ בנקאי, יכולים המייסדים איילת רוסק, אורי פז וירון בלנק להסתכל אחורה בסיפוק. החברה, שהוקמה בשותפות – ומימון – עם חברת הביטוח כלל, היא היום חברה בורסאית הנהנית ממקורות מימון רחבים, תיק בנקאי חזק, ומלווה פרויקטים של מאות ואף אלף יחידות דיור.
"אנחנו מלווים 380 פרויקטים, מתוכם 290 בשלבי בנייה והיתר בשלבי מסמכים משפטיים או בהשלמת ביטחונות", אומרת רוסק, מנכ"לית החברה. "אנחנו One Stop Shop – ומעניקים ללקוחות חליפת מימון מלאה שכוללת את כל מרכיבי המימון – חוב בכיר, השלמת הון עצמי, ערבויות ופוליסות חוק מכר, והכל תחת קורת גג אחת כך שללקוח יש כתובת לכל דבר. פרויקטים של מגורים בכלל והתחדשות עירונית בפרט הם ארוכים במיוחד ויכולים להגיע גם ל-36-48 חודשים. בתקופה כזאת ארוכה יכולים לקרות אינספור דברים ואנחנו נותנים מענה לכל הבעיות שמתעוררות".
מהם היתרונות של חברת אשראי חוץ בנקאי על פני הבנקים?
רוסק: "אנחנו מביאים בשורה חדשה לשוק מימון הבניה למגורים. אנחנו לא רק תחרותיים לבנקים מבחינת תנאים – אנחנו מערכת שעובדת מהר וביעילות. כתוצאה מיצירתיות וגמישות, יש לנו יותר מרחב פעילות, יכולת לחשוב מחוץ לקופסא ולהוציא לפועל פתרונות יצירתיים שמקלים על הלקוחות. הם, מצידם, מדברים ישירות עם מי שמקבל את ההחלטות וזה מקצר תהליכים באופן משמעותי".
רוסק גם נותנת דוגמא – "בעולמות התחדשות עירונית יכולים לקרות הרבה דברים לאורך הדרך עד לחתימה על הסכמי הליווי – זוג שהתגרש, בעל קרקע שנפטר, או טס לחו"ל ואז לרוב תהליך החתימות מתעכב, במכלול מצאנו את הדרך לקצר את הזמנים באופן משמעותי ולעזור ליזם לחסוך עלויות שהיו עלולות להיגרם לו".
ועדיין, תחום האשראי החוץ בנקאי החל לקבל תנופה רק ב 10-15 שנים האחרונות ובתחילת דרכו היו רבים שחששו..
"בעבר היה סוג של מחסום פסיכולוגי של חברות גדולות שעובדות מסורתית רק עם בנקים", מסכימה רוסק. "אבל היום רובם עובדים איתנו – ורובם גם לקוחות חוזרים. עם הלקוחות החוזרים אנחנו מוצאים דרכים איך להשתמש בפרויקטים הקיימים כמנוף לפרויקטים הבאים ולהקל עליהם בדרישות ההון העצמי. גם הדיירים בעבר חששו מחברת אשראי חוץ בנקאי אבל היום המצב אחר, עורכי דין ובעלי קרקע מכירים אותנו ואף מעודדים לשיתוף פעולה עמנו".
"מימנתי תמ"א 38 כשאף אחד אפילו לא ידע מה זה"
רוסק עצמה עוסקת בתחום מימון פרויקטים יותר מ-30 שנה, מתוכם 25 שנים במערכת הבנקאית. עם שני תארים בכלכלה ומנהל עסקים היא עבדה בתחילת דרכה במחלקת ליווי פרויקטים בבנק אדנים. "הייתי הראשונה שמימנה תמ"א 38 כשאף אחד עוד לא ידע מה זה בכלל", היא מחייכת. בהמשך כיהנה כמנהלת סקטור הנדל"ן בבנק ירושלים, שם הכירה את שני השותפים הנוספים שהקימו איתה את מכלול מימון. היא אמנם חיה ונושמת את התחום אבל מודה שזה לאו דווקא היה החלום שלה.
"כסטודנטית רציתי לעסוק בשיווק", היא מספרת. "וגם בלימודי מנהל עסקים התמחיתי בשיווק ולא במימון, אבל מימון פרויקטים זאת השליחות שלי ואני אוהבת את מה שאני עושה".
הגעת לתפקיד בכיר בבנק, למנוחה ולנחלה, למה החלטת לעבור לדרך עצמאית?
"זה באמת היה מהלך שהרים גבות אצל לא מעט אנשים, אבל ראיתי שיש חוסר בתחום מימון התחדשות עירונית. זה עולם עם הרבה שחקנים והיה חסר גוף מימון שיביא בשורה איך מממנים את זה פשוט. יחד עם אורי וירון חברנו לחברת לכלל שנתנה לנו קו אשראי משמעותי והתחייבה שתנפיק פוליסות חוק מכר וערבויות לכל פרויקט. לפני 3 שנים התחלנו להיסחר בבורסה בתל אביב וכיום אנחנו חברה ציבורית שגם כלל בעלת מניות בה, הציבור ושלושתנו גרעין שליטה".
אוהבת להרגיש את טביעת האצבע שלי בבטון
כיום למכלול מימון יש זרוע נוספת העוסקת במימון צמיחה לחברות, אבל רוסק נשארת מחויבת לתחום מימון הפרויקטים בנדל"ן. "מבחינתי בניין ארץ ישראל זאת השליחות שלי", היא אומרת בפשטות. "אני רוצה להרגיש את טביעת האצבע שלי בבטון".
השותפות במכלול מימון "נהנית" מהרבה שמות של כוכבים בעולמות הפיננסים והבנקאות. אורי פז, מנכ"ל הקבוצה, כיהן בעבר כמנכ"ל בנק ירושלים, יו"ר הקבוצה הוא צבי זיו, לשעבר מנכ"ל בנק הפועלים ויש כמובן את הגב של חברת הביטוח כלל, אבל עבור רוסק, הכי חשוב זה איכות האנשים עצמם. הריאיון נערך בזום בזמן המלחמה עם איראן, אבל היא נמצאת במשרד, והיא לא לבד.
"אנחנו עובדים כאן כמו סיירת. עם מחויבות עמוקה ללקוחות ואחד לשני, עם אווירה טובה של עשייה ומסירות. בצורה הזאת גם בחרתי את השותפים שלי שהם קודם כל אנשים מצוינים, כי המהות של עסקים היא האנשים, וכולנו אוהבים להיות פה".
עליית הריבית מחייבת אותנו באחריות רבה
אי אפשר לדבר על מימון נדל"ן מבלי להתייחס לריביות הגבוהות בסביבתו.
רוסק: "עליית הריבית מחייבת אותנו בהרבה מאוד אחריות. היא הקפיצה את העלויות ומחייבת מינוף, אבל הוא חייב להיות מינוף בריא. לצערנו ראינו בשנה האחרונה יזמים שלקחו על עצמם יותר מדי – ולא עומדים בהחזרים".
היו הרבה קבלנים שנתנו תנאי מימון נדיבים של 20-80, ואפילו 10-90..
"אין לנו בעיה עם תנאים כאלה, אבל אנחנו נזהרים, עוקבים אחרי תזרים המזומנים של כל פרויקט וכל הזמן חושבים על פיתוח כלים חדשניים כמו הפקת אג"ח מגובה בטחונות. כשאנחנו עובדים עם חברות קטנות אנחנו מוודאים שהן עושות שיתופי פעולה עם חברות גדולות יותר בעלות תשתית הונית מספקת. גם לנו כחברה יש נתונים כספיים חזקים עם הון עצמי של מעל 310 מיליון שקלים, ורוב התיק שלנו נתמך בשיתופי פעולה עם חברת כלל ביטוח בהנפקת פוליסות".
