עוד מקום מוכר בהרצליה בדרך להיעלם? התוכנית שתהפוך את הקאנטרי הוותיק ל־300 יחידות דיור מוגן

אלא שעיריית הרצליה מתנגדת למהלך. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה־כפר שמריהו החליטה להתנגד לתוכנית וקראה לוועדה המחוזית שלא לאשר אותה במתכונתה הנוכחית.

יותר מ־32 אלף מ"ר במקום הקאנטרי הוותיק

התוכנית, הר/2566, משתרעת על שטח של כ־8.1 דונם בין הרחובות השופטים, המקובלים, אברהם שטרן והתנאים, סמוך לגבול רמת השרון.

על פי התכנון המוצע, במתחם ייבנו כ־32,400 מ"ר, ובהם כ־300 יחידות דיור מוגן ומחלקה סיעודית. לצדן מתוכננים כ־1,250 מ"ר של שטחי מסחר וחנויות וכ־2,000 מ"ר שיוקצו לקאנטרי חדש.

הקאנטרי החדש לא יפעל עוד כמתחם פתוח ונפרד כפי שהוא מוכר כיום, אלא יהיה חלק מהפרויקט הבנוי. השטח הציבורי הפתוח שיישאר במתחם יהיה קטן משני דונמים.

אם תאושר התוכנית, הבריכה והמגרשים הקיימים ייהרסו, והמתחם השכונתי הוותיק יהפוך לפרויקט בנוי ואינטנסיבי בהרבה.

הדיור המוגן מתרחב, והיזמים מזהים את הביקוש

התוכנית בנווה אמירים אינה מנותקת ממגמה רחבה יותר בשוק הנדל"ן. בשנים האחרונות מקודמים בישראל יותר ויותר פרויקטים של דיור מוגן, במיוחד בערים מבוקשות במרכז הארץ ובסמוך למרכזי מסחר, תרבות, רפואה ותחבורה ציבורית.

הסיבה המרכזית היא השינוי הדמוגרפי. בסוף שנת 2024 חיו בישראל כ־1.286 מיליון בני 65 ומעלה, שהיוו כ־13.1% מאוכלוסיית המדינה. לפי תחזיות האוכלוסייה, עד שנת 2040 צפוי מספרם להגיע לכ־1.9 מיליון.

לצד הגידול במספר האזרחים הוותיקים, משתנים גם דפוסי הביקוש. בני הגיל השלישי של היום מחפשים לא רק פתרון מגורים, אלא סביבת חיים עצמאית הכוללת פעילויות תרבות ופנאי, שירותי בריאות, מסחר, קהילה ונגישות לתחבורה ציבורית.

עבור חלקם, המיקום הוא מרכיב מרכזי בהחלטה. רבים מבקשים להישאר בקרבת בני המשפחה, להמשיך להתגורר באזור המוכר להם ולא לעבור למתחמים מרוחקים בשולי הערים.

עבור היזמים מדובר בשוק בעל פוטנציאל משמעותי: אוכלוסייה שהולכת וגדלה, ביקוש למתחמים ברמה גבוהה וקרקעות עירוניות שניתן לנצל באופן אינטנסיבי יותר. לכן, מתחמי ספורט, מוסדות ותיקים וקרקעות הנמצאות באזורים מבוקשים הופכים ליעדים אטרקטיביים לקידום תוכניות דיור מוגן.

עם זאת, אף שמספר בני הגיל השלישי גדל, שיעור המתגוררים בדיור מוגן פרטי עדיין נמוך יחסית. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, רק כ־1.6% מהדירות שבהן רשום מחזיק בן 65 ומעלה הן במסגרת דיור מוגן פרטי. מבחינת היזמים, הנתון הזה מעיד על פוטנציאל להתרחבות; מבחינת הרשויות, הוא מחייב לבחון היטב היכן נכון להקים את המתחמים ובאיזה היקף.

אבל המחלוקת בהרצליה אינה רק על דיור מוגן

בעירייה לא שוללים את הצורך בפתרונות מגורים נוספים לבני הגיל השלישי. ההתנגדות נוגעת בעיקר למיקום התוכנית ולעיתוי שבו היא מקודמת.

מתחם נווה אמירים נמצא בסמוך לתחנת המטרו M1 המתוכננת בשדרות בן־גוריון. מדובר באזור שצפוי לעבור שינוי משמעותי עם הקמת מערכת המטרו ולהפוך לאחד המוקדים האסטרטגיים בדרום־מזרח הרצליה.

הקרבה לתחנה עתידית מגדילה את ערך הקרקע ואת האפשרות לבנות בצפיפות גבוהה יותר, אך גם מעוררת שאלות לגבי צורכי הציבור: כמה שטחים יוקצו למגורים, כמה לתעסוקה ולמסחר, היכן יוקמו מוסדות ציבור ואילו שטחים פתוחים יישמרו עבור תושבי האזור.

בעיריית הרצליה טוענים כי אישור תוכנית פרטית ונקודתית בשלב הזה עלול לקבוע עובדות בשטח עוד לפני שהושלמה המדיניות העירונית לכל סביבת התחנה.

העירייה: המתחם הוא חלק מ"טבעת המטרו"

לפי עמדת הוועדה המקומית, מתחם נווה אמירים אינו יכול להיבחן רק לפי גבולות שמונת הדונמים שעליהם פועל כיום הקאנטרי. העירייה רואה בו חלק ממרחב רחב יותר המושפע מתכנון המטרו ומעקרונות תמ"א 70.

לכן מבקשת העירייה לבחון את עתידו במסגרת תכנון כולל, שיקבע את חלוקת השימושים באזור ויבטיח מענה למגורים, לתעסוקה, למסחר, לשירותים עירוניים, למבני ציבור ולשטחים פתוחים.

מבחינת העירייה, אישור פרויקט בהיקף של עשרות אלפי מטרים רבועים עלול לצמצם את הגמישות התכנונית בעתיד ולמנוע שימושים ציבוריים או עירוניים אחרים שהאזור עשוי להזדקק להם.

הקרב על הקרקעות ליד המטרו כבר החל

המאבק סביב קאנטרי נווה אמירים משקף שאלה רחבה שמעסיקה כיום רשויות מקומיות רבות במרכז הארץ: מי יקבע כיצד ינוצלו הקרקעות הסמוכות לתחנות המטרו העתידיות?

מצד אחד ניצבים בעלי קרקעות ויזמים המבקשים לקדם תוכניות כבר עכשיו ולנצל את פוטנציאל הבנייה שמייצרת הקרבה למערכת הסעת ההמונים. מצד שני ניצבות הרשויות, שמבקשות להמתין לתכנון כולל ולאפשר חלוקה מאוזנת יותר של זכויות הבנייה והשימושים הציבוריים.

המחלוקת מתחדדת כאשר מדובר בקרקע המשמשת כיום את הציבור. במקרה של נווה אמירים, התוכנית אינה מציעה לבטל לחלוטין את פעילות הקאנטרי, אך היא משנה את אופיו: ממתחם ספורט ופנאי שכונתי פתוח יחסית, לקאנטרי המשולב בתוך פרויקט דיור מוגן, מסחר ושירותים.

השאלה שתעמוד בפני מוסדות התכנון תהיה האם השילוב המוצע נותן מענה מספק לצורכי הציבור, או שמא הקרקע יכולה למלא בעתיד תפקיד משמעותי יותר במסגרת תכנון כל אזור המטרו.

דיור מוגן במיקום מבוקש מול צורכי השכונה

לתוכנית יש גם יתרונות תכנוניים אפשריים. דיור מוגן ליד תחנת מטרו עשוי לאפשר לדיירים להתנייד ללא תלות ברכב פרטי, להגיע בקלות למרכזי בריאות, תרבות ומסחר ולחיות בסביבה עירונית פעילה.

מנגד, פרויקט הכולל כ־300 יחידות, מחלקה סיעודית ושטחי מסחר צפוי לייצר תנועה נוספת, פעילות תפעולית ומערך שירותים רחב בלב אזור מגורים ותיק.

תושבי הסביבה עשויים ליהנות ממסחר חדש ומקאנטרי משודרג, אך במקביל לאבד חלק מהאופי הפתוח של המתחם הקיים ולהתמודד עם פרויקט גדול בהרבה מזה שפועל במקום כיום.

זהו למעשה לב המחלוקת: לא האם קיים צורך בדיור מוגן, אלא האם דווקא המתחם הזה, בהיקף המוצע ובעיתוי הנוכחי, הוא המקום הנכון לקדם אותו.

ההכרעה עוברת לוועדה המחוזית

התנגדות הוועדה המקומית אינה מסיימת את הליך התכנון. כעת צפויה הוועדה המחוזית לבחון את התוכנית, את נימוקי היזמים ואת עמדת עיריית הרצליה.

הוועדה המחוזית תוכל לקבל את עמדת העירייה ולעצור את קידום התוכנית, לדרוש שינויים משמעותיים או לאפשר לה להמשיך לשלב הבא למרות ההתנגדות המקומית.

אם התוכנית תאושר, אחד ממתחמי הספורט הוותיקים והמוכרים בהרצליה יפנה את מקומו לפרויקט דיור מוגן רחב היקף. אם תידחה, עתיד הקרקע ייקבע ככל הנראה במסגרת מסמך המדיניות הכולל לסביבת המטרו.

כך או כך, ההכרעה לא תעסוק רק בעתיד הבריכה והמגרשים של קאנטרי נווה אמירים. היא עשויה לסמן כיצד תתמודד הרצליה עם שניים מהשינויים הגדולים של השנים הבאות: הזדקנות האוכלוסייה מצד אחד, ופיתוח מתחמי המטרו מצד שני.