המגרש משתרע על שטח של כ־4 דונם ונמצא ממזרח לשדה התעופה בהרצליה, בין הרחובות כנפי נשרים ומנחם בגין. הקרקע נכללת בתוכנית תמ"ל 1083, שבמסגרתה צפוי לקום רובע עירוני חדש באזור שדה התעופה וסביבתו.
העסקה במספרים
שווי המגרש: כ־200 מיליון שקל
הערכת השמאי: 171 מיליון שקל
שטח המגרש: כ־4 דונם
מספר יחידות הדיור: 158
הבינוי המתוכנן: מגדל בן 27 קומות ובניין בן 8 קומות
158 דירות על ארבעה דונם
על פי זכויות הבנייה במגרש, ניתן להקים בו 158 יחידות דיור בשני מבנים – מגדל בן 27 קומות ובניין נוסף בן 8 קומות. התכנון כולל גם דירות קטנות.
הקרקע הוחזקה בידי מספר בעלים והגיעה למכירה במסגרת הליך פירוק שיתוף. יובלים החזיקה בתחילת הדרך בכ־20% מהזכויות, ובהמשך חתמה על הסכמי אופציה עם בעלי זכויות נוספים והגדילה את חלקה לכ־53%.
המשמעות היא שלמרות שההתמחרות הסתיימה לפי שווי של 200 מיליון שקל למגרש כולו, יובלים צפויה לשלם בפועל כ־94 מיליון שקל עבור יתרת הזכויות שאינן מוחזקות על ידה.
29 מיליון שקל מעל השומה
אחד הנתונים הבולטים בעסקה הוא המחיר שאליו הגיעה הקרקע בהתמחרות. הערכת השמאי עמדה על 171 מיליון שקל, בעוד הצעת יובלים משקפת שווי של 200 מיליון שקל – פער של 29 מיליון שקל, או כ־17% מעל השומה.
על הקרקע התמודדו מספר חברות נדל"ן, ובהן גיא ודורון לוי, תורה ואדמה נדל"ן ויורו שי חי, ובמהלך ההליך השתתפה גם י.ח דמרי.
התחרות בין היזמים והמחיר שבו נסגרה העסקה מעניקים אינדיקציה לציפיות הגבוהות מקריית המסלול ולערך שמייחסים בשוק לקרקעות המיועדות לבנייה ברובע העתידי.
כמה שווה הקרקע לכל דירה?
בחישוב פשוט, שווי של 200 מיליון שקל עבור קרקע שעליה ניתן להקים 158 דירות משקף כ־1.27 מיליון שקל קרקע לכל יחידת דיור מתוכננת.
כ־1.27 מיליון שקל קרקע לדירה
זהו כמובן אינו מחיר העלות של הדירה שתיבנה במקום. לעלות הקרקע יצטרפו הוצאות בנייה, מימון, תכנון, מיסוי והיטלים, שיווק והוצאות נוספות, לצד הרווח היזמי.
עם זאת, מדובר בנתון מעניין במיוחד בתקופה שבה יזמים מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות ועם האטה בשוק הדירות החדשות. המחיר שהושג בהתמחרות מצביע על כך שלפחות בכל הנוגע לקרקעות במיקומים אסטרטגיים בהרצליה, קיימת עדיין תחרות משמעותית.
קריית המסלול – עתודת הבנייה הגדולה של הרצליה
הסיפור הגדול יותר נמצא סביב המגרש עצמו. קריית המסלול צפויה לשנות באופן משמעותי את החלק הצפוני־מזרחי של הרצליה, עם פיתוח מתחם שדה התעופה והפיכתו לרובע עירוני חדש הכולל אלפי יחידות דיור לצד שטחי תעסוקה, מסחר ומבני ציבור.
לכן, עסקת יובלים היא לא רק רכישה של ארבעה דונם. המחיר ששולם מספק הצצה לאופן שבו השוק מתמחר כבר היום את פוטנציאל הבנייה באזור.
קבוצת יובלים, שהוקמה בשנת 2000 ופועלת בתחומי המגורים, ההתחדשות העירונית, המסחר והמשרדים, נמצאת בבעלותו ובניהולו של איציק ברוך, תושב רעננה. לקבוצה פעילות רחבה באזור השרון, לרבות ברעננה ובהרצליה.
200 מיליון שקל שמסמנים את הציפיות מהרובע החדש
הפער בין שומת הקרקע לבין המחיר שהושג בפועל הוא אולי הנתון המשמעותי ביותר בעסקה. כאשר מספר יזמים מתחרים על אותה קרקע והמחיר מטפס לכ־17% מעל הערכת השמאי, השוק למעשה מאותת על הציפיות שלו מהאזור.
קריית המסלול נמצאת עדיין בתחילת הדרך, אך עסקה לפי שווי של 200 מיליון שקל לארבעה דונם מבהירה כי מבחינת היזמים, הקרב על הקרקעות ברובע החדש של הרצליה כבר החל.
