תוכניות המטרו ותמ"א 70 עומדות לשנות באופן דרמטי אזורים שלמים בגוש דן ובשרון. במקום שבו עומדים היום בניינים ותיקים בני שלוש וארבע קומות, מתוכננים מתחמים צפופים בהרבה, עם אלפי יחידות דיור, מגדלים, מסחר, תעסוקה ומרחב ציבורי חדש.
עבור בעלי הדירות זו עשויה להיראות כמו בשורה פשוטה: יותר זכויות בנייה, יותר כדאיות כלכלית ולכן גם תמורה טובה יותר לדירה הקיימת.
אלא שהמציאות מורכבת הרבה יותר.
דווקא במתחמים המושפעים מתמ"א 70 ומהמטרו, בעלי הדירות צריכים להבין שהקרקע שעליה נמצא הבית שלהם נכנסת לעולם תכנוני חדש – ועמו משתנים גם מערכת היחסים מול היזמים, לוחות הזמנים, הסיכונים והדרך שבה נכון לנהל את ההתחדשות העירונית.
בן גוריון בהרצליה הוא דוגמה מצוינת
תוכנית מתחם בן גוריון בהרצליה, שעליה פורסם במיקומי, ממחישה היטב את השינוי.
במתחם קיימות כיום 368 יחידות דיור, והתוכנית מציעה להרוס אותן ולהקים במקומן כ־1,339 יחידות דיור חדשות, לצד מסחר, תעסוקה, שטחים ומבני ציבור. בתוך תחום התוכנית מתוכננת תחנת המטרו בן גוריון, והמתחם נמצא בתחום ההשפעה של תמ"א 70.
אבל הפרט המעניין ביותר מבחינת בעלי הדירות אינו רק מספר הדירות החדשות.
בהחלטה לקדם את התוכנית נקבעה שלביות הקושרת בין היקף המימוש לבין התקדמות פתרונות התחבורה. בשלב הראשון ניתן יהיה להתקדם עד 310 יחידות דיור בכפוף לחיבור דרך אמנון ליפקין שחק לדרך ירושלים, ואילו התקדמות נוספת עד 580 יחידות הותנתה בקיומו של אחד מכמה פתרונות תחבורתיים שנקבעו, ובהם התקדמות המטרו או חלופות תחבורה ציבורית אחרות.
כלומר, גם כאשר קיימת תוכנית שמאפשרת בנייה משמעותית, אין פירוש הדבר שניתן יהיה לממש את מלוא הזכויות מיד.
וזו נקודה שבעלי דירות חייבים להבין.
יותר זכויות לא בהכרח שוות יותר תמורה
אחת הטעויות האפשריות של בעלי נכסים בסביבת המטרו היא להסתכל על מספר יחידות הדיור שמאפשרת התוכנית ולעשות חשבון פשוט: אם ניתן לבנות הרבה יותר דירות, גם התמורה שלנו צריכה לגדול בהתאם.
כך לא נכון לבחון עסקת התחדשות עירונית.
פרויקט צריך לשאת עלויות רבות: פינוי הדיירים, שכר דירה בתקופת הבנייה, הריסה, בנייה, מימון, מיסוי, מטלות ציבוריות, תשתיות, ערבויות ועלויות נוספות. לכך מצטרפים אי־ודאות תכנונית ולוחות זמנים שעשויים להיות ארוכים.
בסביבת המטרו נוסף משתנה משמעותי נוסף: לעיתים קיימת תלות בין מימוש זכויות הבנייה לבין הקמת תשתיות שהיזם ובעלי הדירות אינם שולטים במועד ביצוען.
לכן, כאשר בעלי דירות בוחנים הצעה של יזם, השאלה אינה רק "כמה מטרים נקבל", אלא גם מה באמת ניתן לממש, מתי, באילו תנאים ומה יקרה אם אחד התנאים החיצוניים יתעכב.
הסכם טוב צריך להתמודד גם עם מה שעדיין לא קרה
כאשר פרויקט תלוי במטרו, בדרך חדשה או בתשתית תחבורתית אחרת, להסכם בין בעלי הדירות ליזם יש חשיבות גדולה במיוחד.
צריך לבחון מראש מה קורה אם לוחות הזמנים משתנים; כמה זמן רשאי היזם להחזיק את בעלי הדירות בהסכם כאשר תנאי תכנוני מהותי אינו מתקיים; באילו נקודות נדרשת בחינה מחודשת של העסקה; ומהם מנגנוני היציאה כאשר המציאות התכנונית משתנה באופן מהותי.
בעלי דירות אינם אמורים להפוך למומחי מטרו או לתכנון עירוני. אבל מי שמייצג אותם צריך להבין שההסכם המשפטי אינו יכול להתקיים במנותק מהתוכנית ומהשלב שבו היא נמצאת.
בפרויקטים כאלה, תכנון ומשפט נפגשים הרבה לפני שמתחילים לבנות.
אל תתנו ליזם להיות הראשון שמארגן אתכם
לתמ"א 70 יש גם השפעה נוספת. עצם פרסומן וקידומן של תוכניות המאפשרות העצמת זכויות סביב תחנות המטרו צפוי להגביר את ההתעניינות של יזמים בבניינים ובמתחמים הנמצאים באזורי ההשפעה.
מבחינת בעלי הדירות, דווקא כאן נדרשת זהירות.
כאשר יזם מגיע לבניין עם הצעה, מצגת והבטחה לתמורה, הוא כבר עשה את שיעורי הבית שלו. בעלי הדירות צריכים להגיע לשולחן כאשר גם הם מאורגנים ומיוצגים.
הסדר הנכון בעיניי הוא הפוך: קודם בעלי הדירות מתארגנים, בוחרים נציגות ובוחרים עורך דין מטעמם – ורק לאחר מכן בוחנים יזמים והצעות.
במתחמים גדולים, שבהם מאות בעלי זכויות ומספר בניינים, החשיבות של התארגנות מוקדמת גדולה עוד יותר.
כוח המיקוח נמצא בהתארגנות
תוכנית שמגדילה זכויות יכולה ליצור תחרות בין יזמים. תחרות כזו עשויה להיות נכס משמעותי עבור בעלי הדירות – אם מנהלים אותה נכון.
במקום לקבל את ההצעה הראשונה שמונחת על השולחן, ניתן לבחון מספר יזמים על בסיס אותם פרמטרים: ניסיון, איתנות פיננסית, ערבויות, מפרט, תמורות, לוחות זמנים, יכולת ביצוע והתמודדות עם הסיכונים הייחודיים של המתחם.
מכרז יזמים אינו רק כלי להשגת עוד מטר או עוד מרפסת. הוא מאפשר לבעלי הדירות להשוות בין היכולת של החברות השונות להוציא פרויקט מורכב לפועל.
במתחמי תמ"א 70, שבהם התכנון עשוי להשתנות והיקפי הבנייה גדולים במיוחד, לעיתים זה חשוב יותר מהבטחה נקודתית לתמורה גבוהה יותר.
תמ"א 70 יכולה להעלות את הפוטנציאל – אבל גם את המורכבות
המטרו הוא הזדמנות אדירה להתחדשות של שכונות ותיקות. הוא מאפשר לתכנן עיר צפופה יותר סביב תחבורה ציבורית, להוסיף אלפי דירות ולחדש בניינים ותשתיות.
אבל מבחינת בעל הדירה הבודד, המילה "מטרו" אינה ערובה לעסקה טובה.
דווקא כאשר הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע גדל, חשוב שבעלי הדירות יבינו טוב יותר מה יש בידיהם ולא ימהרו להעביר את השליטה בתהליך לאחרים.
לפני חתימה צריך לדעת מה התכנון הקיים, מה עדיין בגדר תוכנית עתידית, אילו זכויות ניתנות למימוש, אילו תנאים עלולים לעכב את הפרויקט ומהו הכוח שיש לבעלי הדירות כקבוצה.
תמ"א 70 משנה את מפת התכנון. היא לא צריכה לשנות את העיקרון הבסיסי של התחדשות עירונית: בעלי הדירות הם בעלי הקרקע – ולכן התהליך צריך להתחיל אצלם.
עו"ד ירון שלומוביץ הוא שותף במשרד שלומוביץ, סורקין ושות', העוסק בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי־בינוי.
