דווקא בשנה שבה שוק הנדל"ן הישראלי מתמודד עם האטה, מחסור בכוח אדם, עלויות מימון גבוהות ואי־ודאות, כמה מערי השרון מציגות תמונה הפוכה לחלוטין.
נתוני התחלות הבנייה החדשים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המתייחסים לתקופה שבין יולי 2025 ליוני 2026, חושפים זינוק חריג במיוחד בכפר סבא ובהרצליה, לצד המשך בנייה בהיקפים גבוהים בנתניה.
מנגד, התמונה אינה אחידה: רעננה אינה שותפה לזינוק הנוכחי, אף שבשטח מקודמים בה שורה ארוכה של פרויקטים ותוכניות שעשויים להיכנס לנתוני הביצוע בשנים הבאות.
ישראל מאטה – השרון בחלקו מאיץ
ברמה הארצית החלה במהלך 12 החודשים האחרונים בנייתן של כ־76,040 דירות – ירידה של 7% לעומת 12 החודשים שקדמו להם.
ברבעון השני של 2026 לבדו החלה בנייתן של 17,866 דירות, ירידה של כ־10.2% לעומת הרבעון המקביל אשתקד וכ־9.5% לעומת הרבעון הראשון של השנה. זהו גם הנתון הרבעוני הנמוך ביותר שנרשם בשנתיים האחרונות.
גם ההתחדשות העירונית, שהפכה בשנים האחרונות לאחד ממנועי הבנייה המרכזיים באזורי הביקוש, רשמה האטה. ברבעון השני החלו להיבנות 4,871 דירות במסגרת מסלולי ההתחדשות השונים – ירידה של קרוב ל־23% לעומת הרבעון המקביל ב־2025.
במקביל להאטה בהתחלות החדשות, ישראל מחזיקה מלאי גדול של דירות שכבר נמצאות בביצוע: בסוף יוני היו בבנייה פעילה כ־217.2 אלף דירות, לעומת כ־201.7 אלף שנה קודם לכן.
ובתוך התמונה הארצית הזאת, כמה מערי השרון בולטות מאוד.
כפר סבא: מ־154 ל־983 התחלות בנייה
הנתון הבולט ביותר באזור מגיע מכפר סבא.
בין יולי 2025 ליוני 2026 החלה בעיר בנייתן של 983 דירות, לעומת 154 בלבד ב־12 החודשים הקודמים.
מדובר בזינוק של 538.3% – שיעור העלייה הגבוה ביותר מבין הערים שבהן החלה בנייתן של לפחות 500 דירות בתקופה שנבדקה.
זהו שינוי משמעותי עבור עיר שבה במשך שנים חלק גדול מהשיח הנדל"ני עסק בתוכניות עתידיות ובהתחדשות שעדיין ממתינה למימוש. הנתון החדש מלמד שחלק משמעותי מהפעילות כבר עבר משולחנות התכנון אל אתרי הבנייה.
עם זאת, חשוב להבחין בין הנתון הסטטיסטי לבין הפרויקטים שמיקומי מסקר. הלמ"ס סופרת את הדירות שבנייתן החלה בפועל בתקופה הנבדקת, ולכן לא ניתן לייחס את 983 הדירות לפרויקט מסוים ללא נתוני פרויקטים מפורטים.
מה שכן ניתן לראות הוא שהזינוק מתרחש במקביל למעבר רחב יותר של כפר סבא מתכנון לביצוע.
בקיץ האחרון, למשל, נהרסו שלושה בניינים ברחוב חבצלת השרון 7, 9 ו־11 במסגרת פרויקט של קידר מבנים. 28 דירות ישנות יוחלפו ב־81 דירות חדשות.
גם פרויקט תקומה, אחד ממיזמי הפינוי־בינוי הגדולים בעיר, הגיע השנה לצומת משמעותי. התוכנית כוללת הריסת 294 דירות והקמת 1,068 דירות חדשות. השלב הראשון כבר הגיע לאכלוס, ובמקביל אושר שינוי בשלביות שנועד לאפשר את המשך ביצוע הפרויקט.
וזה כנראה עוד לא סוף הסיפור של כפר סבא
הנתון של 983 התחלות בנייה מספר מה קרה בשנה שחלפה. אבל הצינור התכנוני והשיווקי של כפר סבא מצביע על פוטנציאל להמשך בנייה משמעותית.
המוקד הגדול ביותר הוא קריית הצעירים.
בהגרלת "דירה בהנחה" הוצעו בכפר סבא 1,045 יחידות דיור בקריית הצעירים, כאשר מחציתן הוקצו למשרתי מילואים פעילים. הביקוש היה עצום: יותר מ־33 אלף נרשמים ביקשו לזכות בדירה בעיר.
חשוב להדגיש: הדירות האלה אינן בהכרח חלק מ־983 התחלות הבנייה שכבר נרשמו. מדובר במלאי עתידי שעשוי להזין את נתוני הבנייה של השנים הבאות.
במקביל ממשיכה להתקדם גם ההתחדשות במרכז העיר, לצד שורה של מתחמים נוספים שנמצאים בשלבי תכנון, רישוי וביצוע.
כך שהסיפור הכפר־סבאי הוא כפול: זינוק בביצוע שכבר התרחש – ולצדו מלאי משמעותי נוסף שממתין מעבר לפינה.
הרצליה: כמעט פי שלושה בתוך שנה
גם בהרצליה הנתונים חריגים.
במהלך 12 החודשים האחרונים החלה בנייתן של 1,898 דירות, לעומת 694 דירות בתקופה הקודמת – עלייה של 173.5%.
כלומר, בתוך שנה כמעט שילשה הרצליה את מספר הדירות שנכנסו לביצוע.
וגם כאן, מה שכבר נבנה הוא רק חלק מהתמונה.
אחד המהלכים המשמעותיים ביותר שמתקדמים כעת בעיר הוא תוכנית מתחם בן גוריון, שעליה דיווחנו בהרחבה במיקומי.
התוכנית משתרעת על כ־89 דונם ומציעה להרוס 368 דירות קיימות ולהקים במקומן כ־1,339 דירות חדשות, לצד מסחר, תעסוקה, שטחים ציבוריים ו־120 יחידות דיור להשכרה. הבינוי המתוכנן מגיע עד 25 קומות.
לפרויקט הזה משמעות נוספת: הוא נמצא בטבעת הראשונה של תמ"א 70 סביב תחנת המטרו המתוכננת בבן גוריון.
כלומר, 1,898 התחלות הבנייה שנרשמו בשנה האחרונה אינן מספרות את מלוא הסיפור של הרצליה. במקביל לבנייה שכבר מתבצעת, העיר מקדמת דור נוסף של תוכניות גדולות סביב צירי התחבורה העתידיים.
נתניה: יותר מ־2,200 דירות בשנה
במספרים מוחלטים נתניה ממשיכה להיות אחת מערי הבנייה הבולטות באזור השרון.
בין יולי 2025 ליוני 2026 החלה בעיר בנייתן של 2,224 דירות, עלייה של 63.2% לעומת 12 החודשים הקודמים.
נתניה מדורגת בין הערים המובילות בישראל במספר התחלות הבנייה בתקופה שנבדקה.
המספר ממחיש את ההבדל בין נתניה לבין ערי השרון הקטנות יותר: בעיר מתקיימים בעת ובעונה אחת מתחמי בנייה חדשים, פרויקטים של התחדשות עירונית ובנייה לגובה, ולכן היקפי הביצוע המוחלטים גבוהים במיוחד.
ומה קורה ברעננה?
וכאן מגיעה התמונה המורכבת יותר.
בניגוד לכפר סבא ולהרצליה, רעננה אינה נמצאת בגל הזינוק הנוכחי של התחלות הבנייה.
אבל מי שעוקב אחרי ההתפתחויות בעיר בחודשים האחרונים רואה לא מעט מנופים – ובעיקר לא מעט פרויקטים שעוברים עכשיו מתכנון לביצוע.
בין היתר מקודמים או מבוצעים בעיר פרויקטים ברחובות המעלות, לוי אשכול, מכבי ורמב"ם, לצד תוכניות התחדשות נוספות.
במקביל, הסכם הגג של רעננה צפוי להוסיף לעיר אלפי יחידות דיור בשנים הבאות, והעיר עומדת בפני שינוי תכנוני משמעותי נוסף סביב המטרו ותמ"א 70.
לכן יהיה מוקדם להסיק מנתון של שנה אחת שרעננה "נעצרת".
התחלות בנייה הן מדד של נקודת זמן: תוכנית יכולה להימצא במשך שנים בקידום סטטוטורי, לעבור להיתר, להריסה ורק לאחר מכן להיספר כהתחלת בנייה. הפער בין הערים עשוי לכן לשקף גם את השלב השונה שבו נמצא מחזור הפיתוח שלהן.
הוד השרון: צריך להמתין לגל הבא
הוד השרון אינה מופיעה בין הערים הבולטות בטבלת הערים שבהן נרשמו לפחות 500 התחלות בנייה בפרסום הנוכחי, ולכן אין מקום להצמיד לה מספר שאינו מופיע בנתונים שפורסמו.
אבל גם שם נראית בשטח תנועה.
רק השבוע הפכו הבניינים ברחוב יסוד המעלה 19–23 לזירת תרגיל של כוחות הביטחון רגע לפני הריסתם במסגרת פרויקט פינוי־בינוי של חברת בן שלום.
במקביל מקודמות בעיר תוכניות רחבות בהרבה – בהן תוכנית 1202 – נוף ירקון, לצד ההתחדשות המתוכננת במרכז רמתיים.
גם כאן, חלק גדול מהסיפור אינו נמצא עדיין בטבלת התחלות הבנייה – אלא בצינור שמוביל אליה.
שתי מהירויות של שוק אחד
נתוני הלמ"ס מחדדים תופעה מעניינת.
מצד אחד, השוק הארצי מאט: התחלות הבנייה ירדו וההתחדשות העירונית רשמה ירידה חדה ברבעון האחרון.
מצד שני, בחלק מערי השרון מתרחש בדיוק עכשיו גל ביצוע משמעותי.
- כפר סבא: 983 התחלות בנייה – זינוק של 538.3%.
- הרצליה: 1,898 התחלות – זינוק של 173.5%.
- נתניה: 2,224 התחלות – עלייה של 63.2%.
ומעבר למספרים שכבר נספרו, נמצאות אלפי יחידות דיור נוספות בשלבי תכנון, שיווק, רישוי והתחדשות.
זו אולי הנקודה החשובה ביותר שעולה מהנתונים: מפת הבנייה של השרון אינה אחידה.
יש ערים שנמצאות כעת בשיאו של גל ביצוע, ואחרות שבהן הגל הבא עדיין מתבשל בוועדות התכנון ובאתרי ההריסה.
ובשנים הקרובות נכנס למשוואה גורם נוסף שעשוי לשנות אותה מהיסוד: המטרו ותמ"א 70.
אם התוכניות סביב התחנות המתוכננות יתממשו, השאלה כבר לא תהיה רק איזו עיר מובילה במספר התחלות הבנייה בשנה מסוימת – אלא כיצד אלפי הדירות החדשות ישנו את קו הרקיע, התשתיות, התחבורה ואופי החיים בערי השרון.
מקור הנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נתוני התחלות וגמר בנייה יולי 2025–יוני 2026. עיבוד והקשר מקומי: מיקומי.
