אחרי שנים שבהן מהפכת הפינוי־בינוי התרחשה בעיקר בגוש דן ובערי השרון, היא מגיעה עכשיו גם לאריאל – ובקנה מידה משמעותי. שלושה מתחמי התחדשות עירונית המקודמים סביב אוניברסיטת אריאל כוללים כיום 161 יחידות דיור. על פי התוכניות, במקומן צפויות להיבנות 1,292 דירות חדשות – מכפיל ממוצע של שמונה דירות חדשות על כל דירה קיימת.
161 דירות קיימות, 1,292 חדשות
המתחם הגדול מבין השלושה הוא מוריה תחתון, הסמוך לפקולטה לרפואה של אוניברסיטת אריאל. כיום קיימות בו 67 דירות בבניינים טרומיים בני ארבע קומות. התוכנית מציעה להקים במקומם 540 יחידות דיור בשישה בניינים בני 16 עד 25 קומות, לצד חזית מסחרית. התוכנית אושרה להפקדה במאי 2025 ונמצאת בהליכי התכנון.
במתחם גלבוע, ממערב לאוניברסיטה, קיימות כיום 40 דירות. במקומן מוצעות 320 יחידות דיור בשישה בניינים, שניים מהם בעירוב שימושים, לצד חזית מסחרית לכיוון האוניברסיטה. התוכנית אושרה להפקדה בספטמבר 2025.
במוריה עליון קיימות 54 דירות בחמישה בניינים טרומיים, ובמקומן מוצעת הקמת 432 יחידות דיור בשישה מבנים בני 16 קומות.
מוריה עליון נבחר גם לאחד משמונת המתחמים הראשונים בישראל שיקודמו במסלול המואץ החדש של מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמטרתו להביא תוכניות פינוי־בינוי לאישור בתוך כ־18 חודשים.
חשוב להדגיש כי 18 החודשים מתייחסים ליעד לאישור התוכנית ולא לביצוע הפרויקט או למסירת הדירות. גם לאחר אישור תוכנית נדרשים הליכי רישוי, מימון, תכנון מפורט וביצוע.
"התהליך היה ממש ממש מהיר"
מי שמלווה את בעלי הדירות בשלושת המתחמים הוא משרד עורכי הדין שלומוביץ סורקין ושות', המתמחה בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית.
עו"ד אדם סורקין, שותף מנהל במשרד, מלווה את המהלך כבר מספר שנים ומצביע על קצב התקדמות יוצא דופן ביחס למה שמוכר מפרויקטי פינוי־בינוי רבים במרכז הארץ.
"התהליך היה ממש ממש מהיר", אומר סורקין בשיחה עם מיקומי. לדבריו, מדובר ב"אלה התוכניות הראשונות שאושרו או יאושרו באריאל".
סורקין מדגיש גם את המיקום של שלושת המתחמים: "ממש מול האוניברסיטה, פריים לוקיישן".
המיקום אכן מעניק למהלך משמעות החורגת מבניית דירות בלבד. שלושת המתחמים נמצאים בסביבת אוניברסיטת אריאל והפקולטה לרפואה, והתוכניות כוללות לצד מגורים גם מסחר ותעסוקה ושימושים הקשורים לפעילות האוניברסיטה.
הרשות המקומית רוצה התחדשות
לדברי סורקין, אחד הגורמים שאפשרו לתוכניות להתקדם במהירות יחסית הוא היחס של הרשות המקומית להתחדשות העירונית. לדבריו, הרשות המקומית תומכת מאוד בקידום ההתחדשות, בין היתר בשל המחסור ביחידות דיור בעיר והצורך ביצירת היצע חדש.
זו נקודה משמעותית. בערים רבות במרכז הארץ המחלוקת אינה רק בין בעלי דירות ליזם, אלא גם סביב עמדת הרשות המקומית: כמה יחידות לאשר, כמה קומות לבנות והאם התשתיות העירוניות מסוגלות להתמודד עם תוספת האוכלוסייה. באריאל, לפחות בשלושת המתחמים האלה, נראה כי ההתחדשות נתפסת גם ככלי להגדלת היצע המגורים בתוך המרקם הקיים.
שלומוביץ סורקין: בצד של בעלי הדירות
משרד שלומוביץ סורקין ושות' הוקם בשנת 1995 ועוסק במקרקעין ובהתחדשות עירונית. בשנים האחרונות הפך ייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית לאחד מתחומי הפעילות המרכזיים שלו. למשרד מדיניות ברורה בתחום: ייצוג בעלי דירות בלבד ולא יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. ההפרדה נועדה למנוע ניגודי עניינים ולהבטיח כי המשרד המלווה את בעלי הזכויות פועל עבורם בלבד.
סורקין עצמו מתמחה בעסקאות מקרקעין ובהתחדשות עירונית ומלווה בעלי זכויות משלב המשא ומתן הראשוני ועד להשלמת העסקה. באריאל המשרד מייצג במקביל את בעלי הדירות בשלושת המתחמים: 67 דירות במוריה תחתון, 54 במוריה עליון ו־40 בגלבוע.
בסך הכול מדובר בבעלי הזכויות ב־161 הדירות שעל בסיסן מתוכננות כמעט 1,300 יחידות דיור חדשות.
"התחלנו את התהליך הזה לפני כמה שנים"
לדברי סורקין, העבודה על המתחמים לא החלה בעקבות הכותרות האחרונות.
"אנחנו בעצם התחלנו את התהליך הזה לפני כמה שנים", הוא מספר.
המשמעות היא שבעלי הדירות והצוות המקצועי המלווים אותם נמצאים בתוך המהלך עוד מהשלבים שבהם ההתחדשות העירונית באריאל הייתה רעיון חדש יחסית, ולא לאחר שהתוכניות כבר הגיעו לשלבים מתקדמים.
ייצוג בעלי דירות בפינוי־בינוי מתחיל בדרך כלל בהתארגנות בעלי הזכויות והקמת נציגות, ממשיך בבחירת היזם ובניהול המשא ומתן ומגיע להסכם מפורט שאמור ללוות את הדיירים במשך שנים.
ההסכם צריך לתת מענה לא רק לשאלה כמה מטרים יתווספו לדירה, אלא גם למפרט הדירה החדשה, חניה ומחסן ככל שנכללים בתמורה, מנגנוני בחירת הדירות, שכר הדירה בתקופת הפינוי, הוצאות המעבר, ערבויות וביטחונות, לוחות זמנים ומנגנוני הגנה במקרה של עיכובים. עבור כל אחד מבעלי הזכויות, מאחורי המספרים הגדולים נמצא בסופו של דבר הבית שלו.
מעטפת מקצועית מטעם בעלי הדירות
לצד הייצוג המשפטי של שלומוביץ סורקין ושות', בעלי הדירות נעזרים גם בפיקוח הנדסי מטעמם. הפיקוח על הבנייה בשלושת המתחמים מתחלק בין חברת יגאל אלון לבין חברת פרו הנדסה.
תפקיד המפקחים הוא לייצג את האינטרס ההנדסי של בעלי הדירות מול היזם ואנשי המקצוע – החל מבחינת התכנון והמפרט הטכני ועד לבקרה על הביצוע והדירות שיימסרו לבעלי הזכויות בהמשך הדרך.
בפרויקט שבו בעל הדירה מוסר את ביתו הקיים וממתין במשך שנים לדירה חדשה, מדובר בחלק משמעותי ממערך ההגנות של הדיירים.
למה דווקא עכשיו?
הכניסה של הפינוי־בינוי לאריאל מתרחשת בנקודת זמן מעניינת. מצד אחד, קיים צורך בהגדלת היצע הדיור. מצד שני, סביב אוניברסיטת אריאל קיים מוקד עירוני שמייצר ביקוש למגורים, שירותים, מסחר ותעסוקה. אל אלה מצטרפת התבגרותם של בנייני המגורים הוותיקים בעיר והצורך לחדש אותם. השילוב בין שלושת הגורמים מאפשר לתוכניות להציע לא רק החלפה של בניין ישן בחדש, אלא שינוי של מתחמים שלמים.
מארבע קומות ל־25: אריאל משנה קנה מידה
השינוי הפיזי צפוי להיות דרמטי במיוחד במוריה תחתון. בניינים טרומיים בני ארבע קומות אמורים לפנות את מקומם למבנים שיגיעו עד 25 קומות. זהו לא רק שינוי בגובה. מדובר במעבר מסוג אחד של עירוניות לאחר: יותר דירות על אותה יחידת קרקע, מסחר בקומת הרחוב, שימושים נוספים ויצירת מוקד עירוני צפוף סביב האוניברסיטה.
גם המכפיל – שמונה דירות חדשות על כל דירה קיימת – ממחיש עד כמה גדול השינוי המתוכנן.
תחילתו של שוק חדש
עוד מוקדם לדעת מתי יעלו הדחפורים לקרקע. אישור תוכנית אינו היתר בנייה, ובדרך לביצוע נדרשים עוד שלבים רבים. אבל עצם קידומן במקביל של שלוש תוכניות בהיקף כולל של כמעט 1,300 דירות כבר הופך את האירוע למשמעותי עבור שוק הנדל"ן המקומי.
"אנחנו שמחים לקחת חלק בתהליך הזה", מסכם סורקין.
אחרי שנים שבהן פינוי־בינוי היה מזוהה בעיקר עם תל אביב, רמת גן וערי השרון, נראה שגם אריאל מתחילה לגלות את הפוטנציאל שנמצא דווקא בתוך העיר הקיימת.
אם שלושת המתחמים יגיעו לביצוע, הם לא רק ישנו את קו הרקיע מול האוניברסיטה. הם עשויים להיזכר כפרויקטים שפתחו את עידן ההתחדשות העירונית של אריאל.
