האם עירייה רשאית לקבוע לבעלי דירות כמה מטרים יקבלו במסגרת פרויקט פינוי־בינוי, גם כאשר היזם מוכן להעניק להם תמורה גבוהה יותר? השאלה הזאת עמדה במרכזו של מאבק משפטי ממושך בשכונת דורה בנתניה, שהסתיים בהישג משמעותי לבעלי הדירות ועשוי לעורר דיון מחודש בענף ההתחדשות העירונית כולו.
במרכז המאבק עמד מסמך מדיניות של עיריית נתניה משנת 2019, שהגביל את תוספת השטח לדירות התמורה בפרויקטים של התחדשות עירונית ל־12 מ"ר. אלא שבפרויקט בשכונת דורה התברר, על פי הבדיקה השמאית, כי קיימת אפשרות כלכלית להעניק לבעלי הדירות תמורות גבוהות בהרבה.
מי שהובילו את המאבק בשם בעלי הדירות היו עו"ד ושמאי המקרקעין משה בן אהרון ועו"ד ירון שלומוביץ, ממשרד שלומוביץ–סורקין ושות'. לאחר התנגדויות שנדחו, הליכים מול מוסדות התכנון ועתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים, הושגו הסכמות שהביאו להסרת המגבלה בפרויקט המסוים.
בריאיון לדודי גליקו בתוכנית "מדברים מקומי" ברדיו סול, סיפר בן אהרון על המאבק ועל משמעותו האפשרית עבור בעלי דירות ברחבי הארץ.
"לעירייה אין סמכות להתערב בקניין של אנשים"
לדברי בן אהרון, המחלוקת אינה רק על מספר המטרים שיקבלו הדיירים, אלא על שאלה עקרונית: היכן מסתיימת סמכותה התכנונית של הרשות המקומית והיכן מתחילה זכותם של בעלי הנכסים לנהל משא ומתן על רכושם.
"לרשות מקומית אין שום סמכות בעצם בדין להתערב בקניין של אנשים. יש לה סמכות תכנונית, להגביל תכנון, ויש לה שיקולים משלה שהם כבודה במקומם מונח. אבל הסמכות להתערב בכלכלה של הפרויקט, זאת אומרת, איך תהיה החלוקה בין היזם לבין בעלי הדירות, זה לא עניין שלה בכלל".
בן אהרון סיפר כי במהלך ההליך המשפטי העלה השופט מוטי פירר את שאלת מקור הסמכות החוקית להגבלת התמורות. לדבריו, השופט אף השווה את המצב לאפשרות שעירייה תקבע באופן גורף את יחס הקומבינציה בעסקאות נדל"ן בתחומה.
המאבק שהחל ב־2024 והגיע לבית המשפט
המאבק החל כאשר בן אהרון מונה בשנת 2024 לשמאי מטעם בעלי הדירות. במסגרת עבודתו נערכה שומה כלכלית שהצביעה על אפשרות להגדיל את התמורות, מבלי לפגוע בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט.
בעלי הדירות ביקשו למצות את זכויותיהם, אך נתקלו במדיניות העירונית שהגבילה את התמורות. יחד עם עו"ד ירון שלומוביץ הוחלט לצאת למאבק משפטי, אף שהיו מי שהזהירו כי הסיכויים לשנות את המצב נמוכים.
"גם קולגות אמרו לנו: חברים, אין לכם סיכוי. ההגבלה של 12 מטר בנתניה קיימת, שרירה וקיימת, לא יעזור לכם", סיפר בן אהרון.
ההתנגדויות שהוגשו נדחו, ובהמשך נדחתה גם בקשת רשות הערעור. אלא שבעלי הדירות ונציגיהם לא ויתרו והגישו עתירה מנהלית.
לדברי בן אהרון, המשרדים העניקו את הייצוג המשפטי בהליכי התכנון והבנייה במסגרת המאבק ללא שכר טרחה, מתוך מחויבות לעמדת בעלי הדירות.
בעקבות העתירה הורה בית המשפט להשיב את המחלוקת לוועדת הערר. ימים ספורים לפני הדיון המחודש הגיעו הצדדים להסכמות, לאחר שהתברר כי בתוכנית הספציפית התקיים הליך תכנוני עוד לפני אימוץ מסמך המדיניות משנת 2019.
עיריית נתניה הסכימה כי בנסיבות אלה המדיניות אינה חלה על הפרויקט, והמגבלה הוסרה.
תוספת של 40 מ"ר במקום 12 מ"ר
המשמעות הכלכלית של ההסכמות עשויה להיות גדולה במיוחד עבור בעלי הדירות במתחם.
"התמורה עלתה, שתבין, מ־12 מטר ל־40 מטר תוספת! זה יכול להיות בחלק מהדירות שלנו אפילו הכפלה של שטח הדירה", אמר בן אהרון.
לדבריו, במקרה הזה נמצאה חברה יזמית שהסכימה להעניק את התמורות הגבוהות, והבדיקה הכלכלית הצביעה על אפשרות לבצע את הפרויקט בתנאים הללו.
עם זאת, בן אהרון מדגיש כי לא בכל פרויקט קיימת אפשרות דומה. הצפיפות הקיימת, זכויות הבנייה, מחירי הדירות ועלויות הביצוע הם חלק מהגורמים הקובעים את התמורות שניתן להציע.
"יש לי פרויקטים בנתניה שאני עושה דוחות כלכליים ואומר: אי אפשר לתת שם יותר משמעותית, הפרויקט כלכלית לא מאפשר את זה כיום. אבל יש פרויקטים שכן".
מנתניה לכל הארץ: האם הרשויות יידרשו לבחון מחדש את מדיניות התמורות?
ההחלטה שהתקבלה בפרויקט בשכונת דורה נוגעת למתחם מסוים, אך הוויכוח המשפטי שהתעורר במסגרתה עשוי להיות רלוונטי גם לפרויקטים אחרים.
ברעננה, בהרצליה, בכפר סבא, בהוד השרון ובערים נוספות מקודמים מתחמי התחדשות עירונית שבהם נדרשים בעלי הדירות והיזמים לפעול בהתאם למדיניות התכנון של הרשויות המקומיות.
לדברי בן אהרון, מאז פרסום ההחלטה מתקבלות במשרדו פניות מנציגויות דיירים המבקשות לבדוק האם ניתן לשפר את התמורות גם בפרויקטים שלהן.
"ביומיים האחרונים אנחנו מקבלים פניות מכל הארץ, בטח מנתניה, אבל גם מחדרה, מהרצליה, מכפר סבא וגם מבת ים, פרויקטים שמבקשים לבחון את זה", סיפר.
עם זאת, חשוב להבחין בין ההישג שהושג בנתניה לבין תקדים משפטי מחייב. בית המשפט לא ביטל את מדיניות התמורות העירונית ולא קבע כי כל מגבלה על תמורות אינה חוקית. הסרת המגבלה בפרויקט התאפשרה בעקבות בחינת תחולתו של מסמך המדיניות משנת 2019 על תוכנית שהחלה להתקדם עוד לפני אימוצו.
למרות זאת, המקרה עשוי לעודד נציגויות דיירים לבחון את הבסיס המשפטי והתכנוני למגבלות החלות על הפרויקטים שלהן, ואת האפשרות הכלכלית לקבלת תמורות גבוהות יותר.
"לאנשים האלה זה לפעמים הנכס היחיד שיש להם בחיים"
בן אהרון מדגיש כי מאחורי הוויכוח על זכויות בנייה ומטרים רבועים עומדות משפחות שעבורן הדירה היא הנכס הכלכלי המרכזי.
"צריכים לזכור שמדובר פה בבעלי דירות, באנשים שזה הנכס היחיד שיש להם בחיים, כמעט היחיד, בטח בשכונת דורה בנתניה. תנו להם את האפשרות, את הזכות הבסיסית שלהם לנהל משא ומתן על הקניין שלהם, למקסם את התמורות שלהם, שוב, בגבול הסביר".
לדבריו, התחדשות עירונית חייבת לייצר איזון בין שלושה גורמים: בעלי הדירות, הרשות המקומית והיזם. כל אחד מהם צריך להפיק תועלת מהפרויקט, אך אין הצדקה לכך שאחד הצדדים יכתיב לבדו את חלוקת הערך הכלכלי.
"זו עסקה שהיא בעלת שלוש צלעות: בעלי הקרקע, הרשות המקומית והיזם, וכולם צריכים לצאת נשכרים", הסביר.
מיקומי ליוותה את המאבק המשפטי מתחילתו
המאבק בשכונת דורה זכה לסיקור מתמשך במיקומי. בכתבה הראשונה שפורסמה באתר, הקרב על 12 המ"ר הגיע לבית המשפט, נחשפה החלטת בית המשפט להשיב את המחלוקת לדיון בוועדת הערר.
בהמשך דיווחנו על הסרת מגבלת 12 המ"ר בפרויקט בשכונת דורה ועל האפשרות להגדיל את התמורות לבעלי הדירות.
כעת, בריאיון לתוכנית "מדברים מקומי", מציג משה בן אהרון את המאבק מאחורי הקלעים, את שיתוף הפעולה עם עו"ד ירון שלומוביץ ואת המשמעות האפשרית של ההחלטה עבור בעלי דירות ברחבי הארץ.
לא רק 40 מ"ר: שאלת הסמכות שתמשיך להעסיק את הענף
ההישג בשכונת דורה אינו מעניק לבעלי דירות בפרויקטים אחרים זכות אוטומטית לתוספת שטח גדולה יותר. כל פרויקט ימשיך להיבחן בהתאם לנסיבותיו, לזכויות הבנייה, למדיניות התכנונית ולהיתכנות הכלכלית שלו.
אבל המאבק בנתניה ממחיש כי מגבלת תמורות אינה בהכרח סוף פסוק, וכי במקרים המתאימים ניתן לבחון את תחולתה ואת הבסיס המשפטי שלה.
עבור בעלי הדירות במתחם מדובר בהישג ממשי. עבור ענף ההתחדשות העירונית כולו, זו עשויה להיות תחילתו של דיון רחב יותר על גבולות ההתערבות של הרשויות המקומיות בעסקאות שבין בעלי הדירות ליזמים.
לצפייה בריאיון המלא עם עו"ד ושמאי המקרקעין משה בן אהרון בתוכנית "מדברים מקומי":
