בשנים האחרונות אנו עדים למגמה הולכת וגוברת של התערבות יתר מצד רשויות מקומיות בתחום ההתחדשות העירונית. תחת האצטלה המוצדקת כשלעצמה של תכנון עירוני מושכל, מנסות חלק מהרשויות להכתיב מראש גבולות נוקשים למשא ומתן העסקי והקנייני שבין בעלי הדירות ליזמים.
החלטתו המהדהדת של בית המשפט המחוזי (עת"מ 47003-01-26) מציבה גבול משפטי ברור: עירייה אינה יכולה לפגוע בחופש החוזים ובזכויות הקניין ללא מקור סמכות מפורש בדין.
המקרה הנתנייתי: תקרת זכוכית לתמורות
שורשי המחלוקת נעוצים במסמך מדיניות של עיריית נתניה משנת 2019, אשר קבע נורמה גורפת שלפיה תוספת השטח ל"דירות התמורה", שלהן זכאים בעלי הדירות הקיימות בפרויקטים של פינוי-בינוי, לא תעלה על 12 מ"ר שטח עיקרי, בתוספת 12 מ"ר מרפסת, מעבר להיתר הקיים ובכפוף למינימום של 60 מ"ר לדירה.
על פניו, היגיון הרשות מובן – למנוע "סחטנות" של דיירים ולשמור על כלכליות הפרויקטים. אולם כאשר מסמך המדיניות מוטמע הלכה למעשה בתקנוני תוכניות הפינוי-בינוי, כמו בתוכנית 408-0954123 בשכונת דורה–רמת ידין, הגבול בין הוראה תכנונית נורמטיבית לבין הוראה קניינית מחייבת, המגבילה את חופש החוזים, מיטשטש עד כדי היעלמות.
כשבית המשפט שואל: "מכוח מה?"
כאשר בעלי הדירות, באמצעות עו"ד משה בן אהרן ועו"ד אילן שלומוביץ ממשרד שלומוביץ-סורקין ושות', עתרו לבית המשפט המחוזי בלוד, לאחר שטענותיהם נדחו בוועדה המקומית ובוועדת הערר, כב' השופט מוטי פירר לא חסך מהרשות את השאלות הקשות.
מתוך פרוטוקול הדיון בבית המשפט המחוזי עולה תמליל נוקב, החושף את היעדר הבסיס המשפטי לעמדת העירייה:
כב' השופט מוטי פירר:
"מכוח מה אפשר להגביל?… האם מדיניות יכולה לומר שבעסקאות קומבינציה בעיר היחסים יהיו 70/30? אני לא מאפשרת לאנשים… מה אכפת לכם? אתם אומרים מה צריך לבנות, זה מה שייבנה. איך יחלקו ביניהם?"
נציג העירייה, אמיר חיל:
"…בשביל זה נועד מסמך מדיניות התמורה… הוא נועד, בין היתר, להגביל את אותו המשא ומתן שינהלו הדיירים מול היזם."
כב' השופט מוטי פירר:
"איך מדיניות תמורה יכולה להגביל, משפטית? עכשיו אני שואל משפטית – איך מדיניות עירונית של העירייה יכולה לקבוע מערכת יחסים קניינית בין צדדים?"
תמליל זה משקף את לב הבעיה: הרשות המקומית נטלה לעצמה תפקיד של "אפוטרופוס" על בעלי הדירות ועל היזמים, תוך שהיא מנכסת לעצמה סמכויות להתערב בחלוקת העושר הנוצר מהפרויקט.
שתי השאלות הנוקבות שהציב בית המשפט לוועדת הערר
- השאלה הפרשנית: כיצד יש לפרש את הוראות התוכנית? האם הגדרת דירות התמורה היא הוראה קניינית מחייבת, השוללת משא ומתן בין היזם לדיירים, או שמא מדובר בסיווג תכנוני בלבד של תמהיל הדירות?
- השאלה המשפטית: ככל שמדובר בהוראה קניינית הכופה את עצמה על היחסים החוזיים בין היזם לדיירים – האם מוסמכת הוועדה המקומית לקבוע הוראה קניינית כזו בגוף התוכנית, ומהו הבסיס המשפטי לכך?
הפתרון התכנוני כבר קיים: תקן 21
כפי שמבהיר השמאי ועו"ד משה בן אהרן, לוועדות התכנון כבר עומד כלי מקצועי ומאוזן לבחינת כלכליותם של פרויקטים – תקן 21.
תפקידה של ועדת התכנון הוא לוודא שהפרויקט יציב, ישים וכולל את התשתיות הנדרשות לעיר. אולם משהובטחה הישימות התכנונית והכלכלית, אין לוועדה עניין או סמכות להתערב בתוכן ההסכם החוזי שבין הצדדים.
עו"ד ירון שלומוביץ:
"זו זכות גדולה עבורנו להוביל את המאבק ההיסטורי להגנה על זכויות בעלי הדירות בשכונת דורה ובנתניה. החלטת בית המשפט משדרת לרשויות את המסר שהגבלת הזכות הבסיסית של בעלי הדירות להגדיל את התמורות שלהם אינה חוקית, ולכל הפחות מחייבת דיון מעמיק.
בית המשפט קבע כי גם אם לעמנואל זגדון לא קוראים אילון מאסק או ג'ף בזוס, עדיין עומדת לו הזכות לנהל משא ומתן על גובה התמורות שלו. אנו נמשיך להיאבק עבור בעלי הדירות במאבק הצודק להגנה על זכותם הקניינית."
שמאי הבעלים משה בן אהרן, אשר שימש לצד באי כוח הבעלים גם כעורך דין מייצג בתיק:
"ראוי כי שאלת 'כלכלת התמורות' בפרויקטים בעיר תיבחן על ידי הצדדים, בליווי היועצים מטעמם, ולא תיקבע על ידי ועדת התכנון. הגיע הזמן שכולם יבינו שלצד התועלת התכנונית, תפקידן של ועדות התכנון הוא גם להגן על בעלי הדירות. הגבלת התמורות בכל העיר באופן גורף היא החלטה שגויה מיסודה."
סיכום ומבט לעתיד
החלטת בית המשפט המחוזי להחזיר את הדיון לוועדת הערר, תוך הצגת שאלות משפטיות נוקבות, היא ניצחון חשוב לשלטון החוק, לחופש החוזים ולזכויות הקניין של בעלי הדירות.
התחדשות עירונית אינה יכולה להתנהל במעמד צד אחד, שבו העירייה מכתיבה את כללי המשחק הקנייני בין אנשים פרטיים ליזמים.
יש לקוות כי המקרה הנתנייתי ישמש תמרור אזהרה לכלל הרשויות המקומיות בישראל: תכנון עירוני – כן; התערבות דורסנית בחוזים ובזכויות קניין – לא.
