מהפכת המטרו בפתח תקווה כבר אינה רק חזון תחבורתי עתידי. תוכנית ההתחדשות העירונית במתחם ארלוזורוב, הכוללת 4,355 יחידות דיור ומגדלים עד 45 קומות, ממחישה את השינוי הדרמטי שעובר ענף ההתחדשות העירונית: מבניינים בודדים למתחמי ענק, שבהם תחבורה ציבורית, מגורים, מסחר ותעסוקה מתוכננים כמערכת עירונית אחת.
אלא שמאחורי המספרים הגדולים מסתתרת גם שאלה כלכלית ומשפטית משמעותית עבור אלפי בעלי דירות: האם הקרבה לתחנת מטרו מבטיחה עסקה טובה יותר, וכיצד ניתן להבטיח שזכויותיהם יישמרו בפרויקטים שעשויים להימשך שנים ארוכות?
עו"ד עידן שטרית, בעל משרד עידן שטרית ושות', המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, התייחס לשאלות הללו בריאיון לדודי גליקו בתוכנית "תכנית מתאר"
"מי שנמצא ליד תחנת מטרו לא בהכרח זכה במפעל הפיס"
לדברי שטרית, תוכניות המטרו משנות את פוטנציאל ההתחדשות העירונית, במיוחד במתחמים הסמוכים לתחנות העתידיות.
"אני לא אגיד שמי שנמצא בתוך תוכנית או בתוך תחנת מטרו זכה במפעל הפיס", אמר, "אבל כן אפשר לומר שאיפה שמתוכננות תחנות עתידיות, יש סיכוי הרבה יותר גדול שמתחמי הפינוי־בינוי יצאו לפועל והתוכניות יתממשו".
הסיבה לכך היא האפשרות לקדם בנייה אינטנסיבית יותר סביב מערכות הסעת המונים, בהתאם לתוכניות ולמדיניות התכנון. אולם לדברי שטרית, תוספת זכויות בנייה אינה מבטיחה כשלעצמה כדאיות כלכלית או תמורות משופרות לבעלי הדירות.
"חשוב שבעלי הזכויות יבינו שהם לא יכולים רק לבנות על הדבר הזה, אלא גם צריכים לשמור על עצמם בתוך התהליך", הדגיש. "אנחנו רואים במתחמי פינוי־בינוי, גם בתמ"א 70 וגם מחוץ לה, ניסיונות לשנות זכויות כדי שהתוכניות יהיו כדאיות כלכלית וניתן יהיה לממש אותן".
שטרית מדגיש כי בניגוד להקמת תחנות המטרו, שהיא חלק ממערך תכנון ציבורי, מימוש פרויקטים של פינוי־בינוי מחייב התארגנות של בעלי הזכויות והסדרה של מערכת היחסים בינם לבין היזם.
"צריך הסכם טוב ויועצים טובים. בשורה התחתונה, אלה הסכמים שייחתמו היום וייקח לא מעט שנים עד שנראה בפועל את מימוש התוכניות".
ממבנה בן ארבע קומות למגדל בן 45 קומות: גם העסקה משתנה
אחד השינויים המשמעותיים שמביאה ההתחדשות העירונית סביב המטרו נוגע לאופי הנכס שבעלי הדירות צפויים לקבל.
בעל דירה המתגורר כיום בבניין נמוך עשוי למצוא את עצמו בעתיד במגדל מגורים בן עשרות קומות, עם מערכות תחזוקה מורכבות, שטחים משותפים נרחבים ולעיתים גם שימושים מסחריים ותעסוקתיים.
בריאיון העלה גליקו את השאלה האם עבור חלק מהדיירים, במיוחד המבוגרים שבהם, ההתחדשות העירונית הופכת מעסקה שמטרתה חזרה לדירה חדשה לעסקה בעלת משמעות כלכלית רחבה יותר.
שטרית הסביר כי ההתמודדות עם בעלי דירות ותיקים מחייבת רגישות והבנה של הצרכים האישיים שלהם.
"יש אנשים באוכלוסייה המבוגרת שמאוד קשה להם לעקור מהבית הישן. יש כאלה שאומרים 'תחכו עד 120, עזבו אותי'. אנחנו מנסים לבוא במלוא הרגישות ולהסביר להם את כל היתרונות, גם עבורם וגם עבור הדורות הבאים".
לדבריו, לצד החששות של חלק מהדיירים הוותיקים, יש גם ביקוש מצד רוכשים ומשקיעים לדירות במתחמים הסמוכים לתחנות המטרו העתידיות.
"המון אנשים רוצים לגור במקום שבו נמצאת תחנת מטרו. הם יוכלו להגיע מהבית לרכבת, לעבודה ולאזורי הבילוי בלי להשתמש ברכב".
לא רק לבנות בניינים, אלא ליצור קהילה חדשה
מעבר למספר הדירות ולגובה המגדלים, המהפכה האמיתית היא בתפיסת החיים העירוניים. מתחמי המטרו החדשים אינם מתוכננים רק כאזורי מגורים, אלא כסביבה עירונית שלמה המשלבת מסחר, תעסוקה, שירותים ציבוריים ותחבורה נגישה.
במהלך הריאיון העלה גליקו את התפיסה שלפיה הקמת מגדלים בני עשרות קומות, המשלבים מגורים, מסחר ותעסוקה, אינה רק בניית בניינים חדשים אלא יצירת קהילה חדשה.
"לגמרי", השיב שטרית. "זה לא רק לבנות את הבניין, אלא לבנות איכות חיים במרחב עירוני".
לדבריו, השילוב בין מגורים, משרדים, מסחר ושירותים קהילתיים אינו רק פתרון תכנוני, אלא שינוי ממשי באורח החיים.
"אנשים רוצים לרדת מהבית ישר לבית קפה, להיות במרחק הליכה מהמשרד או מגן הילדים, ולא להיתקע בפקק חצי שעה או ארבעים דקות כל יום".
שטרית מצביע על מודלים שכבר קיימים בתל אביב, שבהם בנייני מגורים כוללים גם גני ילדים, מסחר ומשרדים. לדבריו, הנוחות שבשילוב השימושים היא חלק מהסיבה לכך שהתכנון העירוני מתקדם בכיוון הזה.
המשמעות היא שינוי רחב הרבה יותר מתוספת יחידות דיור. סביב תחנות המטרו עשויים להתפתח מרכזים עירוניים חדשים, שבהם התושבים יוכלו לנהל חלק משמעותי מחיי היומיום במרחק הליכה מביתם.
"אנחנו בונים את ארץ ישראל. זו שליחות"
לצד ההזדמנות הכלכלית, שטרית מבקש להדגיש כי ההתחדשות העירונית היא גם צורך לאומי וביטחוני.
"אני רואה את זה כסוג של שליחות. אנחנו בונים את ארץ ישראל, אנחנו עושים את זה באהבה גדולה ובשליחות גדולה", אמר בריאיון.
לדבריו, המציאות הביטחונית מחייבת להאיץ את חידוש המבנים הישנים, במיוחד באזור המרכז, ולהבטיח הגנה טובה יותר מפני טילים ורעידות אדמה.
"היום כל דירה צריכה להיות מחוזקת עם ממ"ד. נקודה".
שטרית סבור כי על הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון למצוא פתרונות שיאפשרו לגשר בין הצורך בציפוף עירוני, הכדאיות הכלכלית של היזמים והצורך הדחוף במיגון מבנים.
מפתח תקווה לערי השרון: המטרו משנה את מפת ההתחדשות העירונית
המהפכה המתרחשת בפתח תקווה אינה אירוע נקודתי. גם ברעננה, כפר סבא, הוד השרון והרצליה צפויות תוכניות המטרו להשפיע על מדיניות התכנון, על זכויות הבנייה ועל קידום מתחמי התחדשות עירונית.
התוכניות החדשות מציבות בפני הרשויות המקומיות אתגר כפול: לאפשר תוספת משמעותית של יחידות דיור בסביבת תחנות המטרו, ובמקביל להבטיח תשתיות, שירותים ציבוריים ואיכות חיים לתושבים.
עבור בעלי הדירות, האתגר מורכב לא פחות. ככל שהפרויקטים גדולים יותר, כך גדלה החשיבות של התארגנות מוקדמת, בחירת אנשי מקצוע מנוסים וניהול משא ומתן שיבטיח את זכויותיהם לאורך שנים.
התוכנית במתחם ארלוזורוב עשויה לסמן את עתיד ההתחדשות העירונית באזור המרכז כולו. אבל כפי שעולה מדבריו של עו"ד עידן שטרית, השאלה אינה רק כמה קומות ניתן לבנות ליד תחנת מטרו, אלא כיצד מבטיחים שבעלי הדירות הקיימים יהיו שותפים אמיתיים להזדמנות הכלכלית והתכנונית שנוצרת.
צפו בריאיון המלא עם עו"ד עידן שטרית
הריאיון נערך בתוכנית "מדברים מקומי" בהגשת דודי גליקו ברדיו סול.
